城市人居環(huán)境與住宅價(jià)格的空間格局及相關(guān)性研究

叢雪萍 田深圳

摘 要：伴隨城市化進(jìn)程加快，中國(guó)社會(huì)正處于轉(zhuǎn)型期，市場(chǎng)要素對(duì)人居環(huán)境空間的演變及分異產(chǎn)生較強(qiáng)作用。本文以大連市沙河口區(qū)為例，從住宅價(jià)格視角出發(fā)，探究城市內(nèi)部的人居環(huán)境等級(jí)分異格局，為二者協(xié)調(diào)發(fā)展提供借鑒。研究發(fā)現(xiàn)：①影響沙河口區(qū)人居環(huán)境主因子依次為居住質(zhì)量、餐飲娛樂(lè)、自然生態(tài)、休閑設(shè)施、社區(qū)屬性和鄰里交往，并將人居環(huán)境由好至差劃分為5個(gè)等級(jí);②沙河口區(qū)住宅小區(qū)按價(jià)格分為5個(gè)等級(jí)：超高檔住宅主要分布在星海灣及區(qū)政府附近，高檔住宅集中在中部至東南部區(qū)域，中高檔住宅分布于中部及西南部地區(qū)，中檔住宅集中于中北部地區(qū)，中低檔住宅分布于最北部地段;③沙河口區(qū)人居環(huán)境與住宅價(jià)格之間存在整體協(xié)調(diào)、局部混合的空間分布關(guān)聯(lián)性。

關(guān)鍵詞：城市人居環(huán)境;住宅價(jià)格;空間分異格局;大連市沙河口區(qū)

隨著全球化、城市化和信息化進(jìn)程的加快，城市人口從1950年的7.46億（占全球人口29.6%），到2008年有一半以上的人口居住在城市。中國(guó)社會(huì)正處于轉(zhuǎn)型期，社會(huì)供給、土地使用制度、住房政策和就業(yè)環(huán)境等產(chǎn)生一系列變革，城市居民的生活方式、價(jià)值體系也都在發(fā)生明顯變化，城市居民社會(huì)地位及經(jīng)濟(jì)水平出現(xiàn)分化，居民生活從追求“經(jīng)濟(jì)富?！鞭D(zhuǎn)變到精神層面上的“身心舒適”，城市人居環(huán)境分異開(kāi)始形成。

我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，單位制度是調(diào)控城市社會(huì)資源的主導(dǎo)因素，人居環(huán)境分異不明顯，表現(xiàn)出相對(duì)均質(zhì)性。20世紀(jì)90年代之后，住房制度改革，逐步形成以職業(yè)差異為主導(dǎo)的社會(huì)分異，受職業(yè)與收入的影響，初步形成城市人居環(huán)境空間分異。進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城市物質(zhì)空間發(fā)生改變，房?jī)r(jià)差異所產(chǎn)生的居住環(huán)境分異逐步呈主導(dǎo)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)要素對(duì)人居環(huán)境空間的演變及分異產(chǎn)生較強(qiáng)作用，因此，住宅價(jià)格與人居環(huán)境的相互作用成為了城市及社會(huì)發(fā)展中的研究熱點(diǎn)之一。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)人居環(huán)境空間分異的主要影響因素研究，主要集中在自然條件，如空氣質(zhì)量[1]、水質(zhì)[2]等;人文要素，如人口屬性[3]、經(jīng)濟(jì)水平[4]等。對(duì)住宅價(jià)格空間分異的主要影響因素研究集中在自然環(huán)境，如小區(qū)綠化率[5]、與水域[6]距離等，住宅小區(qū)配套設(shè)施，如基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度[7]、交通便捷程度[8]等。目前，對(duì)人居環(huán)境質(zhì)量和住宅價(jià)格之間的相互關(guān)聯(lián)性以及空間分布規(guī)律并沒(méi)有深入研究，因此，本文以大連市沙河口區(qū)242個(gè)住宅為研究對(duì)象，利用主成分分析和聚類(lèi)分析方法總結(jié)出研究區(qū)內(nèi)的人居環(huán)境空間格局，并從住宅價(jià)格角度出發(fā)，對(duì)新型人居環(huán)境分異格局加以歸納，以期提高人居環(huán)境質(zhì)量，合理化住宅商品房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可發(fā)展提供借鑒。

1 研究區(qū)域與數(shù)據(jù)

