權利抑或義務 須看合同約定

周玉文

案例：尹某是一名退休工人。今年1月初，他在女兒的資助下通過房屋中介購買了一套70平方米的二手房屋。在《房屋買賣合同》中，尹某作為買方與賣方就房屋的位置、面積、房屋價款及價款的支付方式、房屋過戶時間、違約責任等進行了約定，其中對房屋過戶條款的約定是：雙方有義務互相配合，保證在2021年2月底之前完成房屋產權過戶手續(xù)。對違約責任條款的約定是：任何一方當事人如果沒有按本合同約定履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，應當予以賠償。由于春節(jié)前尹某和老伴去外地兒子家過年，回來時已經是3月10日。雖然在臨近過戶的前幾天賣方曾打電話催促過尹某，但尹某兒子說，過戶是我們買方的權利，延遲幾天是沒有問題的，尹某也就沒有在意。

3月12日，當尹某與賣方在完成房屋過戶手續(xù)，要求拿房屋鑰匙時，賣方提出要賠償因為尹某延遲過戶給他造成的8000余元損失（賣方提供了因違反當地房屋交易政策所多交8000余元費用的票據），否則不交房屋鑰匙。雙方因此發(fā)生糾紛。最后，尹某在咨詢律師后，賠償了賣方8000元才拿到房屋鑰匙。

說法：合同是當事人之間權利義務的約定。在合同的主要條款中，或者約定的是甲方的權利，或者約定的是乙方的權利。甲方的權利即是乙方的義務，乙方的權利即是甲方的義務，也有合同條款是互為權利義務的，即該條款是甲方的權利、乙方的義務，同時也是乙方的權利、甲方的義務。但是，在一些常見合同中，權利義務是相對固定的。例如，在房屋租賃合同中，按時向承租人提供約定質量和面積的房屋即是出租人的義務，而要求出租人按時向承租人提供約定質量和面積的房屋則是承租人的權利。按約定的時間和數額向出租人交納租金是承租人的義務，而要求承租人按約定的時間和數額向出租人交納租金則是出租人的權利。關于租賃時間的約定，則對雙方既是權利也是義務。譬如約定租賃期限為一年，承租人租期不滿一年即退出的，則構成違約；如果出租人不滿一年要求出租人退出的，也同樣構成違約。在房屋買賣合同中，買方的主要義務則是按約定數額及支付方式并在約定時間內向賣方支付購房款；賣方的主要義務則是在約定的時間并按約定的方式支付符合一定質量標準的房屋并協(xié)助買方將房屋過戶到買方名下。

當然，上面所說的只是一般情況，根據合同自由原則，當事人也完全可以做出與一般情況不同的約定。例如，在房屋租賃合同中，當事人約定的承租人可以隨時退出房屋；也可以約定出租人可以隨時要求承租人退出房屋，那么，這樣的條款對承租人和出租人就是權利條款了。因此，合同的條款究竟是權利條款還是義務條款，或者既是權利又是義務條款，全在于當事人是如何約定的，不能完全根據一般情況判斷，更不能想當然。

本案中，買賣雙方在《房屋買賣合同》中是將房屋過戶約定為互為權利義務的，這就是說，任何一方沒有按照約定履行義務都構成違約，對方就可以請求其承擔違約責任。尹某因為沒有按約定履行房屋的過戶義務，確實因此給賣方造成了8000元損失，所以按合同的約定是應當予以賠償的。