深圳二手房降溫了

賀達(dá)源

深圳樓市降溫了嗎？近日，一則“深圳一學(xué)區(qū)房狂降662萬(wàn)”的消息登上微博熱搜。消息中稱2月初深圳國(guó)城花園小區(qū)同一戶型房源成交價(jià)為2868萬(wàn)元，與此相比，該房源成交價(jià)大降662萬(wàn)元。

“法拍房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)很正常，不能完全反映市場(chǎng)價(jià)格?！蹦隙贾芸浾邚亩辔环康禺a(chǎn)市場(chǎng)資深人士處獲悉，法拍房?jī)r(jià)格往往是市場(chǎng)價(jià)的七八成，算上稅費(fèi)等收房成本，再考慮到難以貸款等因素，法拍房實(shí)際成本并不比市場(chǎng)價(jià)便宜多少。

不過(guò)，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策和多重監(jiān)管之下，深圳二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比首次出現(xiàn)零增長(zhǎng)，結(jié)束了2019年7月以來(lái)，連續(xù)22個(gè)月環(huán)比上漲的趨勢(shì)。

同戶型業(yè)主報(bào)價(jià)2950萬(wàn)

國(guó)城花園位于深圳福田百花片區(qū)，建成于1995年，整個(gè)樓盤僅有兩棟。該樓盤有深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校（中學(xué)）兩個(gè)一流學(xué)區(qū)。南都周刊記者了解到，這個(gè)片區(qū)附近只有國(guó)城花園和南天二花園帶實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)位，而南天二花園更為老舊，因此國(guó)城花園備受深圳家長(zhǎng)青睞。

小區(qū)附近多位中介向記者證實(shí)，今年1月，該樓盤一個(gè)44平方米房源以1420萬(wàn)元成交，單價(jià)高達(dá)32.27萬(wàn)元/平米。對(duì)此有網(wǎng)友調(diào)侃：“這是能學(xué)出諾貝爾獎(jiǎng)？”

根據(jù)微博熱搜的消息，相關(guān)房源為127.82平方米，2206萬(wàn)的法拍價(jià)與2月成交價(jià)相比降幅高達(dá)23.1%。

該小區(qū)目前二手房?jī)r(jià)格到底如何，是否有大幅度下降？南都周刊記者多方走訪發(fā)現(xiàn)，2月8日深圳建立二手住房成交參考價(jià)后，國(guó)成花園同戶型還沒(méi)有新房源成交。

不過(guò)，目前在售的兩套房源中，與上述法拍房同為西北朝向的一套房源業(yè)主報(bào)價(jià)為2950萬(wàn)，另一套同樣戶型東南朝向的房源，業(yè)主報(bào)價(jià)為2980萬(wàn)。

“這邊畢竟是整個(gè)深圳最好的學(xué)位片區(qū)，相對(duì)比其他片區(qū)肯定要堅(jiān)挺。”福田百花片區(qū)的多位中介對(duì)南都周刊記者表示，盡管國(guó)城花園2月之后沒(méi)有成交，但附近百花園二期近期有一套132平米的房源成交價(jià)是2580萬(wàn)，與2月之前相比有小幅上漲。

事實(shí)上去年5月，國(guó)城花園相關(guān)房源就曾拍賣過(guò)一次，當(dāng)時(shí)拍賣成交價(jià)是2122萬(wàn)，今年2206萬(wàn)的法拍成交價(jià)與其相比，上漲了4%。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)南都周刊記者表示：“法拍房是一個(gè)另類，不代表住房買賣的市場(chǎng)價(jià)格，不能拿它來(lái)解讀深圳房?jī)r(jià)劇烈下跌?！?h3>法拍房便宜 風(fēng)險(xiǎn)也不少

司法拍賣是國(guó)城花園相關(guān)房源降價(jià)的重要原因?！胺ㄅ姆?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)很正常，不能完全反映市場(chǎng)價(jià)格。”南都周刊記者從多位房地產(chǎn)市場(chǎng)資深人士處獲悉，法拍房?jī)r(jià)格往往是市場(chǎng)價(jià)的七八成，算上稅費(fèi)等收房成本，再考慮到難以貸款等因素，法拍房實(shí)際成本并不比市場(chǎng)價(jià)便宜多少。

