房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

藺雪瑩

摘 要：當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)得以快速發(fā)展，相應的也出現(xiàn)了較多潛在的問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅是必須繳納的稅種，與其自身經(jīng)濟效益息息相關，但實際上較多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未認識到該稅種稅收籌劃的重要性，造成了企業(yè)稅負增長不合理的情況，影響到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展。本文重點對土地增值稅稅收籌劃的相關內(nèi)容進行分析，以供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

為有效控制房價增長，我國對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)做出了更為嚴格的管控，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了較大的壓力，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極進行內(nèi)部管理改革，進一步提升自身經(jīng)營效益。房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的稅種中，土地增值稅占比較大，金額可達到上千萬。為緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力，國家針對土地增值稅也出臺了一些優(yōu)惠政策，若對這些優(yōu)惠政策進行有效的利用，則可以達到節(jié)約稅額的目的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行科學籌劃。

一、土地增值稅與稅收籌劃的含義

所謂的稅收籌劃，其實際上表示的是企業(yè)通過合理手段，改變繳稅渠道或者繳稅的時間順序，從而達到降低企業(yè)稅負成本的目的，需要具備時效性、整體性、經(jīng)濟效益性、合法性以及謹慎性等特征，其中，時效性表示開展稅收籌劃工作時，應與國家政策及企業(yè)發(fā)展實際相結合，不可與實際不相符;整體性表示，企業(yè)開展稅收籌劃工作時，應關注后期的整體利益，眼光要放長遠;經(jīng)濟效益性表示，企業(yè)應通過稅收籌劃工作減少自身稅負，實現(xiàn)利潤最大化，保證所獲利潤要遠超成本;合法性表示的是需要在法律允許范圍內(nèi)開展稅收籌劃，不可存在偷稅、漏稅情況;謹慎性表示的是企業(yè)開展稅收籌劃時，需要有一定的地線，不能出現(xiàn)違法行為。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項稅務中占比較大，企業(yè)管理人員應將土地增值稅籌劃工作作為重點，發(fā)揮出稅收籌劃的作用，科學避稅，確保企業(yè)自身得以穩(wěn)步發(fā)展。

二、土地增值稅稅收籌劃的作用

首先，提升企業(yè)競爭能力。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個主要稅種，對于這一稅種，國家也不斷進行改革。對當前市場環(huán)境進行分析，可以看出我國房價一直呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢，這種情況下會使土地增值稅收發(fā)生很大變化，并且，由于國家實施的宏觀調(diào)控措施，在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，為整個市場環(huán)境帶來了更大的壓力，而實施土地增值稅稅收籌劃工作，可有合理降低企業(yè)稅負，有助于企業(yè)競爭能力提升。其次，降低企業(yè)稅務風險。土地增值稅稅收籌劃工作開展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會嚴格遵循國家相應的法律法規(guī)要求，并且還會對自身財務制度進行不斷完善，有效防止了偷逃稅不良行為的出現(xiàn)，降低了企業(yè)稅務風險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略分析

（一）制定完善的納稅籌劃機制

房地產(chǎn)開發(fā)建設前期會涉及到較大的資金投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為使經(jīng)營決策制定更為準確，需要做好土地增值稅稅收籌劃工作，相應稅務籌劃人員應結合企業(yè)銷售方式、籌資方式以及項目規(guī)劃等工作情況，做出具體的部署與規(guī)劃，選擇出更為科學、合理的方式與方法，確保土地增值稅納稅籌劃的有效性，一般而言，計算土地增值稅時，可以進行一些項目費用的扣除，例如與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關的稅費、土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，所以，實際開發(fā)階段需要對開發(fā)成本進行合理的統(tǒng)計，盡可能的增加可扣除項目金額，從未對增值額進行有效的控制。銷售過程中需要根據(jù)土地增值稅中提出的相關征收規(guī)定，對價格進行合理的調(diào)整，合理進行收入控制，使土地增值稅納稅籌劃對自身更為有利。此外，應強化土地增值稅納稅籌劃意識，在生產(chǎn)運營中具體落實相應工作。企業(yè)管理人員應意識到該項工作在生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)具體落實的價值所在，并使全體員工了解此項工作的深刻內(nèi)涵，積極參與到實際的工作中。