1.1 研究區(qū)概況

沙河口區(qū)是大連市中心城區(qū)之一，位于大連市西部，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，居住類(lèi)型多樣。本文以2018年12月21日通過(guò)安居客和搜房網(wǎng)所獲取的沙河口區(qū)居住小區(qū)為研究對(duì)象，區(qū)域內(nèi)共提取出267個(gè)樣本，對(duì)原始數(shù)據(jù)與實(shí)地考察結(jié)果比對(duì)后，進(jìn)行刪減、補(bǔ)充處理，最終保留242個(gè)居住小區(qū)作為研究對(duì)象。

1.2 指標(biāo)體系建立與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取22個(gè)指標(biāo)構(gòu)建城市人居環(huán)境等級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（下表）。其中住宅小區(qū)信息來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù);人類(lèi)和社會(huì)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，通過(guò)2018年12月1日至12月31日期間，對(duì)沙河口區(qū)242個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行隨機(jī)抽樣調(diào)查，共發(fā)放4000份調(diào)查問(wèn)卷，回收3573份，有效率為84.78%;自然和支撐系統(tǒng)數(shù)據(jù)，通過(guò)百度地圖提取不同基礎(chǔ)設(shè)施的POI，借助ArcGIS緩沖區(qū)分析測(cè)算獲得。

2 城市人居環(huán)境主因子與空間分布

2.1 城市人居環(huán)境等級(jí)主因子

第1主因子（居住質(zhì)量）特征值為5.889，方差貢獻(xiàn)率為31.798%。第1因子主要反映居民對(duì)于住宅質(zhì)量和滿意度，與房屋新舊程度、物業(yè)管理、精神需求滿意度以及物質(zhì)需求滿意度高度正相關(guān)。第1因子得分較高的住宅主要分布在沙河口區(qū)的南部沿海區(qū)域以及東部的西安路商圈，而西南部和北部住宅的分值大多偏低。

第2主因子（餐飲娛樂(lè)）特征值為3.922，方差貢獻(xiàn)率17.859%，與購(gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所以及餐飲服務(wù)呈正相關(guān)，反映了居民對(duì)于休閑生活便捷程度的追求。第2因子得分高的住宅具有明顯的集聚性，它們集中分布西安路以及和平廣場(chǎng)兩大商業(yè)中心附近，而其他地區(qū)的住宅得分均較低。

第3主因子（自然生態(tài)）特征值為2.104，方差貢獻(xiàn)率為14.143%，主要與距離自然山景觀和休閑廣場(chǎng)最近距離呈正相關(guān)關(guān)系，而與距離醫(yī)療配套和銀行網(wǎng)點(diǎn)最近距離呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。此類(lèi)住宅小區(qū)密集分布于沙河口南部，該區(qū)域擁有得天獨(dú)厚的自然景觀，區(qū)域綠化水平較高，同時(shí)坐擁壯闊的星海廣場(chǎng)、秀美的黑石礁沿海風(fēng)景區(qū)等旅游地。

第4因子（休閑設(shè)施）特征值為1.708，方差貢獻(xiàn)率為12.341%，主要與廣場(chǎng)、公園此類(lèi)公共休閑設(shè)施的最近距離呈正相關(guān)關(guān)系。第4因子得分較高的住宅高度集中于沙河口區(qū)西南角，這里分布著獨(dú)具特色的各大廣場(chǎng)以及星海公園，是周邊居民閑暇時(shí)間散步游玩的好去處，反映了休閑公共服務(wù)設(shè)施對(duì)于區(qū)域人居環(huán)境的貢獻(xiàn)較大。

第5因子（社區(qū)屬性）特征值為1.338，方差貢獻(xiàn)率6038%，與小區(qū)綠化水平以及擁擠程度正相關(guān)，與教育設(shè)施和購(gòu)物中心分布成負(fù)相關(guān)，反映居民對(duì)居住小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的追求。分值較高的住宅分布較為分散，不具有明顯的指向性。

第6因子（鄰里交往）特征值為1.015，方差貢獻(xiàn)率為4612%，與鄰里熟識(shí)度成正相關(guān)。第6因子得分高的住宅集中分布于沙河口區(qū)東部以及西南部，該區(qū)域主要是一些始建于單位分房時(shí)期的住宅樓，原屬單位福利分房，居民多為單位職工和家屬，鄰里相識(shí)度較高。

2.2 城市人居環(huán)境等級(jí)劃分

對(duì)研究樣本6個(gè)主因子進(jìn)行聚類(lèi)分析，將沙河口區(qū)內(nèi)部人居環(huán)境分為5類(lèi)不同的等級(jí)。

