分析房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)的影響

鄭吉妹

（海南明置業(yè)有限公司，海南澄邁 571924）

0 引言

隨著我國(guó)的城市化進(jìn)度進(jìn)一步加快，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也隨著城市化加快而進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也加劇了行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，有些開發(fā)商為了能夠提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行簡(jiǎn)化，降低行政費(fèi)用，從而使受眾人群更傾向于選擇他們，本文將展開對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程的內(nèi)容分析，使更多人對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)有一定的了解。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建流程簡(jiǎn)述

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍較廣，而且流程較為煩瑣，開發(fā)過(guò)程中一些項(xiàng)目流程需要前期的很多工作，而且包括其中的一些很多項(xiàng)目，其中就有著研究、規(guī)劃、建設(shè)施工等流程，而且開發(fā)的很多流程需要辦理很多的手續(xù)方可進(jìn)行施工，所以很多項(xiàng)目在進(jìn)行調(diào)度資源的時(shí)候時(shí)間差較大，而且在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候還會(huì)存在這樣那樣的問(wèn)題，需要向相關(guān)建設(shè)單位進(jìn)行報(bào)告，直至項(xiàng)目結(jié)束，并且對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目需要政府部門的許可才可以施工，政府在這個(gè)過(guò)程需要宏觀對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，并且政府需要發(fā)揮監(jiān)督作用，認(rèn)真負(fù)責(zé)好每一個(gè)過(guò)程，并且在建設(shè)過(guò)程中的前中后期要實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)控，如果有其中哪一個(gè)環(huán)節(jié)沒有審批通過(guò)就是屬于違法行為，需要承擔(dān)法律后果。所以在開工時(shí)需要政府部門進(jìn)行工作檢驗(yàn)，加強(qiáng)項(xiàng)目報(bào)建流程的透明，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的一些流程環(huán)節(jié)，使不動(dòng)產(chǎn)流程資產(chǎn)能夠得到簡(jiǎn)化，能夠更加直觀地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)的重點(diǎn)管理，提高企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益，報(bào)建流程更加透明，結(jié)構(gòu)較為緊密清晰，能夠使報(bào)建項(xiàng)目能夠簡(jiǎn)明，更好地優(yōu)化項(xiàng)目的申報(bào)流程[1]。

以現(xiàn)在中國(guó)的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于中國(guó)的幅員遼闊，有許多的需求及多種不同形式的要求，而且不同地區(qū)的政府監(jiān)管部門的監(jiān)管方案也有所不同，圖1 為海南某市內(nèi)七區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)報(bào)批報(bào)建流程，其中的一些項(xiàng)目報(bào)建具有一定的地域特色。

圖1 海南某市縣開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)報(bào)批報(bào)建流程

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)需具備資質(zhì)

在對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理方面，必須進(jìn)行相關(guān)資質(zhì)水平的測(cè)試和演算，在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目部對(duì)77 號(hào)文件的管理規(guī)定，房地產(chǎn)資質(zhì)一般分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和四級(jí)，相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目也可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)申請(qǐng)相關(guān)的暫時(shí)資質(zhì)。在取得了相關(guān)資質(zhì)水平之后，方可進(jìn)行下一步的房地產(chǎn)開發(fā)工作與經(jīng)營(yíng)。

2.2 需要配備相關(guān)的技術(shù)人員

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍較廣，需要經(jīng)濟(jì)、工程、管理、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面的人才，需要相關(guān)技術(shù)力量成立相應(yīng)的機(jī)動(dòng)小組，并且在各個(gè)部門之間進(jìn)行配合研究。加強(qiáng)對(duì)管理人員的培養(yǎng)，定期舉行管理知識(shí)培訓(xùn)，提高管理人員的專業(yè)知識(shí)及職業(yè)素養(yǎng)是施工企業(yè)單位需要做的一件事情。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)的大環(huán)境需要增加工程類管理人才的培養(yǎng)，提升管理人員總體水平。還可以通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)與企業(yè)之間的聯(lián)系和管理人員之間的密切交流，加強(qiáng)管理人員的管理意識(shí)。企業(yè)和單位需要對(duì)一些剛?cè)肼毜男氯诉M(jìn)行系統(tǒng)化的培訓(xùn)，提高他們的實(shí)際操作能力、專業(yè)知識(shí)缺乏、職業(yè)素養(yǎng)缺失等問(wèn)題，也可以通過(guò)在一些有豐富的技術(shù)質(zhì)量管理人員的帶領(lǐng)下進(jìn)行實(shí)際情況的學(xué)習(xí)和考察，并且通過(guò)讓他們接手一些小的項(xiàng)目，加強(qiáng)他們的實(shí)踐能力[2]。

