房地產(chǎn)估價程序比較：資產(chǎn)評估法VS房地產(chǎn)估價規(guī)范

黃金

【摘要】《資產(chǎn)評估法》的施行無疑對房地產(chǎn)估價活動產(chǎn)生重大的影響。本文就房地產(chǎn)估價程序，結(jié)合《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān)于“評估程序”的相關(guān)規(guī)定進行對比分析，探討《資產(chǎn)評估法》施行后，規(guī)范履行房地產(chǎn)估價程序的若干注意事項。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評估法;估價規(guī)范;估價程序

2016年7月2日，第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議表決通過《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（以下簡稱《資產(chǎn)評估法》），自2016年12月1日起施行。作為一部專門為規(guī)范資產(chǎn)（廣義）評估行為出臺的法律，受到各相關(guān)細分行業(yè)（房地產(chǎn)估價、土地估價、資產(chǎn)評估、礦業(yè)權(quán)評估、舊機動車鑒定估價和保險公估）的各相關(guān)市場主體（行政管理部門、行業(yè)協(xié)會、評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員）的廣泛關(guān)注。筆者作為房地產(chǎn)估價從業(yè)人員，更為關(guān)注《資產(chǎn)評估法》的實施對房地產(chǎn)估價程序上帶來的具體影響，以及規(guī)范履行房地產(chǎn)估價程序應(yīng)該注意的具體事項。

在《資產(chǎn)評估法》實施之前，房地產(chǎn)估價活動的主要依據(jù)是國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999（廢止）、GB/T50291-2015），其中，新的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）自2015年12月1日起實施，早于《資產(chǎn)評估法》的施行日期2016年12月1日一年。總體而言，《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）都明確了估價專業(yè)人員從事估價活動的基本程序要求?！顿Y產(chǎn)評估法》第四章專門對評估程序進行了規(guī)定，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第3部分則是規(guī)范房地產(chǎn)估價程序的專門條款，但兩者的差異是顯而易見的，《資產(chǎn)評估法》是站在規(guī)范資產(chǎn)評估行為（包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益評估）的角度，主要從共性的、法律的層面對評估程序進行了規(guī)范，而《房地產(chǎn)估價規(guī)范》則是專門為規(guī)范房地產(chǎn)估價活動而制定的技術(shù)標準，對房地產(chǎn)估價的行業(yè)特征給予了充分的關(guān)注，因此，對房地產(chǎn)估價活動更具有指導(dǎo)性和可操作性。本文擬就《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān)于估價程序的具體條款進行比較分析，梳理規(guī)范履行房地產(chǎn)估價程序應(yīng)該注意的具體事項，以期對規(guī)范履行房地產(chǎn)估價程序有所裨益。

1、估價依據(jù)資料

估價依據(jù)資料是估價業(yè)務(wù)展開的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到估價項目能否順利進行，估價結(jié)果是否精度以及估價結(jié)論是否可信等方方面面，其重要性不言自明?！顿Y產(chǎn)評估法》從法律層面規(guī)定了估價雙方當事人的義務(wù)，第二十三條強調(diào)了委托人的義務(wù)，具體內(nèi)容為“委托人應(yīng)當對其提供的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責?！钡诙鍡l強調(diào)了評估專業(yè)人員的義務(wù)，具體內(nèi)容為“評估專業(yè)人員應(yīng)當根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據(jù)?！倍斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）則要求估價人員“對搜集的估價所需資料應(yīng)進行檢查，當估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況”。顯然，兩者對估價依據(jù)資料核查的要求是不一樣的。

根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法釋義》（以下簡稱《釋義》）的解釋，本條款關(guān)于評估專業(yè)人員應(yīng)履行的“核查驗證、分析整理”的工作內(nèi)容解釋原文為“評估專業(yè)人員應(yīng)當根據(jù)評估業(yè)務(wù)巨頭情況對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。評估資料的分析，是指對資產(chǎn)信息的合理性、可靠性的識別。首先，由于收集的評估資料難免存在失真的情況，要對失真的材料進行鑒別和剔除;其次，要對收集的評估資料信息、數(shù)據(jù)的合理性、相關(guān)性進行分析，以提高評估資料的可靠性?！睆臈l款的解釋內(nèi)容可以看出，相對《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的“檢查”而言，對估價人員提出更高的要求，需要鑒別、分析、去偽存真，需要提高評估資料的可靠性，并不是拿到資料就直接用。在房地產(chǎn)估價實務(wù)中，無論是司法、抵押，還是課稅、征收等估價業(yè)務(wù)，估價直接依據(jù)的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息等基礎(chǔ)資料通常都是由委托人提供，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》第二十三條，委托人應(yīng)對提供資料的真實性、完整性和合法性負責，這是委托人的義務(wù)，但這并是說委托人不履行義務(wù)，不如實提供資料，而估價人員未進行鑒別、分析、去偽存真而造成估價結(jié)果失真給相關(guān)當事人帶來損失就可以免責，這并不等同。同時，《資產(chǎn)評估法》中的第七章“法律責任”的第四十四條、第四十七條以及第五十條中分別就評估專業(yè)人員、評估機構(gòu)出具有重大遺漏的評估報告、給相關(guān)人員造成損失的法律責任予以明確，從條款的內(nèi)容看，大大增加評估專業(yè)人員和估價機構(gòu)的責任和風險。顯然，因資料的失真，就很容易導(dǎo)致報告出現(xiàn)重大遺漏，從而給委托人或相關(guān)當事人造成損失，這肯定是估價人員及估價機構(gòu)不愿看到。

