綠城中國(guó)頻頻違規(guī)背后現(xiàn)金流尷尬或急于資金回籠

熊穎

早在6月中旬舉辦的股東大會(huì)上，綠城中國(guó)高管樂觀表示：“預(yù)計(jì)年底利潤(rùn)及對(duì)股東回報(bào)都會(huì)高于行業(yè)?！薄艾F(xiàn)在是買綠城股票的好時(shí)機(jī)?！边@種樂觀信息也的確對(duì)綠城的股價(jià)產(chǎn)生影響，在隨后的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，綠城中國(guó)股價(jià)明顯上漲，從6月18日的7.92元/股到7月23日以10.56元收盤，區(qū)間漲幅32.33%，這期間的最高漲幅約62.97%。

在高管樂觀、股價(jià)大漲之下，綠城中國(guó)第三大股東新湖中寶卻開始進(jìn)行股票減持。

聯(lián)交所資料顯示，新湖中寶于7月19日減持綠城中國(guó)2425萬股，每股平均價(jià)12.37元，套現(xiàn)近3億元，最新持股比例降至11.98%。

相比于綠城中國(guó)這波嫻熟的財(cái)技，其最賴以生存的房產(chǎn)建設(shè)、管理和質(zhì)量卻難以讓人恭維。諸如用欺騙手段獲取預(yù)售許可證、代建項(xiàng)目發(fā)生安全事故致一人死亡等，都令綠城中國(guó)陷入輿論漩渦。不過，在綠城中國(guó)反復(fù)強(qiáng)調(diào)優(yōu)化開發(fā)周期、促進(jìn)資金回籠的動(dòng)向來看，這可能是其在最近出現(xiàn)的種種問題的根源。

“造假”獲取預(yù)售證綠城春來曉園被暫停銷售

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東曾表示，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，用高溢價(jià)覆蓋高成本，導(dǎo)致綠城中國(guó)每次在房地產(chǎn)調(diào)控中都受傷。

那么如何才能解決生產(chǎn)周期較長(zhǎng)所帶來的負(fù)面影響？綠城中國(guó)管理層在股東大會(huì)上指出，優(yōu)化開發(fā)周期可以提升運(yùn)營(yíng)助力。比如2020年，綠城200個(gè)項(xiàng)目從拿地到交付標(biāo)準(zhǔn)工期是25-26個(gè)月，最長(zhǎng)可達(dá)29個(gè)月，而周期壓縮項(xiàng)目則為20個(gè)月。此外，綠城中國(guó)也曾提出“5個(gè)月開工、9個(gè)月開盤、12個(gè)月現(xiàn)金流回正”的發(fā)展戰(zhàn)略。

不過綠城中國(guó)在部分項(xiàng)目?jī)?yōu)化開發(fā)周期的具體執(zhí)行上存在一定問題。7月9日，濟(jì)南市住建局發(fā)布通報(bào)，經(jīng)核查，開發(fā)企業(yè)濟(jì)南安投實(shí)業(yè)投資有限公司采用欺騙的手段獲取了綠城春來曉園1號(hào)樓商品房預(yù)售許可，其行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，造成極其惡劣的社會(huì)影響。

根據(jù)濟(jì)南出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，高層建筑預(yù)售形象進(jìn)度應(yīng)不少于地上6層。而取得預(yù)售證的綠城春來曉園1號(hào)樓彼時(shí)僅蓋到3層，已蓋至6層實(shí)際為綠城春來曉園搭建腳手架并進(jìn)行澆筑表面處理所偽裝出來的假象。

對(duì)此，根據(jù)處罰意見，不光開發(fā)企業(yè)被暫停受理預(yù)售許可申請(qǐng)、綠城春來曉園暫停銷售;該項(xiàng)目的預(yù)售監(jiān)管金留存比例還提高了10%。

值得一提的是，這并不是綠城中國(guó)出現(xiàn)的首次違規(guī)行為。2020年8月，綠城誠(chéng)園項(xiàng)目就因未取得商品房預(yù)售許可證即擅自收取房款461萬余元，而遭到河北省邢臺(tái)市住建局的行政處罰。該項(xiàng)目為綠城中國(guó)和大榕樹地產(chǎn)的共同開發(fā)項(xiàng)目。

