房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理優(yōu)化研究

李錦盈 李興平

摘? ?要：房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展有賴于資金的大量支持，現(xiàn)金流是其發(fā)展的動力之一。隨著“房住不炒”一系列調(diào)控政策的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本走高、籌資渠道變窄，資金投入和回收時(shí)間不匹配，因此通過高效、科學(xué)的手段對房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行管理就顯得極為重要。通過對H公司現(xiàn)金流管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其在現(xiàn)金流管理方面存在的問題，并提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，為房地產(chǎn)行業(yè)其他公司加強(qiáng)現(xiàn)金流管理提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流管理;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F27? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）14-0092-03

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾輪調(diào)控后，其融資能力以及銷售能力都受到影響，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈以及現(xiàn)金周轉(zhuǎn)都面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。企業(yè)生存和發(fā)展的根基是擁有安全穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。在行業(yè)低迷的大背景下，H公司如果想實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)提前對公司的現(xiàn)金流進(jìn)行控制和規(guī)劃，為公司今后的發(fā)展做足準(zhǔn)備。

一、H公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

（一）H公司概況

H公司在全國眾多一二三線城市擁有500多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，連續(xù)三年在全國房企行業(yè)中排名第一。其經(jīng)營業(yè)務(wù)主要以房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)以及建筑為主，兼顧監(jiān)理和物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)了工、商、貿(mào)、飲食和娛樂綜合發(fā)展的現(xiàn)代化、規(guī)范化以及集約化。該公司已經(jīng)了完成多元化產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)了向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型和向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式的轉(zhuǎn)變，成功步入世界五百強(qiáng)企業(yè)。

（二）現(xiàn)金流流量分析

從表1中可以看出，H公司2017年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-1 509.73億元，主要原因是近兩年公司采取擴(kuò)張戰(zhàn)略，不斷進(jìn)行大額土地采購和房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以滿足商品房銷售的需要。2019年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額-673.57，為負(fù)數(shù)的原因是其銷售成本大幅上升和利息支出明顯增加。另外，2017—2019年H公司的投資活動現(xiàn)金流量凈額都為負(fù)數(shù)，說明其對外投資較多，2019年主要投資方向是新能源汽車。2017—2019年H公司籌資活動現(xiàn)金流量凈額分別為1 529.13億元、-176.51億元、1 431.63億元，說明公司2018年銷路順暢，經(jīng)營狀況好，能滿足公司內(nèi)部發(fā)展的資金需要。而到了2019年，由于公司銷路不暢，存貨和應(yīng)收賬款占用資金變多，導(dǎo)致對外籌資規(guī)模擴(kuò)大，長此以往，公司可能面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至破產(chǎn)。

（三）現(xiàn)金流流速分析

通過表2可知，H公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期從2017—2019年呈逐年縮短的趨勢，在2017年時(shí)速度最慢，高達(dá)1 084天，在2019年時(shí)速最快，達(dá)到793天。雖然2019年現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期相比于2017年有明顯的下降，但是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期仍然過于冗長。2017—2018年，隨著應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期的增加，存貨周轉(zhuǎn)期縮短和應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期的增加是引起H公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期減少的主要原因，而導(dǎo)致H公司應(yīng)付賬款周期過長的原因是其資金流出現(xiàn)了問題。2018—2019年，H公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期減少的主要原因是應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期的增加。此時(shí)，H公司想要改善現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)狀況，就必須加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，不斷提高存貨和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。

（四）獲現(xiàn)能力分析

全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率這個(gè)指標(biāo)說明公司全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力;每股經(jīng)營現(xiàn)金流量這個(gè)指標(biāo)反映公司最大分派現(xiàn)金股利的能力;銷售現(xiàn)金比率這個(gè)指標(biāo)反映每元銷售收入獲得的經(jīng)營現(xiàn)金流量。這三個(gè)指標(biāo)的分子都是經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額。通過表3可知，2017—2019年，H公司全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率都為負(fù)數(shù)，說明H公司全部資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力較弱，需要進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)金流管理;每股經(jīng)營現(xiàn)金流量都為負(fù)數(shù)，說明H公司現(xiàn)金流較差，給股東分紅派息的能力較弱;銷售現(xiàn)金比率都為負(fù)數(shù)，說明H公司企業(yè)銷售收入收到的現(xiàn)金較少，經(jīng)營能力較弱。

（五）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估

Altman（1968）以多元判別分析法提出了多元線性判別Z計(jì)分模型，它是用來衡量企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的程度。Z值越大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)越低，Z值越小，面臨的風(fēng)險(xiǎn)越高。公式如下：

Z =6.56X1 + 3.26X2 + 6.72X3 + 1.05X4

各項(xiàng)指標(biāo)設(shè)定如下：

X1 =（期末流動資產(chǎn)-期末流動負(fù)債）/期末總資產(chǎn)

