物業(yè)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)存在問題與對(duì)策

張小紅

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程加快，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，對(duì)內(nèi)部管理的要求越來越高，管理會(huì)計(jì)作為企業(yè)重要的管理工具在各行各業(yè)中應(yīng)用也越來越廣泛。物業(yè)企業(yè)近年也要在加大對(duì)管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用，但由于受到行業(yè)特性、管理習(xí)慣等影響，在應(yīng)用中還存在一些問題，本文主要對(duì)管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理、簡(jiǎn)要論述和分析，并提出應(yīng)對(duì)之策，以期物業(yè)企業(yè)能夠更好地應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，提升內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)效益的提升。

管理會(huì)計(jì)作用與價(jià)值

管理會(huì)計(jì)的歷史沿革

管理會(huì)計(jì)起源自成本會(huì)計(jì)，在最早時(shí)它的功能主要是提高生產(chǎn)效率和降低成本，隨后發(fā)展出預(yù)測(cè)、規(guī)劃、決策、控制以及業(yè)績(jī)考評(píng)等重要功能作用。在當(dāng)前，管理會(huì)計(jì)主要被認(rèn)為是一種管理信息系統(tǒng)，銜接戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)，其重要作用倍受實(shí)務(wù)界重視。

管理會(huì)計(jì)助力物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

隨著管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)逐步得到重視和應(yīng)用，它的作用主要體現(xiàn)在決策支撐，管控風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)建立和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)三個(gè)方面。在決策支撐方面，接手多個(gè)新的物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在事前會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益就行評(píng)估，并將其與企業(yè)的資源能力分析和權(quán)衡，選擇最優(yōu)的方案，此時(shí)管理會(huì)計(jì)的相關(guān)性分析，機(jī)會(huì)成本，差量成本分析等有較多的運(yùn)用，能為企業(yè)做出最優(yōu)決策提供支撐作用。在風(fēng)險(xiǎn)管控方面，用管理會(huì)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)管理工具去管理經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的不確定性，使物業(yè)企業(yè)能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)和收益做出合理的權(quán)衡。在建立經(jīng)營(yíng)和落實(shí)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方面，管理會(huì)計(jì)中的預(yù)算與責(zé)任會(huì)計(jì)系統(tǒng)將發(fā)揮有力的作用。這三方面組合應(yīng)用對(duì)提升物業(yè)企業(yè)盈利能發(fā)揮顯著效果。

物業(yè)企業(yè)管理會(huì)計(jì)主要工具應(yīng)用淺析

如何為物業(yè)企業(yè)挑選合適的管理會(huì)計(jì)工具組合？多年來的理論研究和管理會(huì)計(jì)實(shí)踐形成了豐富的管理會(huì)計(jì)工具，這些工具是使管理會(huì)計(jì)得以應(yīng)用并發(fā)揮功用的載體。就物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用實(shí)踐來看，主要有以下工具方法可供組合運(yùn)用。

全面預(yù)算管理融合業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)、戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)

與傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)預(yù)算不同，全面預(yù)算強(qiáng)調(diào)的是全面性，也就是業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的高度融合下的全員參與。財(cái)務(wù)在全面預(yù)算中的主要工作職能是推進(jìn)與協(xié)調(diào)各方，平衡資源分配，業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理和整合等。預(yù)算工作也不僅是編制年度的財(cái)務(wù)預(yù)算，還表現(xiàn)為中長(zhǎng)期規(guī)劃、專項(xiàng)決策預(yù)算等，通過中長(zhǎng)期規(guī)劃來體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，通過全面預(yù)算來保障中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的分解和執(zhí)行。

以作業(yè)成本為核心的成本管理體系

物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)業(yè)，其成本特點(diǎn)與制造業(yè)非常的不同，在總的成本費(fèi)用中，間接成本占比遠(yuǎn)超過直接成本，通過明確資源動(dòng)因、作業(yè)動(dòng)因、成本動(dòng)因，建立相應(yīng)的資源庫(kù)、作業(yè)庫(kù)和成本庫(kù)，使間接成本分配的相關(guān)性更加客觀，進(jìn)而使服務(wù)項(xiàng)目的盈虧預(yù)算更加準(zhǔn)確，防止出現(xiàn)賬面虛盈利實(shí)虧的業(yè)務(wù)。同時(shí)，增值與非增值作業(yè)的清晰辨認(rèn)，能更好地管控成本，提升客戶讓渡價(jià)值和客戶滿意度，從而促進(jìn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

平衡積分卡同樣適用于物業(yè)企業(yè)

