不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)與實(shí)踐

黃杰云

（1.珠海市測(cè)繪院，廣東 珠海 519000）

2007-03-16 ，十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)了《物權(quán)法》，確立了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力對(duì)象，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記程序，健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型，規(guī)范了登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任[1]。2013-11-20由李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”[2]。2017年4月，《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)范化和農(nóng)村地籍調(diào)查工作的通知》（粵國(guó)土資登記電[2017]61號(hào)），要求全省各市、縣（市、區(qū)）于2017年年底全面完成各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)遷移整合和建庫(kù)工作。

長(zhǎng)期以來(lái)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及房、地、林、海的登記由住建、國(guó)土、林業(yè)、海洋等部門(mén)分散登記，信息系統(tǒng)各自建設(shè)，形成的登記數(shù)據(jù)各成體系[3]。因此，如何將這些標(biāo)準(zhǔn)不一、分散存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效整合，支撐統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息互通共享是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)[4]。而其中的房屋和土地登記制度歷史久遠(yuǎn)、業(yè)務(wù)量大、歷史遺留問(wèn)題多，是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

1 數(shù)據(jù)情況

1.1 存量土地?cái)?shù)據(jù)

1.1.1 空間數(shù)據(jù)

不動(dòng)產(chǎn)登記中心現(xiàn)有系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)中的宗地空間數(shù)據(jù)分為已上圖與未上圖2種情況。已上圖宗地是指在現(xiàn)有系統(tǒng)的宗地圖層中有圖形數(shù)據(jù)，但圖形對(duì)應(yīng)的宗地可能登記也可能未登記；未上圖宗地是指已登記但在現(xiàn)有系統(tǒng)的宗地圖層中沒(méi)有對(duì)應(yīng)的圖形數(shù)據(jù)，但檔案資料中可能會(huì)有坐標(biāo)資料，同時(shí)也會(huì)存在檔案資料中無(wú)坐標(biāo)資料的情況。

1.1.2 其他數(shù)據(jù)

不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供了土地電子登記檔案，并與已登記的數(shù)據(jù)進(jìn)行了關(guān)聯(lián)，可通過(guò)房屋或土地登記信息查看對(duì)應(yīng)的土地登記資料；城建部門(mén)提供了可利用的用地批準(zhǔn)書(shū)及紅線(xiàn)圖、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃用地紅線(xiàn)圖數(shù)據(jù)，可用于補(bǔ)充土地的空間數(shù)據(jù)以及屬性信息。

1.2 存量房屋數(shù)據(jù)

1.2.1 空間數(shù)據(jù)

珠海市測(cè)繪信息化水平比較好，各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)也較完善，例如各比例尺的地形圖、DOM以及各類(lèi)專(zhuān)題數(shù)據(jù)等，為不動(dòng)產(chǎn)自然幢空間圖形以及“幢落宗”的工作提供了有效的來(lái)源和保障。

1.2.2 非空間數(shù)據(jù)

市不動(dòng)產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)庫(kù)中的房屋非空間數(shù)據(jù)包括房屋的登記數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)以及樓盤(pán)表數(shù)據(jù)。其中部分樓盤(pán)表中部分戶(hù)未登記會(huì)造成樓盤(pán)戶(hù)信息缺失的情況。

2 目標(biāo)與思路

2.1 工作目標(biāo)

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的工作目標(biāo)是依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)規(guī)范（試行）》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，將現(xiàn)有分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、抽取、轉(zhuǎn)換、裝載，并將無(wú)法及時(shí)解決的各類(lèi)問(wèn)題標(biāo)識(shí)備注，最終建成空間參考一致、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系正確、檔案信息完整的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)的建設(shè)和運(yùn)行奠定牢固的基礎(chǔ)工作目標(biāo)[5]。

2.2 工作思路

2.2.1 尊重歷史

不動(dòng)產(chǎn)登記是公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全的基礎(chǔ)性法律制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的作用主要體現(xiàn)在維護(hù)交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。盡管因?yàn)闄C(jī)構(gòu)變革、規(guī)范調(diào)整等原因造成歷史數(shù)據(jù)多源異構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)不一，需要進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，但是不動(dòng)產(chǎn)登記整合工作必須按照尊重歷史、充分繼承的思路，保留和認(rèn)可原有各部門(mén)已形成的登記成果，以歷史檔案原貌和登記簿記載信息為基礎(chǔ)加以傳承和繼承，保證原登記信息的法律效力不變[6]。

