新冠疫情對(duì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響的思考

苗洪濤

【摘 ?要】新冠疫情的爆發(fā)雖然為物業(yè)行業(yè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)，但是也帶來(lái)了機(jī)遇。疫情防控展現(xiàn)了物業(yè)行業(yè)的價(jià)值，催生了物業(yè)行業(yè)裂變，有利于物業(yè)企業(yè)朝著標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化、資本化、品牌化、黨建引領(lǐng)的方向發(fā)展，打造可持續(xù)發(fā)展之道。

【Abstract】Although the outbreak of COVID-19 epidemic has brought challenges to the property industry， it has also brought opportunities. Epidemic prevention and control shows the value of the property industry， promotes the fission of the property industry， which is conducive to the development of property enterprises in the directions of standardization， intelligence， capitalization， branding， and Party building as the guidance， and to create a sustainable development path.

【關(guān)鍵詞】新冠疫情;物業(yè)行業(yè);裂變發(fā)展

【Keywords】COVID-19 epidemic; property industry; fission development

【中圖分類號(hào)】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號(hào)】1673-1069（2021）07-0055-02

1 引言

新冠肺炎疫情的突然爆發(fā)和持續(xù)蔓延，為我國(guó)各省市、各行業(yè)都帶來(lái)了不同程度的影響，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大沖擊，特別是身在抗疫一線的物業(yè)人員，“治療一線在醫(yī)院、防控一線在物業(yè)”，對(duì)疫情影響的思考、總結(jié)以及自我復(fù)盤有著非常重要的意義，疫情既是對(duì)物業(yè)企業(yè)的考驗(yàn)，也勢(shì)必會(huì)對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展及格局產(chǎn)生深刻影響，促使物業(yè)企業(yè)順勢(shì)而為做出改變，尋求自身突破。

2 疫情影響下暴露的行業(yè)問(wèn)題

第一，物業(yè)企業(yè)未能享受生活服務(wù)業(yè)免稅政策。按照《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，物業(yè)管理屬于商務(wù)輔助服務(wù)中的企業(yè)管理服務(wù)，屬于現(xiàn)代服務(wù)而不屬于生活服務(wù)，由于稅目劃分的問(wèn)題，物業(yè)管理服務(wù)被劃入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅目，因此，提供物業(yè)服務(wù)的納稅人不在國(guó)家稅務(wù)總局8號(hào)公告規(guī)定的免稅范圍內(nèi)，不能享受8號(hào)公告中生活服務(wù)業(yè)免稅政策。

第二，物業(yè)行業(yè)承擔(dān)的防控責(zé)任超越了職能邊界。疫情使各社區(qū)紛紛采取以小區(qū)為最小防疫單位的封閉化管理，將新冠病毒控制在萌芽狀態(tài)，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)起了重?fù)?dān)站到了防疫第一線，成為業(yè)主遠(yuǎn)離疫情的“護(hù)身符”，迅速成為社區(qū)防控的中堅(jiān)力量。物業(yè)企業(yè)被賦予了服務(wù)者和管理者的雙重身份，疫情防控期間所履義務(wù)超越了合同和法律確定的職能邊界。

第三，中小型物業(yè)企業(yè)資金緊缺，存在防護(hù)不到位的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)作為防控主力軍其防控對(duì)象主要是廣大居民，幾乎是零距離接觸，他們沒(méi)有專業(yè)醫(yī)學(xué)技能，也沒(méi)有專用的防護(hù)設(shè)施設(shè)備，消毒和防護(hù)用品等防護(hù)物資緊缺，一線人員得不到有效防護(hù)，且多是超負(fù)荷工作，存在交叉感染、陷入行業(yè)恐慌的高度風(fēng)險(xiǎn)。

第四，部分物業(yè)企業(yè)無(wú)力負(fù)擔(dān)高昂成本，導(dǎo)致企業(yè)服務(wù)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)、疫情防控可能出現(xiàn)缺失。部分物業(yè)企業(yè)因不能承受人工成本、物耗成本、防控物資缺乏等多方壓力，可能發(fā)生物業(yè)企業(yè)被壓垮進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)棄管現(xiàn)象的出現(xiàn)，這將對(duì)這場(chǎng)抗疫行動(dòng)帶來(lái)不可估量的負(fù)面影響。按照一個(gè)20萬(wàn)平方米的居住小區(qū)估算，每天常規(guī)需一次性口罩70個(gè)左右、消毒液20L左右，以及防護(hù)服、測(cè)溫儀等物資投入，而且人員的加班、誤餐等費(fèi)用如不能及時(shí)發(fā)放，無(wú)疑會(huì)影響員工的工作熱情和工作狀態(tài)。同時(shí)，存在有的員工不能返崗上班、有的員工無(wú)法解決交通問(wèn)題（公交停運(yùn)）辭工在家等情況，在無(wú)法補(bǔ)充新員工的情況下，為節(jié)省防控物資，物業(yè)企業(yè)只能靠延長(zhǎng)各崗位工作時(shí)間和加大工作量來(lái)開(kāi)展防控工作。按照一個(gè)10萬(wàn)平方米的居住小區(qū)估算，每人每天的加班費(fèi)、交通費(fèi)等至少需增加150元左右，按每天平均35人到崗，小區(qū)人工成本每天至少增加5200元左右，加上消殺成本，每日成本增加近6000元，這使中小型物業(yè)企業(yè)很難繼續(xù)保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第五，疫情持續(xù)可能會(huì)引發(fā)新一輪物業(yè)員工離職潮。疫情期間，為防控疫情公共運(yùn)輸停運(yùn)，物業(yè)員工上班難問(wèn)題日漸突出，員工離職和社區(qū)工作人員緊缺問(wèn)題凸顯，在崗員工工作量大，物資缺位及補(bǔ)貼保障不到位，部分物業(yè)企業(yè)員工陸續(xù)離職，物業(yè)企業(yè)只能靠延長(zhǎng)各崗位工作時(shí)間和加大工作量來(lái)開(kāi)展防控工作。

