上海樓市調(diào)控加碼：價格下跌，成交下降

宋杰

4月30日，中共中央政治局召開會議，罕見提及學(xué)區(qū)房。會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

在此次會議前，學(xué)區(qū)房火熱的上海，就已密集出臺了一系列樓市調(diào)控政策。據(jù)悉，上海正通過新政策的不斷落地，向市場釋放出明確的穩(wěn)定信號，影響著市場預(yù)期。

1月21日，“滬十條”拉開上海新一輪樓市調(diào)控的大幕，“假離婚”購房漏洞被堵;25日，法拍房被納入限購范圍;29日，上海銀保監(jiān)局出臺加強個人信貸管理新政，要求嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

2月6日，上海對新開盤項目實施積分搖號制度，新房認籌比超過1：1.3的樓盤，將實行積分搖號制度。

3月3日，上海再出調(diào)控新政，新“滬七條”重磅發(fā)布，其中一條“對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”引發(fā)市場關(guān)注。這是上海首次對新房明確提出限售。

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新政實施后，效果如何？《中國經(jīng)濟周刊》記者日前進行了走訪。

中介按分數(shù)劃分潛在客戶，買家漸趨理性?

“你有多少積分，快來掃碼進積分群：25～40分積分群，分數(shù)尷尬，不代表眼光尷尬;40～50分群，買得到還是買不到絕對是技術(shù)活;50～60分，分數(shù)不低，但超級紅盤也很懸;60～70分，雖然戰(zhàn)勝了90%的人，但如何買到跑贏大盤的項目？”某房產(chǎn)中介在廣告中寫道。

《中國經(jīng)濟周刊》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，許多房產(chǎn)銷售人員將潛在客戶精細地按積分“拉群”，這是怎么回事？

有市民調(diào)侃，如今在上海買新房要先做“數(shù)學(xué)題”，分數(shù)越高搖中的可能性越大。今年2月初開始，上海新增“積分制”搖號選房程序，此舉是為了最大程度保障無房家庭購房權(quán)益，打壓市場投機炒作氛圍。

記者注意到，在上海積分制搖號新政實施近兩個月來，觸發(fā)積分制搖號的樓盤偏少（如認購客戶數(shù)量大于房源數(shù)1.3倍，就會觸發(fā)積分制）。據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心3月12日發(fā)布的公告，近期入市新盤有33個。據(jù)記者初步統(tǒng)計，截止到4月20日，一共有13個樓盤進行了搖號公示，其中觸發(fā)搖號積分制的僅兩個樓盤，其余項目均未達到1.3倍的認購數(shù)，直接公證處搖號開盤。

“觸及積分制的樓盤不多，說明在一系列調(diào)控舉措下市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，買家變得理性。一些熱點項目如果自己積分不高，那么買家也就不參與，直接看其他項目甚至二手房。這表明市場正從前期的高燒狀態(tài)開始降溫，”上海中原地產(chǎn)市場資深分析師盧文曦對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析道。

過熱學(xué)區(qū)房降溫，前灘區(qū)域次新房基本沒有成交量

上海瑞陽不動產(chǎn)公司門店主要集中在浦東前灘板塊周邊，總經(jīng)理蔣毅對于此次中考招生新政出臺前后的學(xué)區(qū)房熱度變化有較深刻的體會。

蔣毅分析認為：由于前灘板塊規(guī)劃前景好，且有華二前灘學(xué)校這樣的頂級學(xué)區(qū)，去年前灘板塊的次新房房價幾乎翻倍，沖高到17萬元/平方米左右。今年3月中考招生新政出臺后，前灘區(qū)域次新房掛牌價有所下跌，購房者和業(yè)主觀望情緒較濃，基本沒有成交量。

《中國經(jīng)濟周刊》記者此前曾報道，華二前灘學(xué)校2021年的招生新政，想進第一檔排序，房產(chǎn)證上要有兒童名字，這一新政令老業(yè)主家長們措手不及。

“浦東三林某二梯隊老破小學(xué)區(qū)房，去年單價從6萬元/平方米漲到9萬～10萬元/平方米，中考新政出臺后降至8.5萬元/平方米，我們預(yù)期后續(xù)可能繼續(xù)下跌至8萬元/平方米左右。若未來上海實施多校劃片的話，學(xué)區(qū)房溢價空間將進一步縮小?！笔Y毅說。

蔣毅進一步分析說，從近期的市場表現(xiàn)來看，帶看量、成交量均有下降的趨勢，目前的掛牌價也基本回到了去年12月的成交價。預(yù)計接下來的上海二手房月均成交量將在2.5萬套左右。受嚴查經(jīng)營貸、消費貸以及房貸審批速度放緩等影響，目前全市總價800萬元以上的房子成交放緩明顯，而500萬元以下的房子則影響較小。整體來看，年初多輪調(diào)控新政以及中考招生新政出臺以來，上海樓市逐漸趨于平穩(wěn)，此前虛高的學(xué)區(qū)房價格也逐漸回歸，居民購房更趨理性。