2.2.2 先地后房

房屋是土地上的構(gòu)筑物，每一幢房屋都必須依附在土地上。同時(shí)，土地登記業(yè)務(wù)相比房屋登記業(yè)務(wù)，規(guī)則更加簡(jiǎn)單，業(yè)務(wù)歷史易梳理。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合應(yīng)遵循“先地后房、先空間后關(guān)聯(lián)”的總體思路，即以宗地?cái)?shù)據(jù)為底圖，開(kāi)展幢落宗、搭建樓盤(pán)表，建立唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元，在此基礎(chǔ)上關(guān)聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)的歷史檔案數(shù)據(jù)，消除大量冗余數(shù)據(jù)，形成滿(mǎn)足登記發(fā)證和信息查詢(xún)、共享、匯交等要求的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，創(chuàng)建“房地合一”“圖、屬、檔”一體化管理模式[7]。

2.2.3 急用先行

由于部分?jǐn)?shù)據(jù)未及時(shí)整合完成，在日常不動(dòng)產(chǎn)登記辦理過(guò)程中會(huì)造成業(yè)務(wù)辦理受限，珠海不動(dòng)產(chǎn)登記中心采用“急用先行，重者先整”的工作模式，不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)與數(shù)據(jù)整合建立無(wú)縫對(duì)接，即整即用，專(zhuān)門(mén)安排數(shù)據(jù)整合人員處理每日加急任務(wù)，以支撐日常不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理工作。

3 技術(shù)路線(xiàn)

不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合是一項(xiàng)持久性的工作，并與日常登記發(fā)證工作同時(shí)開(kāi)展，珠海市依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范（試行）》的相關(guān)要求，結(jié)合珠海市本地的實(shí)際情況，利用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的數(shù)據(jù)整合工具，分階段有步驟地開(kāi)展整合建庫(kù)工作。技術(shù)路線(xiàn)主要包括工作準(zhǔn)備、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)檢查與入庫(kù)等流程，具體如圖1所示。

圖1 珠海市不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合技術(shù)路線(xiàn)圖

3.1 工作準(zhǔn)備

工作準(zhǔn)備是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作的重要環(huán)節(jié)，在數(shù)據(jù)準(zhǔn)備過(guò)程中應(yīng)做好以下兩個(gè)方面的工作，一方面針對(duì)不同類(lèi)型的登記數(shù)據(jù)，應(yīng)進(jìn)行全面的收集，同時(shí)不僅要求分析數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)，還應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析；另一方面應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范要求，完成不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，將存量數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)表建立映射關(guān)系，并選取試驗(yàn)區(qū)進(jìn)行數(shù)據(jù)抽取驗(yàn)證。

3.2 數(shù)據(jù)整理

3.2.1 宗地整理

宗地?cái)?shù)據(jù)整理主要包括空間數(shù)據(jù)提取和屬性數(shù)據(jù)整理，空間數(shù)據(jù)提取是以宗地任務(wù)為單位，通過(guò)土地檔案資料核對(duì)已有宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)或補(bǔ)錄宗地坐標(biāo)成圖。屬性數(shù)據(jù)整理是對(duì)以數(shù)據(jù)庫(kù)形式存儲(chǔ)的宗地?cái)?shù)據(jù)通過(guò)ETL工具對(duì)相關(guān)屬性進(jìn)行映射提??；對(duì)于零散矢量數(shù)據(jù)或者以紙質(zhì)檔案存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)則通過(guò)人工補(bǔ)錄的形式進(jìn)行采集，最后在就采集過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)標(biāo)識(shí)，并將完成的成果與任務(wù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，最終形成具有“圖屬檔一體化”的宗地空間數(shù)據(jù)。具體數(shù)據(jù)采集流程如圖2所示。

圖2 宗地采集流程圖

3.2.2 自然幢整理

自然幢數(shù)據(jù)整理是對(duì)存量房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)進(jìn)行落宗、落圖處理，并通過(guò)系統(tǒng)已有數(shù)據(jù)進(jìn)行抽取轉(zhuǎn)換或紙質(zhì)檔案資料進(jìn)行信息補(bǔ)錄。其中自然幢空間圖形選取具有優(yōu)先級(jí)別，使用的優(yōu)先順序?yàn)棰?∶500；②1∶1 000；③1∶2 000對(duì)于內(nèi)業(yè)無(wú)法落圖的房屋，則需通過(guò)外業(yè)調(diào)查的方式進(jìn)行采集定位，再通過(guò)高分辨率的航空影像進(jìn)行勾繪，最后通過(guò)相關(guān)資料完善自然幢屬性信息，形成完整的自然幢數(shù)據(jù)成果。具體采集流程如圖3所示。

