住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的對(duì)策與特點(diǎn)分析

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)迅速興起，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重要性也越來(lái)越突出，相關(guān)技術(shù)取得了廣泛性地應(yīng)用。在現(xiàn)代社會(huì)快速發(fā)展的大背景下，人民對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)在不斷地提升當(dāng)中，住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的開(kāi)展，對(duì)保證不動(dòng)產(chǎn)面積的合理性，保障相關(guān)居民的合法權(quán)益具有非常重要的意義。因此，本文從不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的對(duì)策進(jìn)行了總結(jié)，以供參考。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū);日常不動(dòng)產(chǎn);不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量;特點(diǎn);對(duì)策

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，城市化發(fā)展進(jìn)程不斷地加快，社會(huì)實(shí)際需求也在快速地增長(zhǎng)當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，并取得了十分顯著的成果。在城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量當(dāng)中測(cè)繪技術(shù)發(fā)揮了非常重要的作用，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)以及具體測(cè)量測(cè)量進(jìn)行分析，對(duì)保證不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量效果，提升城市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，推動(dòng)城市化發(fā)展進(jìn)程等將具有非常重要的意義。因此，相關(guān)部門(mén)必須要對(duì)住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作高度地重視，積極采取相關(guān)舉措，為數(shù)字化城市的構(gòu)建提供有效的依據(jù)。

1、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量及其特點(diǎn)分析

1.1不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量

針對(duì)于住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的分析，首先要明確的就是該種技術(shù)方式是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行獲取的一種技術(shù)方式?？梢詫⑵浞譃閺V義與狹義兩個(gè)方面，屬于測(cè)繪學(xué)科的一種，測(cè)繪學(xué)科下屬還包括行政區(qū)域的測(cè)繪，地籍的測(cè)繪以及房產(chǎn)的測(cè)繪等多種監(jiān)測(cè)方式。而在這個(gè)學(xué)科當(dāng)中不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是一個(gè)非常特殊的組成部分，歸屬于法定測(cè)繪范疇之內(nèi)，主要是對(duì)與房屋相關(guān)的信息以及相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行測(cè)繪。在房產(chǎn)的測(cè)繪當(dāng)中對(duì)土地使用情況的調(diào)查，對(duì)房屋相關(guān)土地的控制情況進(jìn)程測(cè)量，對(duì)房產(chǎn)要素的測(cè)量，對(duì)房產(chǎn)分丘圖的測(cè)量，對(duì)房產(chǎn)建筑面積的測(cè)量等多個(gè)不同的方面。在地籍測(cè)量上主要指的是對(duì)地籍進(jìn)行全方面地調(diào)查，之后開(kāi)展具體的測(cè)繪工作。而在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量這一工作時(shí)，重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)信息以及資料進(jìn)行全方面地來(lái)了解，之后利用相關(guān)的測(cè)繪信息對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理與控制。

1.2不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量特點(diǎn)

第一，測(cè)繪與地形測(cè)量。地形測(cè)量與不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪之間差別是很大的，前者是對(duì)于具體某一塊地形的測(cè)量以及實(shí)際的勘察。但不動(dòng)產(chǎn)側(cè)臉指的則是在某一個(gè)區(qū)域內(nèi)或者一個(gè)城市內(nèi)的整體規(guī)劃情況，對(duì)該區(qū)域內(nèi)或者該城市內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)細(xì)節(jié)情況進(jìn)行勘察與統(tǒng)計(jì)。

第二，較高的權(quán)威性。國(guó)家針對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是有相關(guān)法律規(guī)范的，而且在測(cè)繪過(guò)程中要求使用專業(yè)的測(cè)繪儀器，嚴(yán)格遵循規(guī)范性地文件和標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展測(cè)繪工作，測(cè)繪人員的專業(yè)性也有著十分明確的要求。這主要是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果與不動(dòng)產(chǎn)的原始檔案構(gòu)建直接有直接的關(guān)系，所以在測(cè)繪工作開(kāi)展之前必須由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審批，合格后才能夠開(kāi)展具體的工作，當(dāng)其中涉及到修改數(shù)據(jù)時(shí)也要做好備案，經(jīng)過(guò)審批合格后才能夠?qū)ο嚓P(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行修改，不得隨意估算?？梢?jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪具有非常高的權(quán)威性，這些都可以被看作為不動(dòng)產(chǎn)后期出售，轉(zhuǎn)讓，變更的依據(jù)，這保證了權(quán)屬人根本的權(quán)益。

第三，測(cè)繪的內(nèi)容與比例。針對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪來(lái)說(shuō)，范圍以及區(qū)域是比較廣泛的，與普通的地形測(cè)量不同，所以比例尺較大，但是對(duì)于住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪來(lái)說(shuō)可以適當(dāng)?shù)仉m小比例尺的范圍，還要在測(cè)繪過(guò)程中做好標(biāo)注以及記錄工作，在有限的空間范圍內(nèi)對(duì)各種圖表進(jìn)行詳細(xì)地繪制。而不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量最主要的就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的位置，數(shù)量以及權(quán)屬關(guān)系等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，這些與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著非常密切的聯(lián)系。

第四，人員素質(zhì)要求不同。不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量工作一般情況下是由專業(yè)的測(cè)量人員完成的，這些人員兼具不動(dòng)產(chǎn)鑒定者的身份，所以相關(guān)人員不僅要具備測(cè)量方面的專業(yè)知識(shí)，充分了解測(cè)繪技術(shù)，還要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)進(jìn)行充分地掌握，比如不動(dòng)產(chǎn)變更知識(shí)等。