第1等級(jí)：人居環(huán)境好。以條帶狀分布于沙河口區(qū)南部沿海地段，如星海灣和黑石礁，包括壹品星海、華都文郡、海印長(zhǎng)城等在內(nèi)的32個(gè)住宅小區(qū)。其特點(diǎn)是：人居環(huán)境質(zhì)量得分最高，該片區(qū)擁有星海廣場(chǎng)、黑石礁公園等優(yōu)美自然景色，因其地理優(yōu)勢(shì)，具有良好的生態(tài)環(huán)境，且交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，同時(shí)，住宅小區(qū)多為新建樓盤(pán)，平均房齡較短，配套設(shè)施完善，整體居住舒適度較高。但此等級(jí)小區(qū)距離商業(yè)中心較遠(yuǎn)，休閑娛樂(lè)設(shè)施便捷度不高，鄰里間熟悉度較低。

第2等級(jí)：人居環(huán)境較好。這一等級(jí)的住宅共有57個(gè)，較明顯的呈帶狀分布于沙河口區(qū)東南部至中部地區(qū)，包括龍翔花園、同泰花園、中庚香海小鎮(zhèn)等。其特點(diǎn)是：6個(gè)主因子評(píng)分均衡，可見(jiàn)人居環(huán)境各系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展，居住質(zhì)量較高，出行、購(gòu)物等居民日常生活條件便利，住宅周邊服務(wù)設(shè)施齊全且可達(dá)性高。

第3等級(jí)：人居環(huán)境一般。這一等級(jí)住宅在沙河口區(qū)數(shù)量最多，分布最廣，基本呈面狀分布于沙河口區(qū)中部至西南部地區(qū)，包括74個(gè)小區(qū)：水芙山竹、泰安花園、陽(yáng)光小筑等。這些住宅周?chē)男蓍e娛樂(lè)設(shè)施完善且可達(dá)性高，醫(yī)療、教育、交通樞紐等配套服務(wù)設(shè)施較齊全，但居民受教育水平及經(jīng)濟(jì)水平一般，住宅區(qū)較為擁擠，人均活動(dòng)空間受限。

第4等級(jí)：人居環(huán)境較差。這一等級(jí)的住宅小區(qū)有50個(gè)，集中分布在沙河口區(qū)的中北部以及西部地區(qū)，包括：醫(yī)科大學(xué)住宅小區(qū)、文萃軒小區(qū)、電業(yè)花園、昌平小區(qū)等。這一等級(jí)的小區(qū)房齡較長(zhǎng)，房屋較舊，商業(yè)配套設(shè)施較少，居民的物質(zhì)以及精神滿意度較低，但鄰里熟識(shí)度高，社區(qū)交往密切。

第5等級(jí)：人居環(huán)境差。這一等級(jí)的小區(qū)共有29個(gè)，呈團(tuán)塊狀分布于沙河口區(qū)東北角，包括：沙能路小區(qū)、工人村公寓、如意園等。這些住宅小區(qū)的特點(diǎn)是房齡很長(zhǎng)，且自然生態(tài)環(huán)境相對(duì)較差，居民受教育水平及經(jīng)濟(jì)水平普遍較低，生活水平和居住質(zhì)量低，人居環(huán)境各要素均無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。

3 住宅價(jià)格空間分異

通過(guò)ArcGIS軟件，利用自然斷點(diǎn)法對(duì)沙河口區(qū)住宅價(jià)格進(jìn)行分級(jí)：低于10000元/m2為中低檔小區(qū)，10001元/m2—11500元/m2為中檔小區(qū)、11501元/m2—15000元/m2為中高檔小區(qū)、15001元/m2—18000元/m2為高檔小區(qū)、高于18000元/m2為超高檔小區(qū)。

