管控二手房

彭越

二手房指導(dǎo)價(jià)”成了政府調(diào)控市場的一大利器——增大了二手住宅買方的資金壓力，變相限制了需求。

監(jiān)管政策正在向二手房市場蔓延。

2021年2月8日，深圳公布了全市3595個(gè)小區(qū)二手房成交指導(dǎo)價(jià)，成為二手房指導(dǎo)價(jià)格政策的“首試者”。隨著深圳二手房指導(dǎo)價(jià)格政策威力效果初現(xiàn)，成都、西安、上海、無錫、寧波等城市也陸續(xù)跟進(jìn)，出臺(tái)了相關(guān)政策。

而在眾多政策中，“二手房指導(dǎo)價(jià)”成了政府調(diào)控市場的一大利器——增大了二手住宅買方的資金壓力，變相限制了需求。在調(diào)控的持續(xù)加碼下，效果也十分顯著，熱點(diǎn)城市的樓市都得到了不同的降溫。

平安證券表示，隨著深圳等多地出臺(tái)二手房價(jià)格參考機(jī)制，“限價(jià)”政策從新房市場擴(kuò)散至二手房市場，避免“一二手倒掛”帶來樓市熱度居高不下、社會(huì)不公等問題，后續(xù)不排除指導(dǎo)價(jià)制度在更多熱點(diǎn)城市落地，逐步實(shí)現(xiàn)中央“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

未來房價(jià)或呈窄幅波動(dòng)，行業(yè)由“土地紅利+金融紅利”邁向“管理紅利”時(shí)代，更加考驗(yàn)房企成本及效率管控、產(chǎn)品議價(jià)等能力，疊加“三道紅線”、“房貸集中度”融資新規(guī)下，信貸資源進(jìn)一步向“好學(xué)生”集中，將加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰和集中度提升。

七城行動(dòng)

2021年4月，住建部約談了包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市，緊接著各個(gè)樓市熱點(diǎn)城市就陸續(xù)出臺(tái)了“二手房成交參考價(jià)”機(jī)制。截至目前，全國已經(jīng)有7個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布了二手房成交“參考價(jià)”機(jī)制，這些城市無一例外都是近年來“樓市熱點(diǎn)城市”。

2月8日，深圳打響全國二手房限價(jià)第一槍，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》稱，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號(hào)）有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。

深圳市住建局表示，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

3月2日，無錫迅速跟進(jìn)，無錫住建局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知》，要求不得借用房屋所謂“學(xué)區(qū)房”等概念哄抬價(jià)格;不得以個(gè)別成交案例、局部價(jià)格變化炒作市場行情;不得鼓動(dòng)賣家虛高報(bào)價(jià);不得捏造虛假高價(jià)成交案例;將借鑒深圳等先行城市的經(jīng)驗(yàn)做法逐步完善二手住房價(jià)格信息發(fā)布機(jī)制。之后，無錫集中排查8萬余條在售房源信息，下架超4780條二手房違規(guī)房源。

3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在加強(qiáng)住房交易管理方面明確提出“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”，這也是在深圳之后，第二個(gè)跟進(jìn)該機(jī)制的城市。

成都市住建局表示，近期成都部分區(qū)域二手住房市場出現(xiàn)掛牌價(jià)格混亂、哄抬房價(jià)、部分業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”等擾亂市場秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進(jìn)理性交易，借鑒深圳等城市的做法，成都擬建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

同時(shí)，成都還將進(jìn)一步規(guī)范二手住房交易行為。一是加強(qiáng)對二手住房掛牌價(jià)格的管控，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得受理及對外發(fā)布明顯高于所在樓盤合理成交價(jià)格的掛牌價(jià)格，社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)要配合做好技術(shù)管控;二是先期重點(diǎn)對熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤的二手住房實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價(jià)格，用于指導(dǎo)二手房市場買賣、加強(qiáng)二手房交易管理。

5月28日，成都市正式建立了二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，備受關(guān)注的首批二手房參考價(jià)名單出爐，共涉及201個(gè)小區(qū)。相隔41天后的7月8日，成都市第二批共286個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格出爐。目前成都一共公布了487個(gè)住宅小區(qū)的參考價(jià)格。

隨后，4月底，寧波市發(fā)布掛牌房源信息時(shí)，將實(shí)行同步匹配所在小區(qū)同類房源近期網(wǎng)簽價(jià)格情況（以按揭貸款成交案例為基準(zhǔn)），及時(shí)公布所在小區(qū)同類房源最近相關(guān)交易價(jià)格信息。同時(shí)建立了熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，首批公布了112個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)。引導(dǎo)和規(guī)范熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房掛牌和交易行為，抑制熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房價(jià)格的人為炒作和非理性上漲。

不僅如此，寧波對于二手房交易新一輪的暴擊才剛剛開始。6月11日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧波市委網(wǎng)信辦、寧波銀保監(jiān)局等7部門聯(lián)合發(fā)布通知，決定在全市開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作。對二手房交易中存在的虛假房源、虛高價(jià)格、代辦“消費(fèi)貸”“經(jīng)營貸”“個(gè)人信用貸”“房抵貸”等違規(guī)行為進(jìn)行專項(xiàng)整治。而整治時(shí)間則從7月持續(xù)到2022年12月。

7月8日，西安市住建局發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。西安市住建局表示，這是為堅(jiān)決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，落實(shí)《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)二手住房市場信息透明，該通知自發(fā)布之日起施行。

上述通知稱，西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評估價(jià)格等因素，經(jīng)調(diào)查分析，形成二手住房成交參考價(jià)格，在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。