此外，根據(jù)西安市住建局通報(bào)，綠城中國(guó)關(guān)聯(lián)公司西安文豪實(shí)業(yè)有限公司在2021年2月銷售“東晉桃源·沁福源項(xiàng)目（推廣名：綠城桂語(yǔ)蘭庭）”房屋過程中，未提供商品房買賣合同完整文本，要求購(gòu)房人在無合同具體內(nèi)容的空白紙張上簽字、蓋章，并要求購(gòu)房人將購(gòu)房款交存至非資金監(jiān)管賬戶。

背后現(xiàn)金流尷尬“三道紅線”仍踩一條

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“預(yù)售許可證若出現(xiàn)違規(guī)申請(qǐng)等情況，普遍和房企急于銷售和回籠資金的心態(tài)有關(guān)。”

2021年上半年，綠城中國(guó)銷售額增長(zhǎng)迅速，（剔除代建業(yè)務(wù)外）取得合同銷售金額約1369億元，同比增長(zhǎng)約107%，這一增速遠(yuǎn)高于克而瑞數(shù)據(jù)所指出的2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)36.7%。

綠城中國(guó)銷售心切，一方面可能受2021年銷售目標(biāo)完成壓力的影響，因?yàn)?021年綠城中國(guó)銷售目標(biāo)為3100億元;另一方面，綠城中國(guó)的現(xiàn)金流狀況較為尷尬。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2017年開始，綠城中國(guó)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)為負(fù)，2017年～2020年依次為-150.83億元、-165.56億元、-81.76億元、-31.04億元。

綠城中國(guó)曾在年報(bào)中指出，如果實(shí)際未來現(xiàn)金流量低于預(yù)期，或事實(shí)情況發(fā)生變化導(dǎo)致未來現(xiàn)金流量向下調(diào)整，則可能出現(xiàn)重大減值虧損。

實(shí)際上，綠城中國(guó)也已連續(xù)四年計(jì)提減值準(zhǔn)備，2017年～2020年，綠城中國(guó)計(jì)提資產(chǎn)減值金額分別為9.79億元、17.35億元、13.76億元、13.34億元，四年合計(jì)計(jì)提減值54.23億元，占四年歸母凈利潤(rùn)總額94.96億元的57.11%，大大蠶食公司凈利潤(rùn)。

而在2021年6月的股東大會(huì)上，更有投資者就此提出建議，“資本市場(chǎng)是很殘酷的，如果綠城利潤(rùn)明年爆發(fā)，一些有瑕疵的項(xiàng)目能不能緩緩再計(jì)提（減值）？”

此外，綠城中國(guó)“三道紅線”仍踩一條，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71%。而這也意味著，綠城中國(guó)的有息負(fù)債規(guī)模不得超過10%。值得一提的是，“三道紅線”政策出臺(tái)前，綠城中國(guó)的有息負(fù)債增長(zhǎng)一直較為迅速，2018年～2020年，綠城中國(guó)帶息債務(wù)依次為814.58億元、1160.35億元、1321.92億元;與之相對(duì)應(yīng)的同比增速則依次為41.16%、42.45%、13.92%，均高于紅線標(biāo)準(zhǔn)下所限制的10%增速。

旗下代建項(xiàng)目問題頻出柳州項(xiàng)目安全事故致一人死亡

在綠城中國(guó)旗下項(xiàng)目存在違規(guī)銷售等情況的同時(shí)，其代建業(yè)務(wù)也狀況頻出。

綠城中國(guó)年報(bào)顯示，公司在2015年以5000萬元拿下柳州楊柳郡62.8%權(quán)益占比地塊。柳州楊柳郡是綠城在廣西的首個(gè)項(xiàng)目。但之后，這個(gè)項(xiàng)目變?yōu)榱舜?xiàng)目?！都t周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)在官網(wǎng)披露了截至2021年6月30日的投資項(xiàng)目，柳州楊柳郡并沒有包含在內(nèi)。此外，根據(jù)天眼查的股權(quán)穿透，當(dāng)前柳州楊柳郡由一家名為“全順集團(tuán)”的紡織公司實(shí)際控股，綠城管理僅持有少量股份，該項(xiàng)目顯然已經(jīng)是綠城管理的代建項(xiàng)目。不過，柳州楊柳郡目前在銷售推廣中仍被稱呼為“綠城·楊柳郡”。