由此得到沙河口區(qū)五種不同檔次住宅小區(qū)：（1）中低檔住宅主要分布在沙河口區(qū)的最北部地段，包括車(chē)家村小區(qū)、新居小區(qū)、沙能路小區(qū)等50個(gè)住宅小區(qū)。此類(lèi)住宅的特點(diǎn)：房屋質(zhì)量較低且房齡長(zhǎng)，綠化水平較低，服務(wù)配套設(shè)施不完備，出行便捷程度不高，居民滿意度普遍較低。（2）中檔住宅集中分布于沙河口區(qū)的中北部地區(qū)，包括大連交通大學(xué)家屬樓、南沙小區(qū)、電業(yè)花園等60個(gè)住宅小區(qū)。其特點(diǎn)是：房屋建成年份較早，居民平均年齡較高，經(jīng)濟(jì)收入大多處于中下等水平，居民之間溝通較多，但居住滿意度較低。（3）中高檔住宅小區(qū)數(shù)量最多，分布最廣，包括76個(gè)住宅小區(qū)：音樂(lè)花園、翰林觀海、未來(lái)星城、萬(wàn)益花園等，整體呈面狀分布在沙河口區(qū)中部以及西南部地區(qū)。此類(lèi)住宅公共服務(wù)業(yè)以及休閑娛樂(lè)設(shè)施比較完善，居民經(jīng)濟(jì)水平和教育文化程度均處于中等水平，閑暇時(shí)間較少，社區(qū)活動(dòng)較少，居住質(zhì)量整體一般。（4）高檔住宅分布于東南部至中部的大部分地區(qū)，包括萬(wàn)泰花園、國(guó)際新城、尚品天誠(chéng)等在內(nèi)的32個(gè)住宅小區(qū)。這類(lèi)小區(qū)的特點(diǎn)：大多以西安路、和平廣場(chǎng)、黑石礁等商圈為中心分布，從而生活便利程度高，公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，居住質(zhì)量相對(duì)較高。（5）超高檔住宅主要分布在沙河口區(qū)南部的星海灣景區(qū)以及區(qū)政府附近，包括一方公館、世嘉星海、城市旋律等24個(gè)住宅小區(qū)。這類(lèi)小區(qū)以別墅和高層公寓大廈為主要住宅類(lèi)型;以優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，短房齡、新樓盤(pán)，精細(xì)的物業(yè)管理，方便的交通出行，完善的配套服務(wù)設(shè)施為居住優(yōu)勢(shì);同時(shí)，居民經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)渥，接受教育程度較高，但居民溝通較少，鄰里關(guān)系較為疏遠(yuǎn)。

4 人居環(huán)境與住宅價(jià)格空間格局特征與規(guī)律

通過(guò)前文研究結(jié)果可以看出，大連市沙河口區(qū)的人居環(huán)境質(zhì)量與住宅商品房?jī)r(jià)格之間存在較為緊密的互動(dòng)關(guān)系。為進(jìn)一步深入探討二者關(guān)聯(lián)程度，將住宅價(jià)格和人居環(huán)境質(zhì)量等級(jí)這兩個(gè)變量，通過(guò)Spearman相關(guān)性分析方法對(duì)其進(jìn)行相關(guān)性確定可知，人居環(huán)境等級(jí)和住宅價(jià)格之間的Spearman相關(guān)系數(shù)是0.651，可以得出兩者之間存在強(qiáng)正相關(guān)的關(guān)系，其不相關(guān)的雙側(cè)顯著性值為0.008<0.01，說(shuō)明在0.01的顯著水平上兩者不相關(guān)的假設(shè)關(guān)系不成立，沙河口區(qū)內(nèi)部城市人居環(huán)境等級(jí)與住宅商品房?jī)r(jià)格在空間分布上存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性?；诖松纱筮B市沙河口區(qū)人居環(huán)境等級(jí)與住宅價(jià)格等級(jí)空間分異圖（如下圖），使結(jié)果更具直觀性。

就整體情況而言，大連市沙河口區(qū)的人居環(huán)境等級(jí)差異與住宅價(jià)格分異表現(xiàn)出較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性。①超高房?jī)r(jià)地段—人居環(huán)境好：沙河口區(qū)南部沿海地帶，該地段房?jī)r(jià)最高，第1等級(jí)人居環(huán)境的住宅小區(qū)大多分布于此。該區(qū)域擁有星海廣場(chǎng)得天獨(dú)厚的優(yōu)良生態(tài)環(huán)境，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，在實(shí)現(xiàn)物質(zhì)滿意度的同時(shí)，也滿足了居民對(duì)更高生活質(zhì)量的追求。②高房?jī)r(jià)地段—人居環(huán)境較好：沙河口區(qū)中部至東南部的大面積區(qū)域?yàn)楦邫n住宅，住宅區(qū)人居環(huán)境質(zhì)量多為第2等級(jí)，該區(qū)域以西安路和和平廣場(chǎng)兩大商圈為雙核心，路網(wǎng)發(fā)達(dá)、生活服務(wù)高效便捷。③中高等房?jī)r(jià)地段—人居環(huán)境一般：沙河口區(qū)中部至西南部的大部分地區(qū)為中高檔住宅，第3等級(jí)人居環(huán)境的住宅小區(qū)大多分布于此。④中等房?jī)r(jià)地段—人居環(huán)境較差：沙河口區(qū)的中北部小區(qū)多為中檔住宅，第4等級(jí)人居環(huán)境的住宅小區(qū)大多分布于此，多為單位家屬樓，房屋較舊，居住質(zhì)量較低。⑤中低房?jī)r(jià)地段—人居環(huán)境差：沙河口區(qū)北部的多為中低檔小區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量多為第5等級(jí)，綠化程度較差，公共服務(wù)設(shè)施可達(dá)性低，居民滿意度較低。