（二）合理運用清算技巧降低企業(yè)稅負

現(xiàn)階段，稅收籌劃過程中可以利用合理使用清算技巧的方式有效降低企業(yè)稅負。企業(yè)相關人員進行具體清算時，可以適當延遲，盡量減低企業(yè)資金占用量，實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，實現(xiàn)資金的增值循環(huán)。通常情況下，企業(yè)繳稅過程中會先處理稅負成本小的項目，稅負相對較大的項目則會放在后面處理，從而減少資金的使用量，不過需要注意的是，要在國家清算時限內(nèi)應用這一方式。企業(yè)還可以適當增加抵扣金額，有效降低企業(yè)稅負，再配合科學、合理的清算方式，以此為基礎進行稅收籌劃工作。

（三）合理應用征稅范圍

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，國有土地使用權、地上建筑物以及其附著物產(chǎn)權有償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所取得的增值額都在征稅范圍內(nèi)，根據(jù)相關規(guī)章制度要求，企業(yè)若想在一定程度上降低稅收，可以從以下方面入手：第一，通過以出租、投資聯(lián)營代替銷售。企業(yè)可以出租一些開發(fā)項目，租金收取環(huán)節(jié)，只需要繳納房產(chǎn)稅即可，由于沒有進行產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，因此不用繳納土地增值稅。而在投資聯(lián)營上，投資聯(lián)營的一方可通過入股的方式，暫免土地增值稅，享受到相應的優(yōu)惠政策。第二，通過代建房達到節(jié)稅的目的，所謂的代建房節(jié)稅模式，主要表示的是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)環(huán)節(jié)，與其他企業(yè)通過合同簽訂的方式確定兩者的合作關系，房地產(chǎn)開發(fā)是以委托的形式進行的，最終建成項目后，需要收取相關的代建費用，不過并未發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓情況，因此無需繳納增值稅，這種模式的應用下，能夠有效減少企業(yè)稅負，并且還會起到較好的運營成本控制效果，使企業(yè)能夠獲得最大化的經(jīng)濟效益。第三，應用合作建房模式。實際進行企業(yè)項目開發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合作建房的模式，與其他企業(yè)進行協(xié)商，雙方分別負責資金的提供以及土地的提供，這種模式下會暫免土地增值稅，項目建成后，合作雙方可按照合同約定分房自用，能夠達到較好的降低稅負效果。

（四）有效利用稅收政策的相關規(guī)定

應嚴格依據(jù)國家相關工作開展土地增值稅籌劃工作，尤其是需要清晰的掌握稅收政策中的一些特殊規(guī)定，進而確保稅收籌劃工作價值的真正發(fā)揮，以免偷稅、漏稅等不良問題的出現(xiàn)。例如，清算土地增值稅時，應考慮到開發(fā)成本的支出以及利息，對財務費用做出調(diào)整，并進行相關的計算扣除，由于貸款借款導致的資產(chǎn)利息支出，不可當做成本進行計算。此外，超過貸款年限產(chǎn)生的滯納金以及利息支出等，都不包含在土地開發(fā)成本中。政府需要適當返還給企業(yè)一部分土地出讓金，這種情況下，進行稅收審計時，需要將列入到營業(yè)外收入中，進行實際的清算，從而降低了企業(yè)土地開發(fā)成本。一般而言，國家會針對稅收籌劃工作出臺新的政策，只有合理的應用這些新政策，才能更好的進行稅收籌劃，得到對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利的效果。

四、結束語

綜上所述，通過開展土地增值稅納稅籌劃工作，可有效提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭能力，并且也會有效降低企業(yè)的稅務風險。實際工作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要制定完善的納稅籌劃機制、合理運用清算技巧降低企業(yè)稅負、合理應用征稅范圍、有效利用稅收政策的相關規(guī)定，從而確保稅收籌劃作用得以真正發(fā)揮，降低企業(yè)稅負的同時，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好發(fā)展。

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