大規(guī)模城市更新規(guī)劃方法研究
——以廣州市吉山村更新項目為例

孔詠寧

（廣州市住宅建筑設(shè)計院有限公司，廣東廣州 510000）

在新常態(tài)指向存量的城市更新大背景下，以大規(guī)模城市更新項目推進城市建設(shè)的方式逐漸增多。以廣州為例，有若干個大范圍的城市更新片區(qū)策劃工作在推進。

相較中小規(guī)模更新項目，大規(guī)模城市更新具有四大特點，即目標綜合、功能多元、持續(xù)發(fā)展動力、培育難度較大；利益訴求更復雜，參與主體協(xié)調(diào)工作更具挑戰(zhàn)；空間布局在組織內(nèi)部合理性同時，應兼顧融合外部整體系統(tǒng)；實施周期長，更大資金投入量，更多不確定因素。

1 城市設(shè)計在大規(guī)模城市更新中的作用

1.1 城市設(shè)計可作為連接目標策略與規(guī)劃實施的紐帶

城市設(shè)計應融入各規(guī)劃階段的特點，可解決大規(guī)模城市更新的主體與訴求更具復雜性的問題。更長的實施周期與更大的發(fā)展驅(qū)動力需求，使大規(guī)模城市更新實施過程與運營具有不確定性。脫離規(guī)劃體系下進行城市設(shè)計，可靈活利用動態(tài)框架進行彈性調(diào)控，以有效適應未來不確定的情境、環(huán)境等。城市設(shè)計可通過分析發(fā)展定位、更新目標、功能業(yè)態(tài)選擇等方面，明確目標策略。相關(guān)單位利用經(jīng)濟測算、空間布局、方案論證公示等手段制定實施計劃。在制度與規(guī)范的保障下，配合各主體的監(jiān)督工作，使地區(qū)按規(guī)劃既定的目標策略實施。

1.2 城市設(shè)計可通過空間組織落實利益分配結(jié)果

大規(guī)模城市更新主要采取市場化運營模式，通過新資源的注入，提高區(qū)位環(huán)境的經(jīng)濟性同時，對既有利益進行重組、再分配[1]。

城市設(shè)計可通過策劃的角度和形象化的空間組織，使城市更新改造的各方利益主體可直觀判斷更新改造后城市的形象、環(huán)境、空間情況等[2]，保證利益相關(guān)者在平等的條件下進行對話，以尋求多方認可的實施方案。

2 吉山村更新項目城市設(shè)計編制方法

城市設(shè)計是城鄉(xiāng)規(guī)劃編制中的重要方法，廣州以“引入國內(nèi)外知名設(shè)計機構(gòu)和大師團隊共同參與，提出高水平的城市設(shè)計方案，提高規(guī)劃編制水平”的政策推進大規(guī)模城市更新規(guī)劃工作[3]。文章結(jié)合《廣州市吉山村更新項目城市設(shè)計》的編制，詳細闡述大規(guī)模城市更新項目中城市設(shè)計的方法與邏輯。

吉山村位于廣州城區(qū)東部，緊鄰天河智谷、智慧城等重點平臺，土地價值突出。雖評為市級傳統(tǒng)村落，但已呈“城中村”形態(tài)，難以體現(xiàn)其特色，2019年被納入重點全面改造舊村之一，項目面積約6 km2。

吉山村更新項目城市設(shè)計如圖1所示。

圖1 吉山村更新項目城市設(shè)計圖

2.1 以“問題+目標”為導向的定位選擇

對比以目標導向為主切入點的增量規(guī)劃，如城新區(qū)規(guī)劃，分析以問題導向為主切入點的城市修補，如社區(qū)微改造，大規(guī)模城市更新項目雖具有參與主體多元、公眾訴求復雜、空間載體參差等基礎(chǔ)問題，但均屬于更新范疇，對城市的發(fā)展框架可進行結(jié)構(gòu)性優(yōu)化或調(diào)整，須選擇“目標+問題”雙導向下的地區(qū)發(fā)展判斷[4]。

通過對項目地塊現(xiàn)狀問題綜述，擁有存量土地，山水環(huán)境、歷史等資源豐富的優(yōu)質(zhì)環(huán)境的同時，其土地利用率較低，在交通配套、公服、歷史文化、環(huán)境品質(zhì)四大方面亟待改善。

結(jié)合吉山村位于廣州城區(qū)東部“雙區(qū)”（現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、創(chuàng)新研發(fā)功能區(qū)）產(chǎn)業(yè)空間策略的交界重要區(qū)域，通過落實相關(guān)部門關(guān)于打造“高起點、高標準”的精品項目要求，提出“兩高兩美”更新目標[5]。

規(guī)劃以解決四大問題與落實“兩高兩美”目標為導向，以產(chǎn)城融合的發(fā)展理念，為天河智谷數(shù)字經(jīng)濟及文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)延伸/外溢承載區(qū)，確定“吉山數(shù)創(chuàng)園”的規(guī)劃定位，并在此框架下制定三大愿景及四大主導產(chǎn)業(yè)。