此外，人居環(huán)境質(zhì)量與住宅價(jià)格的空間分布并非完全匹配，存在跳入式的無(wú)規(guī)律分異類(lèi)型：①沙河口區(qū)的中部至西南部地區(qū)，該地段主要為中檔住宅小區(qū)，由于交通優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)出以第3等級(jí)為主的人居環(huán)境居住區(qū)夾雜著第2等級(jí)的住宅小區(qū)的分布情況。②中部至東南部地區(qū)，該地段房?jī)r(jià)較高，因西安路商圈附近大連機(jī)車(chē)廠的家屬樓，居住質(zhì)量較低，使第2等級(jí)人居環(huán)境質(zhì)量區(qū)域夾雜著第5等級(jí)人居環(huán)境質(zhì)量的小區(qū)。③沙河口區(qū)的中北部區(qū)域，該區(qū)域房?jī)r(jià)較低，人居環(huán)境質(zhì)量參差不齊，整體表現(xiàn)為混合分布的空間格局。

5 結(jié)論

本文提出住宅商品房?jī)r(jià)格與人居環(huán)境能夠相互影響并加速空間分異，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行重構(gòu)，從而形成新的空間格局，以大連市沙河口區(qū)內(nèi)242個(gè)信息完整的住宅小區(qū)為研究對(duì)象，利用主成分分析、聚類(lèi)分析以及趨勢(shì)面分析等方法展現(xiàn)研究區(qū)內(nèi)的人居環(huán)境質(zhì)量等級(jí)以及住宅價(jià)格的空間格局的特征與規(guī)律，并分析兩者的空間分布關(guān)聯(lián)性。

（1）人居環(huán)境等級(jí)劃分的主要因子有6個(gè)：居住質(zhì)量、餐飲娛樂(lè)、自然生態(tài)、休閑設(shè)施、社區(qū)屬性、鄰里交往。通過(guò)K-means聚類(lèi)分析劃分出沙河口區(qū)人居環(huán)境的5個(gè)等級(jí)：第1等級(jí)，人居環(huán)境好（自然風(fēng)景優(yōu)美）;第2等級(jí)，人居環(huán)境較好（系統(tǒng)均衡）;第3等級(jí)，人居環(huán)境一般（休閑設(shè)施完善）;第4等級(jí)，人居環(huán)境較差（鄰里密切交往）;第5等級(jí)，人居環(huán)境差（居住質(zhì)量低）。

（2）沙河口區(qū)東部住宅的分布數(shù)量明顯多于西部，在價(jià)格方面，西部住宅價(jià)格較低，而東部住宅價(jià)格高，整體上表現(xiàn)出由東向西呈平緩的遞減趨勢(shì)，南北向呈倒“U”形變化趨勢(shì)，由此說(shuō)明沙河口區(qū)住宅價(jià)格在南北方向上為中心價(jià)格高，向邊緣遞減的態(tài)勢(shì)。將住宅按價(jià)格分為五種等級(jí)：超高檔住宅主要分布在沙河口區(qū)南部的星海灣景區(qū)以及區(qū)政府附近;高檔住宅分布于中部至東南部的大部分地區(qū);中高檔住宅數(shù)量最多，呈面狀分布在沙河口區(qū)中部及西南部地區(qū);中檔住宅集中分布于沙河口區(qū)的中北部地區(qū);中低檔小區(qū)主要集中于沙河口區(qū)偏北部區(qū)域。

（3）對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格和人居環(huán)境質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行Spearman相關(guān)性分析，發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)變量存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系，同時(shí)，兩者之間存在著整體協(xié)調(diào)、局部混合的空間分布關(guān)聯(lián)性。整體來(lái)看，沙河口區(qū)的人居環(huán)境等級(jí)與住宅價(jià)格的空間分異特征表現(xiàn)出較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性，而局部表現(xiàn)為沙河口區(qū)中北部的較低房?jī)r(jià)地段、中部至西南部的中等房?jī)r(jià)地段以及東南部的較高房?jī)r(jià)地段，均混有不同等級(jí)人居環(huán)境的居住區(qū)。

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基金項(xiàng)目：遼寧省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目（L19CJY 007）;遼寧師范大學(xué)新進(jìn)博士科研啟動(dòng)項(xiàng)目（203070091901）

作者簡(jiǎn)介：叢雪萍（1992— ），女，漢族，遼寧大連人，博士研究生，研究方向：城市人居環(huán)境。

*通訊作者：田深圳（1987— ），男，漢族，河南周口人，博士，講師，研究方向：城市人居環(huán)境。