3 疫情影響下凸顯的行業(yè)價(jià)值

物業(yè)企業(yè)通過(guò)業(yè)主服務(wù)群、企業(yè)公眾號(hào)、公開(kāi)欄等方式宣傳防疫知識(shí)以及實(shí)時(shí)公布社區(qū)疫情，使公眾知悉避免了謠言滋生與傳播引起的不良輿論。同時(shí)，在企業(yè)所轄社區(qū)中包含但不限于公共區(qū)域開(kāi)展全覆蓋高頻次的消殺工作，以及人員出入排查、業(yè)主生活必需品的供給等各項(xiàng)保障工作，扎實(shí)做好疫情防控的各項(xiàng)舉措。疫情之下物業(yè)企業(yè)與社區(qū)業(yè)主之間相互依賴，相較之下社區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的依賴度提升，物業(yè)企業(yè)以此為契機(jī)構(gòu)筑了行業(yè)護(hù)城河。疫情讓廣大業(yè)主和政府主管部門重新認(rèn)識(shí)到物業(yè)在城市治理中的價(jià)值、在社區(qū)治理中的基層力量、在幫助業(yè)主創(chuàng)造美好生活上的價(jià)值、對(duì)業(yè)主居家生活的重要性，助推打通社區(qū)“最后一公里”，助推物業(yè)行業(yè)多維度多方向發(fā)展。

4 疫情影響下催生的行業(yè)發(fā)展

4.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)將走向標(biāo)準(zhǔn)化

疫情激發(fā)了物業(yè)企業(yè)本領(lǐng)恐慌、能力危機(jī)的“意識(shí)覺(jué)醒”，讓物業(yè)企業(yè)意識(shí)到修煉內(nèi)功的必要性。一是要開(kāi)展企業(yè)層面的文化宣傳、品質(zhì)管理等方面的培訓(xùn)，針對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題、可預(yù)見(jiàn)的漏洞，及時(shí)推出學(xué)習(xí)培訓(xùn)并加強(qiáng)訓(xùn)練，通過(guò)學(xué)動(dòng)練三部曲真正使學(xué)習(xí)培訓(xùn)為企業(yè)“補(bǔ)充營(yíng)養(yǎng)”;二是要建立公司人才儲(chǔ)備庫(kù)，逐步提升企業(yè)項(xiàng)目人員的學(xué)識(shí)和閱歷，向系統(tǒng)化、專業(yè)化方向邁進(jìn);三是要重視疫情或其他突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)管理控制工作，建立符合企業(yè)實(shí)際情況的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，出臺(tái)與之相匹配的且行之有效的預(yù)案，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)社區(qū)突發(fā)事件的能力;四是要意識(shí)到提升效率的重要性，物業(yè)企業(yè)在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，要積極思考謀劃物業(yè)領(lǐng)域的細(xì)分，將其劃分為若干專業(yè)領(lǐng)域并從中找到自身優(yōu)勢(shì)加以深度研究切實(shí)提升服務(wù)效率，通過(guò)細(xì)分管理能力擁有對(duì)公服務(wù)增值業(yè)務(wù)的管理優(yōu)勢(shì)。

4.2 物業(yè)服務(wù)行業(yè)將走向智慧化

疫情直接提高了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的管控要求，運(yùn)用科技手段的物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了無(wú)接觸業(yè)主服務(wù)，保障了防疫工作的安全性，同時(shí)，激發(fā)了物業(yè)企業(yè)布局新業(yè)務(wù)、打造新服務(wù)的意識(shí)。通過(guò)不斷嘗試來(lái)拓展企業(yè)增值服務(wù)生態(tài)圈，挖掘多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)形式，為打造智慧社區(qū)奠定信息化基礎(chǔ)，促使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步深化技術(shù)革新，籌謀實(shí)現(xiàn)服務(wù)智能化、社區(qū)智慧化、收益多樣化的新運(yùn)營(yíng)模式落地。有意識(shí)地積累沉淀與業(yè)主互動(dòng)時(shí)的社交資源，形成數(shù)據(jù)中心，借助大數(shù)據(jù)等新技術(shù)手段聯(lián)動(dòng)各方資源研究探索商業(yè)化閉環(huán)盈利模式，這將為企業(yè)未來(lái)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供基點(diǎn)。

