房企融資能力

通過(guò)多項(xiàng)指標(biāo)以及多維度的考量，龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展以及萬(wàn)科脫穎而出，分別奪得“2020中國(guó)上市房企融資能力TOP10”前三甲。

龍湖集團(tuán)不僅于國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獲得投資級(jí)發(fā)行人評(píng)級(jí)，而且一直保持著良好的財(cái)務(wù)狀況和低成本融資記錄，龍湖集團(tuán)債券加權(quán)平均票面利率僅為3.9%。

同樣以良好財(cái)務(wù)狀況著稱的中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)科則以微弱差距位居二、三名。這兩家房企亦符合國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資級(jí)發(fā)行人標(biāo)準(zhǔn)，充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備（表現(xiàn)為較高的現(xiàn)金短債比）、較低的債券發(fā)行利率、較高的違約距離得分，均使得兩家房企脫穎而出，躋身三甲。長(zhǎng)期躋身月度融資榜單的華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)也保持了優(yōu)秀的表現(xiàn)，緊隨萬(wàn)科之后。此外，權(quán)益銷售較低的越秀地產(chǎn)，也憑借較高的現(xiàn)金短債比，低息債券發(fā)行記錄入選榜單十強(qiáng)。

1 大部分房企現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)

2020年，房企在公開(kāi)市場(chǎng)融資仍以債券類為主，增發(fā)等股權(quán)類融資則多發(fā)生在中國(guó)香港市場(chǎng)。內(nèi)地情況來(lái)看，多家房企申請(qǐng)發(fā)行預(yù)案后進(jìn)展不順。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括新城控股、榮盛發(fā)展等房企最早自2016年便開(kāi)始籌劃增發(fā)預(yù)案，但截至目前仍沒(méi)有進(jìn)入實(shí)施階段。同時(shí)，有兩家房企的增發(fā)預(yù)案正式停止實(shí)施，見(jiàn)圖1。

從公開(kāi)融資渠道看，2020年房企融資類別中金額最多的是企業(yè)債，其中絕大多數(shù)為在香港、新加坡發(fā)行的中資離岸債券。類似的，配股融資方面，香港依然是該類融資的主要渠道，內(nèi)地配股融資進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行結(jié)果。

整體來(lái)看，2020年海外融資總額僅僅小幅低于境內(nèi)融資總額。值得注意的是，這里并沒(méi)有包括銀行貸款類缺少公開(kāi)信息的融資渠道，見(jiàn)圖2。

衡量房企債務(wù)健康狀況的一個(gè)重要指標(biāo)便是現(xiàn)金短債比，2020年影響深遠(yuǎn)的“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)也將現(xiàn)金短債比作為紅線之一。截至2020年底，大部分樣本房企的現(xiàn)金短債比將大于1，即達(dá)到“三道紅線”監(jiān)管要求。

如圖3所示，66家候選上市房企的現(xiàn)金短債比多分布在1～2的區(qū)間范圍，而少數(shù)房企擁有充足的現(xiàn)金水平來(lái)償付短期有息債務(wù)。值得注意的是，該指標(biāo)沒(méi)有考慮應(yīng)付賬款等短期商業(yè)信用的償付壓力。

據(jù)以往報(bào)告所述，個(gè)別房企信用政策較為激進(jìn)，導(dǎo)致無(wú)息債務(wù)水平過(guò)高，即過(guò)于依賴商業(yè)信用而非預(yù)收款提供運(yùn)營(yíng)資金，這對(duì)企業(yè)整體的財(cái)務(wù)健康狀況帶來(lái)負(fù)面影響。

對(duì)于房企而言，銷售回款自然是重要的資金來(lái)源，也是房企償還債務(wù)的重要保障。同時(shí)，較高的權(quán)益銷售會(huì)為房企融資提供重要支持。根據(jù)穆迪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)上市房企的信用評(píng)級(jí)（指發(fā)行人評(píng)級(jí)或企業(yè)家族評(píng)級(jí)）進(jìn)行打分，并將其房企的權(quán)益銷售進(jìn)行對(duì)比，可發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)出顯著的相關(guān)關(guān)系：Spearman相關(guān)系數(shù)為0.70，p值接近0，意味著該相關(guān)性通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。

從圖4中也可以明顯發(fā)現(xiàn)，左上方有個(gè)別顯著偏離群體的異常值，這通常意味著房企通過(guò)過(guò)于激進(jìn)的擴(kuò)張策略導(dǎo)致杠桿水平攀升，財(cái)務(wù)狀況惡化，從而拉低了信用評(píng)級(jí)。

2 投資級(jí)房企利率優(yōu)勢(shì)明顯

綜合房企2020年債券發(fā)行票面利率情況，分布呈現(xiàn)顯著的右傾現(xiàn)象，約一半房企加權(quán)平均票面利率不足6%，同時(shí)10家房企平均加權(quán)利率落在4%的水平，整體表現(xiàn)出了較低的融資成本。

另一方面，個(gè)別房企的加權(quán)平均票面利率超過(guò)12%。

根據(jù)不同信用評(píng)級(jí)的房企來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)投資級(jí)（Baa）房企優(yōu)勢(shì)較為明顯，但同時(shí)也可看到，部分Ba級(jí)房企依然可以有與投資級(jí)房企相當(dāng)?shù)睦?，這是由于債券利率還會(huì)受到債券類別、期限、抵押品、特殊條款等多種因素影響。投資級(jí)房企利率分布較為密集，盡管受到上述因素影響，但絕大部分加權(quán)利率還是控制在5%以下。

2020中國(guó)上市房企

信用表現(xiàn)TOP10評(píng)選參考指標(biāo)：財(cái)務(wù)能力（主體信用評(píng)級(jí)、凈負(fù)債率、收入/負(fù)債、毛利率等）、管理能力（企業(yè)團(tuán)隊(duì)組織與建設(shè)、企業(yè)管理模式、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行效率等）、商業(yè)模式（產(chǎn)品的獨(dú)特性、革新的生產(chǎn)方式、營(yíng)銷方式與組織、資金運(yùn)用及融資等）、品牌價(jià)值（企業(yè)品牌熟知度、企業(yè)品牌認(rèn)可度、社會(huì)貢獻(xiàn)等）。