法拍房不限購(gòu)，高房?jī)r(jià)和嚴(yán)限購(gòu)之下，不少深圳人盯上了法拍房。今年2月底，深圳福田香蜜湖東?；▓@一棟豪宅在司法拍賣平臺(tái)上以2124.6萬(wàn)成交，價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的七成多，成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)比率和國(guó)城花園差不多。該小區(qū)深圳最早的知名豪宅區(qū)之一，同樣戶型的成交價(jià)已達(dá)3000萬(wàn)左右。

今年4月9日，深圳羅湖蓮塘畔山花園一套房屋，在司法拍賣平臺(tái)上以424.3萬(wàn)價(jià)格成交，價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)的八成多，同樣戶型市場(chǎng)價(jià)在500萬(wàn)左右。

南都周刊記者了解到，該房屋2009年曾發(fā)生過(guò)一起特大兇殺案，嫌疑人因經(jīng)濟(jì)糾紛將屋內(nèi)兩夫妻殺害。羅湖蓮塘片區(qū)一名資深中介表示，總價(jià)低、性價(jià)比越高的法拍房，買的人往往越多，“剛需多嘛?！?/p>

法拍房雖然比市場(chǎng)價(jià)便宜，但也存在不少風(fēng)險(xiǎn)。河北誠(chéng)研律師事務(wù)所律師郭鵬超表示，購(gòu)買法拍房時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：一是仔細(xì)閱讀拍賣公告，了解房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，土地性質(zhì)是否影響市場(chǎng)流通;二是了解房屋是否存在抵押;三是房屋內(nèi)是否存在租客，如果存在租客要核實(shí)剩余租賃期有多久;四是房屋是否存在未繳清的物業(yè)、水電、稅費(fèi)。

“法拍房確實(shí)會(huì)麻煩很多，有的有租客居住，有的很多年物業(yè)費(fèi)都沒(méi)交，過(guò)戶也會(huì)存在一些問(wèn)題。”上述資深中介表示，“我們中介也做法拍房，拍下來(lái)后我們可以幫你辦理手續(xù)。如果說(shuō)有租戶，遇到老賴不走要清場(chǎng)，我們也會(huì)幫你去弄。”“怎么弄？找人吶！反正具體怎么弄你不用管，收了你的錢就幫你辦事兒嘛，最后讓你把房子收到就行了。”

一線城市二手房?jī)r(jià)僅深圳環(huán)比止?jié)q

近年來(lái)，深圳樓市限購(gòu)政策也不斷升級(jí)。2020年7月15日，深圳對(duì)深圳戶籍人口出臺(tái)了限購(gòu)的內(nèi)容——在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買商品住房。另外，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

近一年北上廣深二手房環(huán)比漲幅

（數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，制圖_賀達(dá)源）

今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)，大量小區(qū)成交參考價(jià)僅為實(shí)際成交價(jià)的七成左右。隨后，各銀行紛紛表態(tài)，將以官方參考價(jià)作為放貸參考依據(jù)，意味著買房者能從銀行貸到款的實(shí)際金額下降了。

而實(shí)際二手房市場(chǎng)上，絕大部分業(yè)主并不愿意調(diào)低價(jià)格，購(gòu)房者的首套房實(shí)際首付或從三成提高至五成。另外，近日深圳不少銀行還上調(diào)了房貸利率，五家大行深圳分行首套利率全部提高到5.10%。

由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后驟降。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房（含自助）網(wǎng)簽量為4396套，環(huán)比下滑9.7%。

盡管并未明顯下降，在一系列調(diào)控舉措的作用下，深圳二手房終于“止?jié)q”。近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，深圳的二手房?jī)r(jià)得到明顯控制，2021年4月環(huán)比首次出現(xiàn)零增長(zhǎng)，在北上廣深四大一線城市里，是今年唯一一個(gè)沒(méi)有增長(zhǎng)的。

另外，這也結(jié)束了2019年7月以來(lái)，深圳二手房?jī)r(jià)格連續(xù)22個(gè)月環(huán)比上漲的趨勢(shì)。

“深圳樓市降溫已經(jīng)是事實(shí)了?！彼味?duì)南都周刊記者表示，隨著去年7月15日以來(lái)一系列調(diào)控政策的落地，目前已經(jīng)形成歷史上最嚴(yán)的管控格局。深圳樓市的供給側(cè)、需求側(cè)、資金側(cè)等方面都發(fā)生了巨大變化，深圳房地產(chǎn)和樓市的底層邏輯已經(jīng)變了。

對(duì)于深圳樓市的后續(xù)走向，宋丁表示：“政府所有政策都不是為了把房?jī)r(jià)打下來(lái)，但是現(xiàn)階段再像以前那樣漲肯定是不可能了。”