圖3 自然幢采集流程圖

3.2.3 邏輯幢整理

邏輯幢是自然幢按結(jié)構(gòu)或類(lèi)型進(jìn)行邏輯分割的幢信息，并按照房屋的層、戶(hù)信息建立樓盤(pán)表。建立樓盤(pán)表有兩種情況，第一種是系統(tǒng)房屋已有樓盤(pán)規(guī)則信息，則完善邏輯幢信息并根據(jù)邏輯幢劃分情況核查樓盤(pán)表信息，自動(dòng)生成樓盤(pán)表；第二種是系統(tǒng)房屋無(wú)樓盤(pán)信息或樓盤(pán)信息不規(guī)則的情況，則需要通過(guò)查找相關(guān)資料或外業(yè)調(diào)查的方式進(jìn)行創(chuàng)建邏輯幢并完善相關(guān)屬性值，再通過(guò)外業(yè)調(diào)查的結(jié)果創(chuàng)建樓盤(pán)表，最后與房屋登記信息掛接關(guān)聯(lián)。具體采集流程如圖4所示。

圖4 邏輯幢采集及樓盤(pán)表建立流程圖

3.2.4 登記信息整理

登記信息整理主要是對(duì)房屋所有權(quán)、預(yù)告登記、抵押權(quán)登記、異議登記、查封登記以及相關(guān)權(quán)利的權(quán)利人信息進(jìn)行整理，主要通過(guò)查找案卷信息（登記檔案）對(duì)各項(xiàng)權(quán)利的屬性信息進(jìn)行逐一核對(duì)，特別是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、證載面積、權(quán)利人名稱(chēng)、身份證號(hào)等關(guān)鍵信息，需認(rèn)真核實(shí)，確保數(shù)據(jù)的正確性。具體整理流程如圖5所示。

圖5 登記信息整理作業(yè)流程圖

3.3 數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)

1）不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)自動(dòng)生成。依照國(guó)土資源部下發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》編碼規(guī)范，在宗地、自然幢、邏輯幢任務(wù)完成后，系統(tǒng)按不動(dòng)產(chǎn)單元所在行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)逐級(jí)依據(jù)空間關(guān)系及樓盤(pán)表進(jìn)行隸屬，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地、集體建設(shè)用地使用權(quán)宗地以及戶(hù)等不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行統(tǒng)一編碼，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)單元的“幢落宗”，“戶(hù)落號(hào)”。

2）數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)。在數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)中通過(guò)宗地代碼、自然幢號(hào)、邏輯幢號(hào)自動(dòng)關(guān)聯(lián)掛接，對(duì)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)階段中形成的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)數(shù)據(jù)與房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)進(jìn)行空間疊加，使得從宗地到自然幢、從自然幢到邏輯幢、從邏輯幢到層、從層到戶(hù)的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)了土地、房產(chǎn)與登記數(shù)據(jù)的相互關(guān)聯(lián)。

3.4 數(shù)據(jù)檢查與入庫(kù)

在數(shù)據(jù)整合成果中嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量控制規(guī)范，采用多種質(zhì)量控制方法保障數(shù)據(jù)整合成果的有效性，可用性和實(shí)時(shí)性。在進(jìn)行數(shù)據(jù)整合時(shí)采用自查、互查、專(zhuān)查和抽查等不同階段的質(zhì)檢[8]。在各項(xiàng)檢查過(guò)程中采用“業(yè)務(wù)審批”的模式，依據(jù)作業(yè)過(guò)程中保存的依據(jù)材料，對(duì)各項(xiàng)成果進(jìn)行檢查，有問(wèn)題的數(shù)據(jù)進(jìn)行駁回修改，沒(méi)問(wèn)題的數(shù)據(jù)進(jìn)行批轉(zhuǎn)到下一道質(zhì)檢工序?？臻g數(shù)據(jù)及非空間數(shù)據(jù)入庫(kù)前需滿(mǎn)足標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求，空間數(shù)據(jù)必須滿(mǎn)足屬性結(jié)構(gòu)一致性、代碼一致性、數(shù)值符合性以及無(wú)拓?fù)溴e(cuò)誤等要求；非空間數(shù)據(jù)必須滿(mǎn)足屬性結(jié)構(gòu)一致性、代碼一致性、數(shù)值符合性以及表間和表內(nèi)的邏輯一致性要求[9]。

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)需經(jīng)各級(jí)質(zhì)量檢查，統(tǒng)一入庫(kù)到整合數(shù)據(jù)庫(kù)中，并與現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效銜接，以保證各項(xiàng)權(quán)利數(shù)據(jù)中狀態(tài)的正確性。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位進(jìn)行組織，保持?jǐn)?shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系的正確性[10]。

4 結(jié) 語(yǔ)

目前全國(guó)各地在逐步開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，通過(guò)地方實(shí)踐證明，數(shù)據(jù)整合是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難點(diǎn)，也是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的前提和基礎(chǔ)。本文詳細(xì)介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的背景、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀以及目標(biāo)與思路，分析了數(shù)據(jù)整合的技術(shù)路線(xiàn)，并以“流水線(xiàn)”的模式對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，同時(shí)采用“業(yè)務(wù)審批”的模式對(duì)各類(lèi)要素的質(zhì)量進(jìn)行控制，有助于為各地區(qū)開(kāi)展具體實(shí)踐提供借鑒。