軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的重要意義

文=劉鵬飛 李 廣

軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是實(shí)現(xiàn)用好地方資源，搞好軍民兼容互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)軍隊(duì)保障與利用社會(huì)力量保障的最佳結(jié)合，是軍民融合、軍地互通的重要窗口和前提，也是構(gòu)建我軍現(xiàn)代資產(chǎn)管理體系的重要組成部分和應(yīng)有之義。

長(zhǎng)期以來(lái)，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)一般由軍隊(duì)內(nèi)部管理，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證由地方政府負(fù)責(zé)登記頒發(fā)，兩者分屬不同系統(tǒng)，運(yùn)行相對(duì)分離且平穩(wěn)，大部分軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，少部分資產(chǎn)雖辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但基本未體現(xiàn)實(shí)際價(jià)值。隨著時(shí)代的發(fā)展，特別是軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)已不適應(yīng)軍隊(duì)和國(guó)防建設(shè)改革的需要，軍地系統(tǒng)產(chǎn)生了交匯融合的迫切需要，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)納入地方規(guī)范化、市場(chǎng)化管理的需求凸顯，完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)保值增值的前提，具有重要意義。

軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)及完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)涵

軍隊(duì)資產(chǎn)是指由軍隊(duì)各級(jí)管理和使用的資產(chǎn)及軍隊(duì)企業(yè)資產(chǎn)，具體是指軍隊(duì)占有、使用和管理的房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)施、設(shè)備、器材、物資、資金、有價(jià)證券、武器裝備，以及軍隊(duì)依據(jù)法律認(rèn)定的其他資產(chǎn)或資產(chǎn)權(quán)利。

軍隊(duì)資產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分，按照資產(chǎn)使用目的不同，可將軍隊(duì)資產(chǎn)分為軍隊(duì)行政事業(yè)性資產(chǎn)和軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。軍隊(duì)行政事業(yè)性資產(chǎn)，是指軍隊(duì)各級(jí)機(jī)關(guān)、部隊(duì)和事業(yè)單位，為維持和提高軍隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，完成軍事任務(wù)而占有、使用、管理的資產(chǎn)。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，原指軍隊(duì)企業(yè)、實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位，為生產(chǎn)軍隊(duì)特殊產(chǎn)品和提供服務(wù)而占有、使用、管理的資產(chǎn)。后來(lái)，軍隊(duì)開(kāi)展對(duì)外有償服務(wù)的部分單位，也保留了大量的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，以及由上級(jí)撥款投資形成或行政事業(yè)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化形成了一部分經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。這些資產(chǎn)共同構(gòu)成了軍隊(duì)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，包括貨幣資金、房地產(chǎn)、物資器材、設(shè)施設(shè)備、科研成果等。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)即為軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的形式是將地方管理的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)辦理至指定的（或特定的）房地產(chǎn)所有權(quán)人名下，其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是實(shí)現(xiàn)對(duì)軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)按照地方法律法規(guī)及市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行確權(quán)登記的規(guī)范化管理，包括土地確權(quán)、土地用途確定、規(guī)劃建設(shè)手續(xù)完善、土地權(quán)利性質(zhì)確定、土地價(jià)款安排、清產(chǎn)核資和價(jià)值管理、不動(dòng)產(chǎn)登記等全周期管理，實(shí)現(xiàn)軍隊(duì)與地方兩條線的歷史交匯和由軍向地的順利切換。

軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)在動(dòng)因

一般說(shuō)來(lái)，在軍隊(duì)停止有償服務(wù)前，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)由軍隊(duì)內(nèi)部的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)由地方政府的規(guī)劃與自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)登記頒發(fā)，軍地在體制、機(jī)制和制度等方面均屬于兩條軌道，長(zhǎng)期處于平行不相交的狀態(tài)。完善軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，將資產(chǎn)由軍隊(duì)內(nèi)部管理切換轉(zhuǎn)軌到地方管理，實(shí)現(xiàn)軍地軌道互接，是新時(shí)代發(fā)展的必然要求，是助力國(guó)防與軍隊(duì)現(xiàn)代化建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要，是軍隊(duì)資產(chǎn)不流失轉(zhuǎn)移、實(shí)現(xiàn)保值增值的必由之路。