那估價人員如何做才能確保評估資料的真實，才能算對估價資料進行了“核查驗證”，從而降低估價人員及機構(gòu)的風險成為當前房地產(chǎn)估價行業(yè)比較關(guān)注的議題。估價人員對評估資料的檢查本是份內(nèi)工作，但如何做才算完成了《資產(chǎn)評估法》的要求，值得探討。是否要每一份評估資料都去相關(guān)部門核實，盡管《資產(chǎn)評估法》第十二條已經(jīng)明確了估價人員有“依法向有關(guān)國家機關(guān)或其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料”的權(quán)利，實際操作中，顯然會有一些困難。那估價人員究竟如何做，做了之后又如何體現(xiàn)已完成了評估資料的“核查驗證”義務(wù)，從而降低自身的風險，需要行業(yè)同仁集思廣益。

2、承辦估價業(yè)務(wù)專業(yè)人員

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》第八條，“評估專業(yè)人員包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員”，而《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）3.0.2條第3款規(guī)定，……并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價，且應(yīng)明確其中一人為項目負責人;第4款規(guī)定，……每個估價項目應(yīng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作;第3.0.12條規(guī)定，……應(yīng)由不少于兩名參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名……。顯見，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）根據(jù)的是《城市房地產(chǎn)管理法》第34條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”。因此，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師履行估價程序而非普通估價人員的規(guī)定要求明顯高于《資產(chǎn)評估法》，只有在《資產(chǎn)評估法》所稱的法定業(yè)務(wù)中，兩者的規(guī)定才是相當?shù)摹?/p>

3、估價方法選用

《資產(chǎn)評估法》第二十六條對估價方法選用做出了明確規(guī)定，“評估專業(yè)人員應(yīng)當恰當選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報告?！薄斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》對估價方法選用的規(guī)定則是，“應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進行適用性分析”，“當估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍?！睂Ρ瓤梢钥闯?，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對估價方法選用的要求高于《資產(chǎn)評估法》，除了要求說明選擇估價方法的理由，還要求說明不選擇估價方法的理由，因此，估價人員在從事房地產(chǎn)估價作業(yè)過程中對估價方法的選用應(yīng)該嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求進行。

4、內(nèi)部審核

《資產(chǎn)評估法》第二十六條提出“評估機構(gòu)應(yīng)當對評估報告進行內(nèi)部審核?！?《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第3.0.11條對評估報告審核做出了明確詳細的要求，“估價報告在交付估價委托人前，應(yīng)對其內(nèi)容和形式等進行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名”。但按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，內(nèi)部審核這一過程并不需要在提交的房地產(chǎn)估價報告中予以體現(xiàn)，而《資產(chǎn)評估法》則要求在估價報告中體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)估價是否需要在報告中披露該程序呢，筆者以為予以披露、確認較為妥當。

5、評估檔案保存期限

《資產(chǎn)評估法》第二十九條規(guī)定“評估檔案的保存期限不少于十五年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年?！?《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定“房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)及時整理和保存估價資料，并應(yīng)保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于10年?！薄顿Y產(chǎn)評估法》施行后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價資料的保存期限則需調(diào)整為“保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于十五年，屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年?！?/p>

《資產(chǎn)評估法》施行無疑會對房地產(chǎn)估價的具體程序產(chǎn)生重大的影響，估價人員及估價機構(gòu)如何進行估價活動方才能符合《資產(chǎn)評估法》的要求，需要行業(yè)同仁在協(xié)會的帶領(lǐng)下集思廣益，積極探討，為廣大的房地產(chǎn)估價從業(yè)人員及房地產(chǎn)估價機構(gòu)制定出切實可行的操作規(guī)范。

參考文獻：

[1]中華人民共和國資產(chǎn)評估法[Z].第一版.北京：中國法治出版社，2016.7

[2]袁杰，李承，魏莉華，叢林.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法釋義》[M]

[3]中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學會.GB/T52091-2015，房地產(chǎn)估價規(guī)范[S]