北京集體供地的打開“姿勢”

張鳳玲

土地將越來越集中到大的開發(fā)商手里。小而美，幾乎沒有生存空間，改變，才剛剛開始。

5月中旬，北京集中供地“首秀”，出讓30宗住宅用地，出讓過程熱熱鬧鬧，但結(jié)果波瀾不驚。

30塊土地全部出讓，攬金1109.71億元。總體溢價(jià)率6.4%，與之前廣州、杭州甚至同體量的上海動輒30%、40%以上的溢價(jià)率，北京成為了集中供地試點(diǎn)中的“優(yōu)等生”，成為了踐行“房住不炒”的樣板城市。

北京市政府用實(shí)實(shí)在在的行動證明：房子是用來住的，不是用來炒。

6.4%的溢價(jià)率

經(jīng)歷兩天的競價(jià)，335萬平方米的30塊土地，最后成交總價(jià)1100多億元，北京首批集中供地圓滿收官。

根據(jù)公開資料顯示，此次北京首批集中供地比較“優(yōu)質(zhì)”，主要成交區(qū)域?yàn)槌枀^(qū)，占到北京市的五分之一。

朝陽區(qū)成交樓面價(jià)46602元/平方米，較2020年增長7.9%。

從成交溢價(jià)率來看，30宗宅地整體溢價(jià)率為6.4%。 北京成為了集中供地試點(diǎn)中的“優(yōu)等生”。

原因是什么？

一是從賣方角度，熱點(diǎn)地塊地價(jià)房價(jià)都劃上限。當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格的基礎(chǔ)上競報(bào)“公共租賃住房”面積程序。比如，朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)1304-L01地塊，由金地+保利+華潤聯(lián)合體以31.5億+13900㎡公租房面積觸及上限競得，隨后轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投程序，最后溢價(jià)率只有5%。

二是從買方角度，開發(fā)商回歸“理性”。比如“利潤王”中海參與到18宗地塊的競拍，保證金都交了上百億元，但最終結(jié)果卻以零入賬收場，更多原因是，北京地塊的利潤空間一般，很多企業(yè)選擇了“觀望”。

總之，對于政府而言，就是給土地的“溢價(jià)”設(shè)置了標(biāo)準(zhǔn)，而對于開發(fā)商而言，則是更低的利潤，在這樣的背景下，北京成為樓市調(diào)控的“優(yōu)等生”。

黑馬如何奔跑

不管什么市場，總不缺“黑馬”房企。

根據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道，5月11日上午，卓越+首開經(jīng)過110輪的競價(jià)，以62億元+3.25萬平方米公租房面積競得豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊，溢價(jià)率5.08%。5月10日上午，卓越又拿下北京土拍“首殺”，以39.27億元競得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額13%。

兩天時(shí)間，卓越花費(fèi)187.27億元，成為“黑馬”。

“黑馬”為什么是卓越集團(tuán)？

這，離不開卓越背后“猛人”——陳凱。 2020年11月3日，陳凱加入卓越集團(tuán)，任集團(tuán)執(zhí)行董事長，據(jù)說，其需要完成的任務(wù)是，三年時(shí)間，卓越成為行業(yè)TOP 20。

根據(jù)公開資料顯示，2012年3月，陳凱任陽光城總裁，3年時(shí)間，將陽光城銷售額從23億元做到230億元，增長10倍。2016年，陳凱轉(zhuǎn)會中南置地，該公司當(dāng)年銷售額實(shí)現(xiàn)翻倍增至502億元，2018年中南置地進(jìn)入千億俱樂部，1145億元。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年銷售額第20位的中梁控股為1688億元。 這意味著，卓越必須使用高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長的模式。所以，卓越必須規(guī)模化、全國化。

改變才剛剛開始

土地市場的調(diào)控情緒迅速傳導(dǎo)到了二手房交易市場。

“我們就是吃瓜群眾，唯一的區(qū)別就是我們在賣房子，其他時(shí)間和吃瓜群眾一樣，看著北京土地出讓情況，房子銷售情況?！币晃环慨a(chǎn)中介表示，北京市的首批集中供地溢價(jià)率較低的現(xiàn)象，已經(jīng)讓他們感覺到，改變才剛剛開始。

因?yàn)檫@位房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，一些民營企業(yè)，都沒有來到招拍掛市場。他分析，大概率是融資能力不能和國企央企比?！霸谶^去，可以憑借市場一線的能力，集中有限的資源在一個(gè)或者幾個(gè)地塊上，做好運(yùn)營管理，資金運(yùn)轉(zhuǎn)沒有問題，甚至還有優(yōu)勢，但是，集中供地之下，原來的空間不存在了，規(guī)則也全都打破了?！?/p>

土地將越來越集中到大的開發(fā)商手里。小而美，幾乎沒有生存空間。