1998年軍隊(duì)停止經(jīng)商活動(dòng)后，為合理利用軍隊(duì)富余資源、支援國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，一部分集中于軍隊(duì)和武警部隊(duì)醫(yī)院、科研機(jī)構(gòu)、倉(cāng)庫(kù)碼頭等領(lǐng)域的軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以“有償服務(wù)”的名義繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。隨著外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化，加之內(nèi)部制度不夠健全完善，軍隊(duì)有償服務(wù)逐漸偏離了決策意圖的初衷，給軍隊(duì)建設(shè)帶來(lái)一些危害問(wèn)題。2015年4月，全軍對(duì)外有償服務(wù)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《全面開(kāi)展軍隊(duì)對(duì)外有償服務(wù)清理摸底工作實(shí)施方案》，部署先期清理摸底工作。2016年2月，中央軍委下發(fā)《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》，對(duì)軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作進(jìn)行總體部署。2018年6月，中央軍委批準(zhǔn)印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求按照“軍隊(duì)不經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)不流失、融合要嚴(yán)格、收支兩條線”的標(biāo)準(zhǔn)，按計(jì)劃分步驟穩(wěn)妥推進(jìn)軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作，為軍地各級(jí)深入推進(jìn)軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作提供了重要遵循。到2018年底，全面停止有償服務(wù)的“停止”任務(wù)已經(jīng)完成，全面停止一切以營(yíng)利為目的、偏離部隊(duì)主責(zé)主業(yè)、單純?yōu)樯鐣?huì)提供服務(wù)的項(xiàng)目。

無(wú)論是軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)后收回的空余資產(chǎn)還是軍隊(duì)在建設(shè)過(guò)程中轉(zhuǎn)換而來(lái)的、暫無(wú)軍事用途且具備盈利潛力的資產(chǎn)都屬于軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，都是國(guó)家和軍隊(duì)建設(shè)長(zhǎng)期投入形成的寶貴資源，是軍事斗爭(zhēng)準(zhǔn)備的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。保全好、保值好、增值好軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)的“下篇文章”。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證正是基于這一大前提下的考量。具體而言：

一是維護(hù)軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)權(quán)益，切實(shí)保障軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)安全完整，防止流失轉(zhuǎn)移的需要。停止有償服務(wù)后，除了停不下來(lái)的之外，大部分經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)閑置，部分房地產(chǎn)看護(hù)管理壓力大，土地侵占、權(quán)屬爭(zhēng)議等問(wèn)題較為集中。部分房地產(chǎn)因歷史原因，加之所在區(qū)域因人多地少，甚至存在地方政府“默許”當(dāng)?shù)卮迕裼薪M織地進(jìn)行搶種、侵占等問(wèn)題。完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證能從法律意義上有效確立房地產(chǎn)的主權(quán)，土地權(quán)屬主體問(wèn)題確定后，即可高效便捷解決權(quán)屬爭(zhēng)議與糾紛，通過(guò)法律手段等措施積極維護(hù)資產(chǎn)權(quán)益，防止房地產(chǎn)的流失轉(zhuǎn)移。

二是軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)價(jià)值顯現(xiàn)的需要。過(guò)去，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值多以租賃的形式顯現(xiàn)，但由于種種原因，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)常常經(jīng)過(guò)多手轉(zhuǎn)包，往往出現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的失真，真實(shí)價(jià)值難以顯現(xiàn)。完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，采取第三方價(jià)值評(píng)估的方式，可充分顯化軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，同時(shí)也能大大縮小因價(jià)值失真造成的權(quán)利尋租空間，進(jìn)而規(guī)避腐敗空間，回歸其價(jià)值本質(zhì)，為軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)保值增值提供基礎(chǔ)依據(jù)。

三是軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)依法自主經(jīng)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)保值增值的需要。軍隊(duì)全面停止以營(yíng)利為目的、偏離軍隊(duì)主責(zé)主業(yè)的有償服務(wù)活動(dòng)是深化國(guó)防和軍隊(duì)改革的重要內(nèi)容。就軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)而言，關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)的控制權(quán)。資產(chǎn)不可能一直閑置，在全面停償?shù)谋尘跋拢婈?duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)權(quán)屬移交、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤(pán)活利用是必然的。我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，重要的前提就是讓市場(chǎng)主體行為受法律約束和保護(hù)。過(guò)去某些軍企及各種掛靠帶著特殊身份進(jìn)入市場(chǎng)，游走于法律規(guī)則邊緣，與民爭(zhēng)利、與地方爭(zhēng)利，造成軍隊(duì)與地方的矛盾，影響軍政、軍民關(guān)系以及軍隊(duì)與市場(chǎng)的關(guān)系。下一步，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)保值增值的經(jīng)營(yíng)主體必定是與軍隊(duì)完全脫鉤，由充分競(jìng)爭(zhēng)的平等市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體來(lái)承接。這一主體承接資產(chǎn)，按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行保值增值管理的前提，就是獲得完整的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)清晰。因此，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是依法治國(guó)，維護(hù)公正市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的迫切需要。

軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的效果意義

軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，按照地方法律法規(guī)體系、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則運(yùn)行，可有效盤(pán)活利用閑置資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，取得諸多實(shí)在效果，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

從宏觀戰(zhàn)略層面，能加快構(gòu)建現(xiàn)代軍隊(duì)資產(chǎn)管理體系，服務(wù)軍隊(duì)和國(guó)防建設(shè)。2021年3月，習(xí)近平總書(shū)記在出席十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議解放軍和武警部隊(duì)代表團(tuán)全體會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)我軍現(xiàn)代資產(chǎn)管理體系建設(shè)，把資產(chǎn)盤(pán)活用好，提高管理使用效益。構(gòu)建現(xiàn)代軍隊(duì)資產(chǎn)管理體系的關(guān)鍵是堅(jiān)守軍隊(duì)不經(jīng)營(yíng)的底線，暢通在軍隊(duì)系統(tǒng)與社會(huì)系統(tǒng)之間形成資產(chǎn)的良性流動(dòng)渠道，卸下軍隊(duì)“經(jīng)營(yíng)包袱”，幫助軍隊(duì)聚焦備戰(zhàn)打仗主業(yè)。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，正是實(shí)現(xiàn)用好地方資源，搞好軍民兼容互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)軍隊(duì)保障與利用社會(huì)力量保障的最佳結(jié)合，是軍民融合、軍地互通的重要窗口和前提。這也是構(gòu)建我軍現(xiàn)代資產(chǎn)管理體系的重要組成部分和應(yīng)有之義。

從微觀效果層面，亦可取得諸多實(shí)在效果：

一是增加地方財(cái)政稅收。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)未完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前，無(wú)需向?qū)俚卣U納稅費(fèi)；而辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，與一般經(jīng)營(yíng)主體差別不大，涉及的房地產(chǎn)需按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)中涉及的增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等均須向?qū)俚卣U納。

二是增加地方就業(yè)機(jī)會(huì)。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，不可避免地需按照地方政府的規(guī)劃，結(jié)合資產(chǎn)狀況，重新提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，引進(jìn)新產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)?shù)貙⑿略龃罅烤蜆I(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)可協(xié)助政府優(yōu)先安排轉(zhuǎn)業(yè)、退伍、復(fù)員軍人及家屬再就業(yè)。

三是加大地方固定資產(chǎn)投資，提升政府業(yè)績(jī)考核。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)大多屬于老舊資產(chǎn)，許多資產(chǎn)已閑置5年之久，為保障項(xiàng)目的安全運(yùn)營(yíng)，需對(duì)原資產(chǎn)進(jìn)行更新改造或拆除重建，甚至重新規(guī)劃后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，相關(guān)投資建設(shè)資金納入地方固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)中，分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，可與屬地政府協(xié)商開(kāi)發(fā)進(jìn)度，配合屬地固定資產(chǎn)投資節(jié)奏需求。

四是實(shí)現(xiàn)城市更新，助力地方規(guī)劃落地。隨著城市發(fā)展建設(shè)，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，有的已無(wú)軍事利用價(jià)值，但屬地政府在編制規(guī)劃時(shí)一般不考慮軍事用地，造成地塊閑置，形成的低端業(yè)態(tài)，影響城市整體規(guī)劃和城市環(huán)境。完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，在確保資產(chǎn)保值增值的前提下，可按照市場(chǎng)化運(yùn)作，與地方政府或其平臺(tái)公司采用多種合作模式，編制與區(qū)域發(fā)展定位相符的規(guī)劃方案，實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃發(fā)展落地，改造升級(jí)低端業(yè)態(tài)（如原老舊項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為住宅開(kāi)發(fā)，可解決營(yíng)房老舊影響區(qū)域形象的問(wèn)題），整治區(qū)域環(huán)境，提升片區(qū)品質(zhì)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配建的城市綠地、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施建設(shè)以及城市支路等，增加了特定區(qū)域的城市公共服務(wù)設(shè)施，有利于助力區(qū)域的整體發(fā)展。

五是納入地方監(jiān)管體系，減輕地方安全生產(chǎn)壓力。完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前，軍隊(duì)對(duì)資產(chǎn)的權(quán)屬、報(bào)建管理均不通過(guò)地方政府審批，不納入到地方的監(jiān)管體系中，運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的影響社會(huì)治安、涉訴及違法亂紀(jì)事項(xiàng)，地方政府“不好管、管不好”；完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，新建項(xiàng)目履行地方報(bào)建手續(xù)，通過(guò)現(xiàn)代化的安全監(jiān)督管理方式減輕地方安全生產(chǎn)壓力，地方政府“管得住、管得好”。