X2 =期末留存收益/期末總資產(chǎn)

X3 =（利潤總額+折舊+攤銷+利息支出）/資產(chǎn)總額

X4 =期末股東權(quán)益市場價(jià)值/期末總負(fù)債

如果Z<2.675，企業(yè)被劃入違約組;反之，如果Z≥2.675，企業(yè)被劃入非違約組;當(dāng)1.81

二、H公司現(xiàn)金流管理存在的問題

（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金造血能力不足

從表3可以看出，2019年H公司的銷售現(xiàn)金比率為-0.14，說明每元的銷售收入帶來的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量

為-0.14元;從凈利潤現(xiàn)金比率來看，H公司為-2.01。這兩項(xiàng)指標(biāo)均表明H公司近年來的擴(kuò)張都是依靠外部融資來維持的，這種情況將會導(dǎo)致公司外債規(guī)模擴(kuò)大，若不加防范，就可能會出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。另外，近年來H公司的待售商品房庫存有增加的趨勢，說明H公司的經(jīng)營能力開始變?nèi)?，可能會產(chǎn)生現(xiàn)金流危機(jī)。

（二）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高

H公司近三年通過銀行長短期借款方式籌集的債務(wù)融資金額分別為7 326億元、6 732億元、7 999億元。2017年、2018年和2019年銀行借款占債務(wù)融資總額的比率分別為66%、52%和58%，總體呈下降趨勢?？梢钥闯?，H公司目前主要通過銀行長短期借款和公司債券來滿足本公司的債務(wù)融資需求。由于H公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，需要大額資金投入，因此必須通過源源不斷的外部融資來支撐公司的發(fā)展。但這樣會降低公司的財(cái)務(wù)靈活性，并且資產(chǎn)負(fù)債率較高也會給公司發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)識別機(jī)制

通過有數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)公司雖然都設(shè)有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)識別和評估機(jī)構(gòu)，但大多都是依靠傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。H公司也是一樣，從表4可以看出，H公司近三年的Z值都處于灰色區(qū)域，并且逐年下降，說明H公司的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，存在一定的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也反映出H公司對制定完備的現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺乏正確的認(rèn)識，在財(cái)務(wù)資金管理方面沒有明確的目標(biāo)，也沒有建立相對完備的機(jī)制，不能讓各部門之間分工合作，這必然會影響風(fēng)險(xiǎn)控制的效果。

三、 H公司現(xiàn)金流管理的優(yōu)化措施

（一）提高經(jīng)營活動現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率

（1）加強(qiáng)庫存管理：H公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注庫齡超過三年的項(xiàng)目，加強(qiáng)銷售管理，以促進(jìn)公司現(xiàn)金的回收。（2）加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理：H公司應(yīng)劃分專業(yè)部門開展對應(yīng)收賬款的催收管理，降低長期賬齡占比，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。對那些拖欠時(shí)間相對較短的單位，要以委婉催收的方式進(jìn)行應(yīng)收賬款回收。而對于那些拖欠較長時(shí)間的單位，應(yīng)通過電話、正式公文甚至是法律手段等催收方式進(jìn)行催收，以有效避免自身承擔(dān)過高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）拓寬籌資渠道

目前，H公司采用的是以債務(wù)融資為主、以股權(quán)融資為輔的融資方式，融資方式較為單一。H公司應(yīng)當(dāng)拓寬融資渠道，增加新型融資方式，如融資租賃、保理、委托貸款和貸款擔(dān)保等，以利于融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化;不但如此，還能有效緩解H公司的還債壓力，降低公司的融資風(fēng)險(xiǎn)，也對促進(jìn)公司持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展有積極意義。

（三）完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

H公司領(lǐng)導(dǎo)層對現(xiàn)金流的管理意識較為薄弱，也沒有設(shè)置專業(yè)的部門進(jìn)行管控，集團(tuán)在全國分公司眾多，靠總部管理層很難掌控全局，信息的傳遞也不通暢。因此，H公司應(yīng)設(shè)立專門的現(xiàn)金流管控部門，通過預(yù)警系統(tǒng)對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)警，這是當(dāng)前公司現(xiàn)金流管理工作的重中之重。各分公司應(yīng)按月向集團(tuán)總部現(xiàn)金流管控部門匯報(bào)其資金使用情況，管控部門對這些情況進(jìn)行匯總，再基于公司的實(shí)際發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，分析可能產(chǎn)生的結(jié)果，并將結(jié)果準(zhǔn)時(shí)呈報(bào)公司的管理層和決策層。同時(shí)，各分公司也需要依據(jù)集團(tuán)總部要求設(shè)立自己的資金預(yù)警系統(tǒng)，一旦系統(tǒng)發(fā)出報(bào)警，立即上報(bào)公司管理層，并根據(jù)分析的原因提出解決的方案，降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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