平衡積分卡是管理會(huì)計(jì)中最為重要的績(jī)效管理工具，它的顯著優(yōu)勢(shì)在可以很好地平衡戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)期與短期、內(nèi)部與外部、員工與企業(yè)之間的關(guān)系。具有兼顧各方利益，聚焦戰(zhàn)略目標(biāo)的顯著優(yōu)點(diǎn)。在財(cái)務(wù)維度，圍繞企業(yè)盈利目標(biāo)同時(shí)還需要考核收益質(zhì)量；客戶維度，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶投訴的分析與管理，改善滿意度；內(nèi)部流程維度，物業(yè)企業(yè)應(yīng)完善和優(yōu)化內(nèi)部流程，提高工作效率，努力降低成本擴(kuò)大產(chǎn)出；學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度，應(yīng)重視企業(yè)與員工利益的兼顧，涵養(yǎng)人力資源。

資金營(yíng)運(yùn)管理不容忽視

物業(yè)企業(yè)特別是集團(tuán)化的物業(yè)企業(yè)，它的收支項(xiàng)目繁雜并且跨地區(qū)，資金管理具有一定的難度。若能構(gòu)建一體化的資金管理平臺(tái)，并以此為支撐，應(yīng)用管理會(huì)計(jì)中的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、資金預(yù)算、資金計(jì)劃與審批、資金定額支出管理、收現(xiàn)比率考核等，結(jié)合籌資管理，科學(xué)運(yùn)籌資金，優(yōu)化資金營(yíng)運(yùn)活動(dòng)，確保物業(yè)企業(yè)資金安全的同時(shí)，提升資金周轉(zhuǎn)率，從而提升企業(yè)盈利能力。

打造業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化的信息共享平臺(tái)

管理會(huì)計(jì)作為信息化系統(tǒng)，它的數(shù)據(jù)信息來源是多樣化的，既保持財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息也包括業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，因此打造業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化的信息化數(shù)據(jù)平臺(tái)是管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的基本支撐條件，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的管理要求和資源條件開展信息化平臺(tái)創(chuàng)造工作，它是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化的關(guān)鍵所在。通過從業(yè)務(wù)端的標(biāo)準(zhǔn)流程和數(shù)據(jù)處理，到會(huì)計(jì)核算的大部分自動(dòng)化，以及管理會(huì)計(jì)報(bào)告的自動(dòng)生成等，使物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)化管理。

當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用中存在的問題

物業(yè)企業(yè)管理者對(duì)管理會(huì)計(jì)缺乏認(rèn)識(shí)

物業(yè)行業(yè)一開始是附屬于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量不高，毛利率較高，經(jīng)營(yíng)管理精細(xì)化水平不夠。物業(yè)行業(yè)的管理者中相當(dāng)部分也有房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷，同時(shí)物業(yè)行業(yè)中以中小企業(yè)占大多數(shù)，企業(yè)管理者管理素質(zhì)普通較低，管理上以經(jīng)驗(yàn)管理為主，對(duì)財(cái)務(wù)的認(rèn)識(shí)也局限于傳統(tǒng)的記賬報(bào)賬功能，對(duì)管理會(huì)計(jì)所知甚少甚至一無所知，而推進(jìn)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的管理者有力的引導(dǎo)和助推。目前物業(yè)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)素養(yǎng)亟待加強(qiáng)。

財(cái)務(wù)人員應(yīng)用管理會(huì)計(jì)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)不足

雖然近年來國(guó)家在推進(jìn)管理會(huì)計(jì)方面力度比較大，但我國(guó)會(huì)計(jì)教育歷史上受蘇聯(lián)影響較大，管理會(huì)計(jì)教育源于西方。當(dāng)前合格師資教育人才較為缺乏，國(guó)家統(tǒng)一的管理會(huì)計(jì)考試認(rèn)證體系等尚待建立完善。此外近年來會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨于復(fù)雜，客觀上財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)壓力較大，而管理會(huì)計(jì)應(yīng)用需要財(cái)務(wù)人員下沉到業(yè)務(wù)。在推進(jìn)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用方面，財(cái)務(wù)人員知識(shí)保障不足，實(shí)施動(dòng)力不足，實(shí)踐活動(dòng)較少經(jīng)驗(yàn)不足等，制約了管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用。

物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)管理好壞也是重要制約因素

管理會(huì)計(jì)是一套管理信息系統(tǒng)，它需要物業(yè)企業(yè)具有良好的基礎(chǔ)管理，業(yè)務(wù)規(guī)范，信息流暢通，會(huì)計(jì)核算規(guī)范完備，財(cái)務(wù)管理較為健全。而在基礎(chǔ)管理方面物業(yè)企業(yè)較為薄弱，企業(yè)中財(cái)務(wù)部門的地位較低，工作推動(dòng)力不強(qiáng)，企業(yè)人員流動(dòng)大，財(cái)務(wù)賬目較為混亂，甚至存在兩套賬，財(cái)務(wù)人員都無法掌握公司的真實(shí)信息，管理會(huì)計(jì)工作難以開展。

