中小房企“踩紅線”　地產(chǎn)業(yè)洗牌提速

熊穎

·編者按·

繼“三道紅線”“兩集中”政策后，住建部等八部委在7月末聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的監(jiān)管力度。《通知》提出因城施策，以問題為導(dǎo)向，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中存在的突出問題，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。

抓住行業(yè)紅利期而崛起的房地產(chǎn)業(yè)，在“房住不炒”發(fā)展總基調(diào)面前不得不進(jìn)行再適應(yīng)，但之前賺錢太容易，調(diào)整起來就顯得十分困難。一些亂象也應(yīng)運(yùn)而生，比如為了繞過“穩(wěn)房價(jià)”要求，有的通過捆綁銷售車位或捂盤惜盤等方法變相漲價(jià)，也有的違規(guī)挪用交易監(jiān)管資金，更糟糕的就是在房屋建造上偷工減料導(dǎo)致交房后質(zhì)量問題不斷。

本周，《紅周刊》記者圍繞房企中存在的捆綁銷售車位儲(chǔ)藏室、捂盤惜盤、囤積房源、違規(guī)收取預(yù)付款、茶水費(fèi)等變相漲價(jià)行為，挪用交易監(jiān)管資金等行為，以及施工建設(shè)等問題，對(duì)部分中小房企展開調(diào)查。

調(diào)查顯示，在重慶、江蘇無錫、浙江金華、河北、廣東廣州、天津等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不同程度地存在捆綁銷售車位、違規(guī)挪用交易監(jiān)管資金等情況，有的更是“集多個(gè)問題于一身”，涉事企業(yè)涵蓋陽光100、中海宏洋和泰禾集團(tuán)等房企。

陽光100重慶項(xiàng)目捆綁車位銷售增利“需求”大于監(jiān)管“要求”

[阿爾勒是陽光100三大產(chǎn)品線之一，在重慶陽光100阿爾勒購房，需要捆綁35萬元/個(gè)的車位;無錫惠山的陽光100阿爾勒“交房一拖再拖”。]

7月20日，一位看房用戶在房屋中介平臺(tái)貝殼留言表示，在重慶陽光100阿爾勒購房，需要捆綁35萬元/個(gè)的車位，且車位不能貸款，需要一次性全款支付。

上述消費(fèi)者所反映的重慶陽光100阿爾勒的捆綁銷售行為屬于八部委《通知》重點(diǎn)整治現(xiàn)象之一。在《通知》印發(fā)后，重慶陽光100阿爾勒依然沒有停止上述違規(guī)行為。7月30日，《紅周刊》記者以購房者身份向鏈家經(jīng)紀(jì)人魯先生了解重慶陽光100阿爾勒的購買詳情時(shí)，魯先生表示，捆綁銷售車位，是該樓盤開發(fā)商的特殊要求，不買車位則無法購置住宅。車位單價(jià)為35萬元/個(gè)，開發(fā)商要求車位款在客戶支付首付時(shí)一次性結(jié)清。

《紅周刊》記者了解到，重慶陽光100阿爾勒主要為疊拼產(chǎn)品，住宅總價(jià)為175萬元起步。以175萬元作為價(jià)格參考，購買一個(gè)車位需要花費(fèi)全部房款的兩成左右。

魯先生表示，這一車位價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊樓盤的車位售價(jià)。之前也有客戶看上這個(gè)樓盤，但是因?yàn)槭赘盾囄坏膯栴}，最后選擇放棄。他推測(cè)，可能因?yàn)樵擁?xiàng)目備案價(jià)格較低，公司想讓首付款高一些，所以才要求車位款在首付時(shí)一次性結(jié)清。

年報(bào)顯示，2019年、2020年，重慶陽光100阿爾勒分別實(shí)現(xiàn)合約銷售2.51億元、6.84億元。在這些銷售額中，同樣包含了捆綁銷售所帶來的銷售額。

據(jù)陽光100介紹，阿爾勒是陽光100三大產(chǎn)品線之一，主要面向客群是大都市的青年知識(shí)精英。然而這一產(chǎn)品線也成為了陽光100旗下問題較多的產(chǎn)品線，據(jù)業(yè)主反映，除捆綁銷售車位外，阿爾勒還存在延期交房、監(jiān)管資金是否被挪用遭到質(zhì)疑等問題。

附表 八部委《通知》因城施策整治重點(diǎn)

房屋中介平臺(tái)鏈家顯示，目前，位于無錫惠山的陽光100阿爾勒已全部售罄。不過多位業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，該項(xiàng)目“交房一拖再拖”，有業(yè)主甚至指出，“經(jīng)業(yè)主核實(shí)，該項(xiàng)目中大部分業(yè)主的首付和貸款并未進(jìn)入監(jiān)管賬戶?！?/p>

按照《通知》要求，陽光100阿爾勒產(chǎn)品中部分項(xiàng)目顯然需要做出很大改變，甚至需要監(jiān)管部門的介入。

浙江金華樓市“流行”捆綁銷售車位中海宏洋疑是“始作俑者”

[浙江金華樓市“流行”捆綁銷售車位，當(dāng)?shù)仃P(guān)注樓市的人士指出，中海九樾率先進(jìn)行這種銷售模式，進(jìn)而引發(fā)效仿。而中海九樾的開發(fā)商就是中海宏洋，中海宏洋的其他一些項(xiàng)目也存在類似的情況。]

像陽光100這樣捆綁銷售車位的情況，在浙江金華樓市較為普遍。金華樓市知名公眾號(hào)作者嚴(yán)進(jìn)文告訴《紅周刊》記者，雖然官方“明面上”并不允許捆綁銷售，但因樓市火熱，房屋銷售受限價(jià)政策約束，捆綁車位的銷售行為在金華十分普遍。

嚴(yán)進(jìn)文表示，2021年2月開始，金華樓盤普遍開始要求捆綁銷售車位，在當(dāng)?shù)厥组_先河的是中海九樾，隨后其他樓盤紛紛效仿。以中海九樾為例，一期開盤時(shí)，中海九樾雖并未開始銷售車位，但其告訴購房者，車位的預(yù)期售價(jià)為28萬元/個(gè)。而到了二期開盤，車位正式售賣，中海九樾又改口表示，車位為38萬元/個(gè)，且必須購買。

值得一提的是，在被住建部點(diǎn)名約談后，金華在8月2日晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確指出，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售管理，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假廣告、違規(guī)收費(fèi)、捂盤惜售等行為。

也是在8月2日，《紅周刊》記者以購房者身份咨詢中海九樾樓盤銷售情況時(shí)，一位房屋經(jīng)紀(jì)人表示，目前中海九樾已經(jīng)售罄。且在售期間，該項(xiàng)目并無綁定車位的銷售行為。

不過，據(jù)《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在中海九樾“售罄”之前，克而瑞研究中心發(fā)布的一則報(bào)告指出，“金華高端項(xiàng)目中海九樾項(xiàng)目均價(jià)逼近3萬元/平米，還以全款優(yōu)先、綁定車位等方式篩選客戶，也依舊能取得開盤去化80%-90%的佳績。”如果這份報(bào)告是調(diào)研所來，那么中海九樾綁定車位銷售的情況應(yīng)是確實(shí)存在過。如今中海九樾銷售人員聲稱沒有綁定車位銷售過，可能只是在“順應(yīng)”監(jiān)管要求。嚴(yán)進(jìn)文推測(cè)，相關(guān)整治政策出臺(tái)后，銷售人員已統(tǒng)一口徑。