“這兩年二手房的炒作，有很大一部分和教育資源有關(guān)，必須讓房源和教育資源進行脫鉤，監(jiān)管方面也要有聯(lián)動的思路?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

嚴躍進認為，重慶近期的案例值得借鑒。3月30日，重慶市發(fā)布《商品房銷售不得與入學(xué)資格掛鉤宣傳提示》。政策明確4點內(nèi)容：第一，不得暗示有教育配套，即在廣告中不得使用中小學(xué)名稱、中小學(xué)形象標志等內(nèi)容。第二，不得暗示可入學(xué)，即不可以在廣告中暗示購房可簽約入讀或劃片入讀中小學(xué)。第三，不得包裝房產(chǎn)，尤其是不能出現(xiàn)學(xué)位房、學(xué)區(qū)房、學(xué)府房、指標房等用詞。第四，不能承諾入學(xué)資格，無論是書面還是口頭。

“五大新城”政策利好下，郊區(qū)房子不愁賣

從上海新房市場來看，今年和去年表現(xiàn)出一些不同的特征。易居營銷上海公司常務(wù)副總經(jīng)理陳廣穎回顧道，去年市中心區(qū)域樓盤銷售較好，部分郊區(qū)樓盤銷售情況不佳，而今年以來上海市場整體表現(xiàn)都不錯，許多郊區(qū)樓盤也出現(xiàn)“不愁賣”的狀態(tài)。上海樓市熱點從市中心區(qū)域逐漸往外擴散的趨勢，也與年初頻繁發(fā)布的“五大新城”規(guī)劃有關(guān)。

陳廣穎認為，目前從板塊來看，前灘、臨港新城、大虹橋仍是熱點區(qū)域，新房供不應(yīng)求，搖號積分制下入圍分數(shù)較高。臨港新城板塊供需矛盾比較大，過去多年供應(yīng)偏小戶型和剛需，而現(xiàn)在政府在積極引進高端人才，勢必會造成未來大戶型和改善產(chǎn)品的稀缺性。

陳廣穎說，從地市和樓市聯(lián)動來看，集中供地新規(guī)下，部分房企擔(dān)心拿地難度增加而拿不到地，便放緩出貨節(jié)奏，影響了局部板塊的供應(yīng)量。比如，過去兩年浦東新區(qū)供地指標消耗較多，今年供地量斷崖式下跌，這對開發(fā)商來說是不利的。在三道紅線、貸款集中度管理新規(guī)和集中供地的新形勢下，新房營銷要進一步完善系統(tǒng)化、專業(yè)化、流程化、規(guī)范性和標準化。

3月2日，上海市印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》的通知。此次通知對于新城規(guī)劃提出了非常詳細的內(nèi)容，且在房地產(chǎn)開發(fā)和購房等領(lǐng)域出現(xiàn)了很多新的動向，值得關(guān)注。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，此次政策提出了一句頗受關(guān)注的話，即“探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策”，這句話某種程度上意味著后續(xù)此類區(qū)域購房政策有望放松，釋放了非常好的信號。嚴躍進認為，要防范中介和房企炒作，積極穩(wěn)定市場，真正讓利好政策和人才導(dǎo)入政策進行結(jié)合。

在上海市政府官網(wǎng)“人民建議”欄目中，有市民建議加強臨港新片區(qū)內(nèi)的新房價格審核。

這位市民寫道：“如今臨港新片區(qū)二手房房價飆升，已經(jīng)達到了每平方米四五萬元的價格，比肩上海其他成熟區(qū)域的價格，對于人才的吸引和落戶已經(jīng)形成了極大的阻力。管委會為了筑巢引鳳，制定了新房每平方米原則上不超過3萬元的指導(dǎo)政策，像我這樣希望投身于臨港工作、落戶的外地人，只能寄希望于新房。但是臨港新片區(qū)已經(jīng)半年多沒有新盤入市了，一些開發(fā)商一直捂盤惜售，試圖打破管委會制定的新房每平方米不超過3萬元的指導(dǎo)政策，抬高新房價格，賺取更大的利潤?！?/p>

上海市浦東新區(qū)南匯新城鎮(zhèn)人民政府通過書面形式回復(fù)了這位市民。文中寫道：“預(yù)計今年二季度開始，臨港新片區(qū)住宅房源會逐步上市供應(yīng)，屆時矛盾會得到緩解。后期的新建商品房上市供應(yīng)后，新片區(qū)也將堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，尤其要做好地價、房價聯(lián)動調(diào)控工作，從源頭上控房價。大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

責(zé)編：郭芳? guofang@ceweekly.cn