管理會(huì)計(jì)理論與實(shí)踐脫節(jié)難以應(yīng)用

管理會(huì)計(jì)理論與實(shí)踐脫節(jié)主要存在兩個(gè)問題，一是管理會(huì)計(jì)理論源于西方，基于成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和制度以及較為完善的公司治理。與我國(guó)物業(yè)企業(yè)面臨的應(yīng)用環(huán)境有著較為明顯的差異。二是管理會(huì)計(jì)近年來研究呈現(xiàn)邊際斷擴(kuò)張與多學(xué)科交叉性，方法、理論、模型趨于復(fù)雜，并未充分考慮企業(yè)相關(guān)信息的易取得性和成本，這也使得某些理論研究偏離了為實(shí)踐服務(wù)的目的。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的思考與建議

物業(yè)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)對(duì)改善管理提升企業(yè)價(jià)值具有重要意義，但管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用受到上述一些因素的制約，在實(shí)際應(yīng)用中如何打破這些制約因素，創(chuàng)造更好的應(yīng)用條件，使管理會(huì)計(jì)能在物業(yè)企業(yè)更充分發(fā)揮作用，在總結(jié)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，提出以下四點(diǎn)建議。

管理者要積極營(yíng)造良好的應(yīng)用環(huán)境

推進(jìn)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用是系統(tǒng)工程同時(shí)也是“一把手”工程，管理者自身要加強(qiáng)管理素養(yǎng)的提高，認(rèn)識(shí)到管理會(huì)計(jì)的重要性，為管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用營(yíng)造良好的環(huán)境，消除阻力，配置資源。財(cái)務(wù)人員在宣傳和推廣管理會(huì)計(jì)應(yīng)用更應(yīng)該責(zé)無旁貸，在日常工作中注重管理會(huì)計(jì)的宣傳以及管理會(huì)計(jì)思維的潛移默化，為管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用造聲勢(shì)。

補(bǔ)強(qiáng)管理會(huì)計(jì)教育與應(yīng)用的知識(shí)短板

在國(guó)家層面，要大力推進(jìn)管理會(huì)計(jì)推廣應(yīng)用，為管理會(huì)計(jì)推廣應(yīng)用提供更多的配套政策支持；在財(cái)務(wù)人員自身層面，需要重視管理會(huì)計(jì)理論知識(shí)的補(bǔ)強(qiáng)，可以通過積極參加國(guó)際國(guó)內(nèi)管理會(huì)計(jì)考試認(rèn)證提升理論素養(yǎng)；財(cái)務(wù)人員應(yīng)積極參與業(yè)務(wù)，將管理會(huì)計(jì)思維與方法與業(yè)務(wù)運(yùn)行相結(jié)合，注重效果展示與匯報(bào)，通過正反饋形成良性循環(huán)。

加強(qiáng)基礎(chǔ)管理建立健全內(nèi)部控制體系

基礎(chǔ)管理薄弱不僅影響到管理會(huì)計(jì)的有效應(yīng)用，同時(shí)還使管理信息很難正確的傳遞，管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而加大經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)基礎(chǔ)管理普遍薄弱的問題，可以通過建立健全內(nèi)部控制體系來補(bǔ)強(qiáng)。通過建立內(nèi)部控制體系，完善業(yè)務(wù)流程，建立高效的信息與溝通，強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督，為管理會(huì)計(jì)功能發(fā)揮提供支撐保障。

因地制宜建立適合物業(yè)企業(yè)自身的管理會(huì)計(jì)應(yīng)用體系

管理會(huì)計(jì)理論源于西方，并不能完全照搬。財(cái)政部近年來陸續(xù)發(fā)布了22個(gè)管理會(huì)計(jì)的《應(yīng)用指引》，這些指引是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)的指導(dǎo)性文件，管理會(huì)計(jì)實(shí)踐應(yīng)用千差萬別，方法靈活多樣，一企一法。物業(yè)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，按照《指引》的指導(dǎo)思想，篩選適合的工具集，建立自己的體系，并在應(yīng)用中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)方法，將管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用推向新的高度。

結(jié) 語

管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)有效應(yīng)用能夠顯著地提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理精細(xì)化水平，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)它的應(yīng)用也反過來促進(jìn)管理會(huì)計(jì)理論研究和應(yīng)用的縱深和完善。本文通過對(duì)物業(yè)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用環(huán)境、教育與培訓(xùn)、健全內(nèi)部控制以及因地制宜構(gòu)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用體系四個(gè)方面進(jìn)行分析探討，希望對(duì)推進(jìn)管理會(huì)計(jì)在物業(yè)企業(yè)落地應(yīng)用并取得良好的效果有所作用。

（湖南省湘誠(chéng)物業(yè)集團(tuán)有限公司）