新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理對(duì)策探析

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有了很大進(jìn)展，其成本管理工作也越來(lái)越受到重視。成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的核心內(nèi)容，其管理質(zhì)量直接關(guān)系到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升及企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。通過(guò)在房地產(chǎn)企業(yè)中融入成本管理，有效地解決了房地產(chǎn)中的浪費(fèi)現(xiàn)象，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)效益的提升。當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入21世紀(jì)，在全新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)不斷向完善化及整體化方向發(fā)展，行業(yè)內(nèi)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施全過(guò)程成本管理具有必要性。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;對(duì)策

新時(shí)期下，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，其發(fā)展水平也越來(lái)越高。但是，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐漸激烈，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)成本管理工作的重視，結(jié)合當(dāng)前的管理現(xiàn)狀，研究相應(yīng)的成本管理措施，以此促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意義分析

近年來(lái)，在“房住不炒-三道紅線”的大基調(diào)下國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)依舊嚴(yán)格調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度更加激烈。地產(chǎn)公司想要生存，就需要轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，在研究客戶需求、精準(zhǔn)定位的前提下，以戰(zhàn)略的眼光來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目，進(jìn)行精細(xì)管理。在項(xiàng)目運(yùn)作中，嚴(yán)格控制每一個(gè)環(huán)節(jié)中的成本，千方百計(jì)降低開發(fā)費(fèi)用，增加經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。良好的成本控制不僅會(huì)增加公司利潤(rùn)，也會(huì)有助于加強(qiáng)內(nèi)部各作業(yè)活動(dòng)的管理，以規(guī)范職工的作業(yè)行為。

2、新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理存在的問(wèn)題

2.1成本核算對(duì)象設(shè)定無(wú)依據(jù)

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中成本核算作為一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，對(duì)提升項(xiàng)目運(yùn)行及開發(fā)效果具有積極的推動(dòng)作用。項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)則，明確成本核算對(duì)象，并對(duì)成本項(xiàng)目做好全面及科學(xué)的分析，以此來(lái)提升成本控制效果及質(zhì)量。但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，由于目標(biāo)不明確，核算目標(biāo)及核算對(duì)象的確定過(guò)于隨意，進(jìn)而引發(fā)成本失控現(xiàn)象的產(chǎn)生，對(duì)成本管理進(jìn)程造成了極大的影響。

2.2成本管理意識(shí)淡薄，重視程度不足

成本管理，是指企業(yè)在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中實(shí)施成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，工程的招標(biāo)、采購(gòu)、施工，以致后來(lái)項(xiàng)目完工后的銷售，成本核算等。對(duì)于成本管理通常來(lái)講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒(méi)有把成本的控制貫穿于整個(gè)過(guò)程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來(lái)越多的企業(yè)意識(shí)到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.3房地產(chǎn)成本的管理模式有待優(yōu)化

現(xiàn)階段，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理工作時(shí)，仍然習(xí)慣采用傳統(tǒng)的成本管理模式，雖然也有一定的可取之處，可達(dá)到一定的工作效果。但是，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展完善，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理工作在一定程度上不能滿足新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的要求，還需要進(jìn)行改進(jìn)和完善。另外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的成本管理工作模式在實(shí)際操作的過(guò)程中，更加重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，成本管理工作的側(cè)重點(diǎn)存在偏差，進(jìn)而難以達(dá)到預(yù)期的成本管理工作效果。這些都需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

3、新形勢(shì)下房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理對(duì)策

3.1精細(xì)化設(shè)計(jì)成本核算科目

為了減少房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的隨意性，應(yīng)規(guī)范成本核算科目，與一些優(yōu)秀企業(yè)的成本核算科目進(jìn)行對(duì)比，對(duì)工程成本核算對(duì)象進(jìn)行合理劃分，明確跨期工程及跨期合同的分?jǐn)傇瓌t，應(yīng)考慮不同類型項(xiàng)目之間存在的差別，并做好詳細(xì)分開核算工作，嚴(yán)格遵循因果關(guān)系原則、公平合理原則及收益程度原則，全方位了解成本分?jǐn)傔^(guò)程中存在的問(wèn)題，結(jié)合項(xiàng)目之間存在的差異化，合理制定分?jǐn)偡桨?，在企業(yè)會(huì)計(jì)處理方法中對(duì)這些成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行應(yīng)用。

3.2實(shí)行財(cái)務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過(guò)程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財(cái)務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計(jì)算方法，從而計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問(wèn)題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。

3.3采用科學(xué)的成本管理和控制方式

房地產(chǎn)成本管理方式主要包括動(dòng)態(tài)管理方式和靜態(tài)管理方式2種：（1）動(dòng)態(tài)管理方式的重點(diǎn)在于動(dòng)態(tài)控制。管理人員用動(dòng)態(tài)管理方式進(jìn)行成本管理工作時(shí)，需要將房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行模塊化，然后分析各個(gè)模塊在具體運(yùn)行過(guò)程中對(duì)成本控制產(chǎn)生的影響以及相互之間的影響，在此基礎(chǔ)上計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。動(dòng)態(tài)管理方式的應(yīng)用特點(diǎn)是：模塊之間的相互影響作用較大，不管是哪一個(gè)模塊出現(xiàn)變化，都會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。（2）靜態(tài)管理方式，這種管理方式和動(dòng)態(tài)管理方式的主要區(qū)別在于：靜態(tài)管理需要工作人員對(duì)每一個(gè)模塊的成本范圍進(jìn)行估算，以此實(shí)現(xiàn)成本管理。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制需要全員參與的過(guò)程，但是實(shí)際上許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制存在一系列的問(wèn)題，房地產(chǎn)公司需要對(duì)這些問(wèn)題，制訂相應(yīng)的措施，加強(qiáng)企業(yè)自身的成本管理控制，從而實(shí)現(xiàn)成本最小化，目標(biāo)利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]付昂.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問(wèn)題的研究[J].西部皮革，2019，41（13）：43.

作者簡(jiǎn)介：

徐晉（1985-），男，漢族，天津人，碩士，現(xiàn)工作于杭州啟迪協(xié)信建塘科技發(fā)展有限公司，經(jīng)濟(jì)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)成本管理。