以“問題+目標”為導向的定位選擇如圖2所示。

圖2 以“問題+目標”為導向的定位選擇

2.2 以“最優(yōu)+最大”為原則的利益平衡

在城市更新的利益博弈中，相關(guān)部門在保證公共資源配置的同時，追求土地財政與產(chǎn)業(yè)稅收，居民具備經(jīng)濟、環(huán)境維度提升與文化維度延續(xù)的雙訴求，并關(guān)注外部正負效應的影響，開發(fā)商以利潤作為行動準則。城市設(shè)計工作可在土地功能及建設(shè)空間方面作為利益協(xié)調(diào)重要手段。

規(guī)劃通過對住宅、物業(yè)等確定現(xiàn)狀，明確建設(shè)量，確定滿足村集體訴求的復建量，落實醫(yī)院、學校等城市公共統(tǒng)籌項目。核算改造成本，并在限定條件滿足開發(fā)商利益的原則下，增補融資部分，通過經(jīng)濟測算初步得出地區(qū)更新改造總建設(shè)量。

總建設(shè)量綜合兩種方法進行核定，以專家會、論證會及公示等方式，征求各方意見及利害關(guān)系人同意。通過規(guī)劃的形態(tài)設(shè)計手法，論證空間合理性、內(nèi)外部正負效應，得到“分配方案最優(yōu)化與地區(qū)價值最大化”的利益協(xié)調(diào)結(jié)果。

2.3 以“提質(zhì)+延續(xù)”為策略的空間規(guī)劃

通過空間設(shè)計與導控手段，促進城市空間的再塑造，是城市更新項目的城市設(shè)計重要作用之一。一方面從城市整體系統(tǒng)與自身特色出發(fā)，提升空間、功能的質(zhì)量；另一方面依托歷史遺產(chǎn)與文化底蘊，延續(xù)城市記憶。

規(guī)劃通過“藍綠激活、功能提升、文脈重塑”三大設(shè)計策略，對吉村的整體空間進行延續(xù)。

（1）藍綠激活策略依托綠道串聯(lián)內(nèi)部山體打造“微丘綠鏈”及復原河涌、布局“碧道系統(tǒng)”、形成“休閑藍帶”，加強城市與環(huán)境交融，構(gòu)建地區(qū)新環(huán)境。

（2）功能提升策略通過項目策劃，聯(lián)動天河智谷，提升產(chǎn)業(yè)功能。結(jié)合地區(qū)交通節(jié)點，打造多元、共享、開放的“活力金脊”，提升企業(yè)形象，提升功能利用率。構(gòu)筑“智匯網(wǎng)絡(luò)”，緊密聯(lián)通總部經(jīng)濟、智能制造、研發(fā)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能，服務(wù)粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)，協(xié)同發(fā)展。

（3）傳承地區(qū)歷史，重構(gòu)文化空間為舊村類更新項目的關(guān)注重點。文脈重塑策略對歷史村落進行更新改造，激活地區(qū)歷史價值，重塑嶺南特色城市空間，傳承城市文脈[6]。在舊工業(yè)區(qū)中提取工業(yè)特色遺產(chǎn)，改造成為鐵路主題公園，保留城市記憶。

三大設(shè)計策略如圖3所示。

圖3 三大設(shè)計策略

2.4 以“解困+長效”為機制的實施計劃

“近期解困”與“長效運營”相結(jié)合的規(guī)劃實施計劃，主要針對具有實施周期更長、資本投入更大、不確定因素更多的大規(guī)模更新項目制定。

計劃確定相關(guān)部門主導，合作企業(yè)具體實施的推進模式。制定以“四先四后”的原則開展實施工作，先拆集體物業(yè)、后拆村民住宅，先建復建房、后建融資區(qū)，先建村民住宅、后建集體物業(yè)，先建公建配套、后建產(chǎn)業(yè)設(shè)施。

項目采用“整體實施改造、一次性搬遷”模式，五年內(nèi)完成整村動遷，同時迅速開展首期的村住宅安置與使用頻率高的公服市政配套建設(shè)，盡量壓縮居民臨遷與回遷的間隔，達到近期解困效果[7]。

中遠期復建集體物業(yè)、建設(shè)融資住宅、完善公服市政配套及推進城市形象塑造。并以“城市運營”的思路，引入核心企業(yè)，延伸相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，注入可持續(xù)發(fā)展動力。

3 結(jié)語

大規(guī)模城市更新是作為城市整體空間體系與地區(qū)個體利益分配的交織領(lǐng)域，其規(guī)劃工作需要自上而下與自下而上相結(jié)合，以探究因地制宜的方法。城市設(shè)計提供一種共性邏輯，即以“問題+目標”為導向的定位選擇；以“最優(yōu)+最大”為原則的利益平衡；以“提質(zhì)+延續(xù)”為策略的空間規(guī)劃；以“解困+長效”為機制的實施計劃四位一體。四者形成一套系統(tǒng)方法，引領(lǐng)大規(guī)模城市更新經(jīng)濟、社會、文化、形態(tài)四個維度的結(jié)果最優(yōu)化。