4.3 物業(yè)服務(wù)行業(yè)將走向資本化

疫情彰顯了物業(yè)行業(yè)的資本價(jià)值，資本市場(chǎng)將會(huì)對(duì)業(yè)內(nèi)資源重新賦值，助推物業(yè)行業(yè)資本化演變。已進(jìn)入或即將進(jìn)入資本市場(chǎng)的物業(yè)企業(yè)，有望借助資本力量通過(guò)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額跑贏大勢(shì)。物業(yè)行業(yè)憑借抗風(fēng)險(xiǎn)抗周期能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)延展性良好、成長(zhǎng)空間持續(xù)性穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)，被資本市場(chǎng)認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)的防守型的投資標(biāo)的，依托超強(qiáng)線下流量，物業(yè)企業(yè)的資本化標(biāo)簽將成為新風(fēng)尚，在注重服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)深度布局社區(qū)增值服務(wù)，特別是基于智慧社區(qū)的物管企業(yè)，將會(huì)獲得資本市場(chǎng)的更多關(guān)注。

中國(guó)處于低利率時(shí)代，能夠創(chuàng)造具有穩(wěn)定收益產(chǎn)品的公司是最優(yōu)秀的。物業(yè)公司可以憑借具有穩(wěn)定收益的管理產(chǎn)品脫離主體發(fā)展瓶頸，發(fā)行證券化產(chǎn)品來(lái)持有資產(chǎn)。公共利率時(shí)代即將到來(lái)，這是物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的最好的金融手段。

4.4 物業(yè)服務(wù)行業(yè)將走向品牌化

優(yōu)秀的企業(yè)除了具備成熟的商業(yè)模式、強(qiáng)大的管理運(yùn)營(yíng)能力，最重要的是要形成具有企業(yè)特色的品牌。疫情為物業(yè)企業(yè)提供了塑造品牌形象、緩解與業(yè)主間矛盾、提升業(yè)主粘性的機(jī)會(huì)，助推市場(chǎng)現(xiàn)存物業(yè)企業(yè)切換管理權(quán)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)朝質(zhì)價(jià)相符的趨勢(shì)演變。企業(yè)品牌形象的樹(shù)立和提升，可為日后縱向區(qū)域深耕、橫向開(kāi)疆?dāng)U土奠定基礎(chǔ)。面對(duì)疫情引發(fā)的行業(yè)裂變，具有強(qiáng)勁抵抗力、恢復(fù)力和再生力的物業(yè)企業(yè)能夠迅速恢復(fù)，進(jìn)而積極創(chuàng)新并迅速在轉(zhuǎn)型中勝出。在物業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)部門的通力協(xié)作下，街道政府、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)企業(yè)三者之間的合作愈發(fā)頻繁，物業(yè)行業(yè)將納入基層治理體系，成為重要的執(zhí)行力量，業(yè)委會(huì)將會(huì)被取而代之以物業(yè)管理委員會(huì)機(jī)制運(yùn)行，品牌物業(yè)公司將獲得更大的話語(yǔ)權(quán)。

4.5 物業(yè)服務(wù)行業(yè)將走向黨建引領(lǐng)

物業(yè)企業(yè)建立基層黨組織，通過(guò)積極探索以基層黨建為主導(dǎo)的社區(qū)治理革新舉措，構(gòu)建“黨建+物業(yè)”的管理新模式，借助黨員先鋒模范作用的發(fā)揮廣泛激活社會(huì)力量積極參與基層治理，推動(dòng)基層社區(qū)人人參與、人人享在其中。社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作與企業(yè)黨的建設(shè)工作相融合，能夠進(jìn)一步融合基層社區(qū)治理中的共建力量，激發(fā)物業(yè)企業(yè)及基層黨組織在社區(qū)治理中的中堅(jiān)力量;能夠進(jìn)一步深入打通政府、企業(yè)和廣大社區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系，融洽市場(chǎng)化服務(wù)與社區(qū)治理之間的關(guān)系;能夠進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)建設(shè)，促進(jìn)服務(wù)水平提升，打造一個(gè)穩(wěn)定和諧、長(zhǎng)治久安的基層治理生態(tài)。

5 結(jié)語(yǔ)

“戰(zhàn)疫情、保民生”既考查了物業(yè)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感和價(jià)值觀，更查驗(yàn)了物業(yè)企業(yè)社區(qū)管理和服務(wù)的專業(yè)化程度，又倒逼物業(yè)企業(yè)深思企業(yè)境遇，在保障服務(wù)品質(zhì)和響應(yīng)時(shí)效性的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，創(chuàng)新、升級(jí)企業(yè)發(fā)展路徑，通過(guò)進(jìn)一步強(qiáng)化管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、精細(xì)化建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)裂變、逆勢(shì)創(chuàng)新，探索物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展之道。

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