2、住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的對(duì)策

2.1收集測(cè)量資料

在住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中首先要做好小區(qū)規(guī)劃圖，其中包括了控制性與詳細(xì)性地規(guī)劃圖內(nèi)容。之后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量面積表進(jìn)行填寫(xiě)，取得最終實(shí)際測(cè)量的產(chǎn)權(quán)的表面積，預(yù)測(cè)結(jié)果不填表。之后收集小區(qū)整體的土地使用證證書(shū)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，法人代表身份相關(guān)信息。測(cè)繪單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，資格證書(shū)，質(zhì)量管理認(rèn)證體系證書(shū)等。

2.2內(nèi)業(yè)審查

針對(duì)于住宅小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的實(shí)施，關(guān)于內(nèi)業(yè)審查方面，首先要明確的是小區(qū)土地使用權(quán)的應(yīng)該，對(duì)于小區(qū)土地是否有轉(zhuǎn)讓，劃撥、抵押等情況進(jìn)行明確，尤其是對(duì)某些小區(qū)有幾宗地的情況更是應(yīng)該審查清楚。之后對(duì)小區(qū)的實(shí)地建設(shè)情況考察，保證其與規(guī)劃一致，如果不一致是不能發(fā)證的。之后核對(duì)產(chǎn)權(quán)面積表，確定是否為實(shí)測(cè)。

2.3外業(yè)測(cè)繪

首先，對(duì)測(cè)量的控制?？茖W(xué)地分析不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)，選擇最適宜的測(cè)量方法，rtk測(cè)量法的應(yīng)用效果比較顯著，可以采取上下去各測(cè)量一個(gè)時(shí)間段，對(duì)二次的測(cè)量結(jié)果取中數(shù)。如果小區(qū)內(nèi)部的綠化情況比較好，rtk測(cè)量法的局限性就會(huì)比較突出，所以可以采取導(dǎo)線測(cè)量的方式，在住宅小區(qū)的內(nèi)部設(shè)置一個(gè)一級(jí)的導(dǎo)線圖，控制好弱點(diǎn)的誤差，而針對(duì)于特殊的住宅樓則要進(jìn)行二級(jí)的加密處理，最弱點(diǎn)的誤差最好控制在5cm以下。在多種測(cè)量當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)建筑的拐點(diǎn)位置要求比較高，所以具體的測(cè)量中不僅要堅(jiān)持一般導(dǎo)線的測(cè)量，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題：一是要做好選點(diǎn)的工作。在選點(diǎn)上要保證目測(cè)范圍可以看到根部，也就是控制點(diǎn)的位置，避免目標(biāo)偏心產(chǎn)生的不良影響。二是要對(duì)儀器的對(duì)中位置進(jìn)行校正，減少誤差，將誤差控制在2cm以下。三是要使用小的反射片，對(duì)校正器的位置進(jìn)行觀察。四是對(duì)于商業(yè)性住宅區(qū)域，要進(jìn)行高精度控制網(wǎng)的設(shè)置，要保證兩個(gè)相鄰的控制點(diǎn)和最弱點(diǎn)之間的誤差不大于2cm。

其次，界址點(diǎn)的測(cè)量。一是要注意精度問(wèn)題，相對(duì)精度必須要有所保證，這涉及到了建筑面積的精度問(wèn)題。因此，可以采取實(shí)地采點(diǎn)與實(shí)地量邊結(jié)合的方式，提高測(cè)繪對(duì)象的精度。在具體的測(cè)量過(guò)程中，在測(cè)量一個(gè)相同的建筑物時(shí)，控制點(diǎn)也應(yīng)該保持一致性，對(duì)于主要拐點(diǎn)采取界址點(diǎn)測(cè)量的方式。二是商業(yè)區(qū)的界址點(diǎn)測(cè)量上，受低價(jià)價(jià)格因素的影響，對(duì)于精度的要求也比較高，所以可以按照一級(jí)界址點(diǎn)的要求實(shí)施。

2.4外業(yè)質(zhì)量的監(jiān)測(cè)

首先，要對(duì)樓基座測(cè)繪精度進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)方式是實(shí)地散點(diǎn)和實(shí)地量邊。

其次，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的建筑面積進(jìn)行確定，在具體的確定過(guò)程中要判斷門(mén)廊、陽(yáng)臺(tái)等處理的合理與否。

最后，對(duì)規(guī)劃定位與實(shí)測(cè)結(jié)果一致與否進(jìn)行檢測(cè)。如果存在不一致需要特殊說(shuō)明。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)的住宅小區(qū)日常不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的起步較晚，相關(guān)技術(shù)不完善，經(jīng)驗(yàn)欠缺，所以在具體的測(cè)量當(dāng)中問(wèn)題較多。以上是本人結(jié)合近年來(lái)的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的一些重點(diǎn)，希望能夠給相關(guān)人員提供微薄的幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]舒勇.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中測(cè)繪新技術(shù)的應(yīng)用分析[J].華北自然資源，2020，（4）：94-95.

[2]羅希.規(guī)劃核實(shí)竣工測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的區(qū)別和聯(lián)系[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2020，（7）：161.

作者簡(jiǎn)介：

黃阿蘭（1972.9），女，本科，測(cè)繪工程師，研究方向：測(cè)繪。