六是有利于軍民融合、軍地互通的良好文化建設(shè)。軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，不僅有利于地方政府營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，有利于落實(shí)軍民融合發(fā)展，還能消除部分群眾對(duì)軍隊(duì)經(jīng)商、與民爭(zhēng)利的不好印象，更好地營(yíng)造軍地一家親、軍民魚(yú)水情的文化氛圍，維護(hù)軍隊(duì)良好形象。

軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的實(shí)現(xiàn)路徑

梳理分析軍地政策法規(guī)和企業(yè)改制案例，參照改制企業(yè)劃撥土地處置相關(guān)政策，軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證有劃撥土地補(bǔ)辦出讓、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、保留劃撥和國(guó)有土地補(bǔ)辦租賃5種實(shí)現(xiàn)方式。

一是劃撥土地補(bǔ)辦出讓。按規(guī)劃協(xié)議出讓。根據(jù)國(guó)土資發(fā)〔2007〕29號(hào)文件 ，對(duì)整宗空余土地可以由軍隊(duì)單位按照總后勤部有關(guān)規(guī)定組織公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)_定受讓人，市縣國(guó)土部門(mén)與受讓人簽訂出讓合同，按市場(chǎng)價(jià)格核定土地出讓收益。土地用途、開(kāi)發(fā)利用和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)當(dāng)作為軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓的前置條件，并在轉(zhuǎn)讓文件和出讓合同中明確。按照該文件規(guī)定，滿足條件的整宗空余土地，在確定土地用途、容積率等規(guī)劃指標(biāo)基礎(chǔ)上，可協(xié)議轉(zhuǎn)讓給市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，確權(quán)登記，直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。

按現(xiàn)狀批量出讓。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十條、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》和29號(hào)文等規(guī)定，劃撥土地符合條件下可以辦理出讓手續(xù)。需報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府及原總后勤部批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

二是作價(jià)出資（入股）。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第二十八條和《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等，作價(jià)出資（入股）是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）新設(shè)企業(yè)，由企業(yè)持有該土地使用權(quán)，可依照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

作價(jià)出資（入股）是國(guó)家給改制國(guó)有企業(yè)的一項(xiàng)優(yōu)惠政策，具有非貨幣交易的優(yōu)勢(shì)，即市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體取得較為完整土地使用權(quán)的同時(shí)，不需要現(xiàn)金出資繳納土地出讓金，國(guó)家把這部分價(jià)款以資本金形式又投向企業(yè)。采取該方式需具備兩個(gè)條件：一是擬進(jìn)行改制的國(guó)有企業(yè)屬于國(guó)家確定作為國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)；二是企業(yè)改制方案經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

三是授權(quán)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》等，授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。授權(quán)單位取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)后，可采取多種方式在內(nèi)部配置土地，主要適用于無(wú)需改變土地性質(zhì)、長(zhǎng)期自持經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，或存在權(quán)屬爭(zhēng)議的用地，或雖不存在權(quán)屬爭(zhēng)議但因規(guī)劃所限短期內(nèi)無(wú)法調(diào)整的資產(chǎn)?？稍谙嚓P(guān)問(wèn)題解決前的過(guò)渡期內(nèi)，采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置，待達(dá)到轉(zhuǎn)讓、出讓條件，再根據(jù)具體情況選擇其他方式處理。

與作價(jià)出資（入股）相比，授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，具有更大的靈活性，可以避免補(bǔ)繳大額土地出讓金。中國(guó)鐵路總公司改制時(shí)，其原鐵路生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥土地，即采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置，由中國(guó)鐵路總公司依法盤(pán)活利用。2015年第一批符合條件的劃撥土地資產(chǎn)報(bào)原國(guó)土資源部批準(zhǔn)，采取國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置。目前正在組織第二批土地申報(bào)。

四是保留劃撥用地。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十條、《土地管理法》第五十六條、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》和《劃撥用地目錄》，符合劃撥用地目錄的，改制企業(yè)可以采取繼續(xù)保留劃撥方式處置。

保留劃撥用地須符合《劃撥用地目錄》范圍，存在無(wú)法滿足未來(lái)經(jīng)營(yíng)用途的可能性，如需取得完整土地使用權(quán)并自由流轉(zhuǎn)，仍需經(jīng)得地方政府同意，辦理土地用途變更手續(xù)。保留劃撥用地轉(zhuǎn)讓所獲土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理，不需要繳納土地出讓金。

五是國(guó)有土地補(bǔ)辦租賃。國(guó)有土地補(bǔ)辦租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)，簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

具體選擇何種路徑完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，還需根據(jù)軍隊(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的具體情況而定。