2.3 具備一定的經(jīng)濟(jì)能力

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)斥資巨大的項(xiàng)目，前期需要巨額的資金支撐整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行，相關(guān)的開發(fā)資金在一些金貴底端動(dòng)輒達(dá)到幾個(gè)億的資產(chǎn)，而沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，往往會(huì)以為一些資金鏈斷裂問(wèn)題而造成項(xiàng)目的某個(gè)環(huán)節(jié)不能夠有效地進(jìn)行，從而造成工程施工的項(xiàng)目開發(fā)失敗。所以在有些地方進(jìn)行開發(fā)時(shí)，有明文規(guī)定稱，政府需要對(duì)開發(fā)單位的資金賬戶提前進(jìn)行監(jiān)管，而且在進(jìn)行一些項(xiàng)目的交易的同時(shí)，必須加強(qiáng)監(jiān)管，而且需要預(yù)留一定比例的資金以備不時(shí)之需，保證基層工人的基本利益。在進(jìn)行施工許可前還需繳納一定數(shù)額的農(nóng)民工工資保證金，而且在實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)上述的一些政策在實(shí)行時(shí)效果明顯。

2.4 監(jiān)督管理制度健全

只有擁有一個(gè)嚴(yán)苛的建筑施工技術(shù)管理制度，才能夠提升房地產(chǎn)建筑工程的高質(zhì)量。而且，這不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單是幾句話，還需要對(duì)建筑工程的每一環(huán)節(jié)的管理制訂出一套有效的規(guī)定并在工程施工的最后進(jìn)行，并且由相關(guān)的管理人員對(duì)后期的任務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收檢查。這種制度可以消除一些存在的安全隱患和技術(shù)方面的壁壘，還縮短了工程施工時(shí)間。技術(shù)管理、質(zhì)量管理等一些要到施工管理的要求，并且仔細(xì)檢查原材料是否有質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)格把控工程施工中出現(xiàn)的問(wèn)題。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)分析

房地產(chǎn)報(bào)建流程直接影響到了開發(fā)環(huán)節(jié)的一些問(wèn)題，政府部門需要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有力的監(jiān)督和檢查，并且提前協(xié)調(diào)好內(nèi)部的一些活動(dòng)事宜，要求各部門之間能夠協(xié)調(diào)配合，建立健全整個(gè)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目的角色定位和系統(tǒng)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管要到位，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)地向相關(guān)部門報(bào)告，相關(guān)部門需要協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)出相應(yīng)的政策進(jìn)行房地產(chǎn)收益的良性開發(fā)，尋找不合理之處，對(duì)于相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化處理，只有這樣才能夠更好地對(duì)整個(gè)申報(bào)流程進(jìn)行性優(yōu)化，最大限度節(jié)省房地產(chǎn)申報(bào)流程的時(shí)間，為相關(guān)的開發(fā)商提供更多的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和相關(guān)信息項(xiàng)目的申報(bào)和發(fā)布，而且在開發(fā)之前要符合相關(guān)地方的要求，表1 為海南省某市房地產(chǎn)立項(xiàng)申請(qǐng)基本要求。

3.1 開發(fā)環(huán)節(jié)的流程優(yōu)化

要在房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，熟悉當(dāng)?shù)卣畬?duì)開發(fā)商管理的一些政策方案，進(jìn)一步了解項(xiàng)目審批階段的一些工作流程操作等一些環(huán)節(jié)，掌握相應(yīng)的負(fù)責(zé)項(xiàng)目的大致申報(bào)流程后，用開發(fā)商自主擁有的一些資源對(duì)相應(yīng)的申報(bào)流程及開發(fā)過(guò)程進(jìn)行簡(jiǎn)化處理，并且要對(duì)相應(yīng)的細(xì)節(jié)進(jìn)行明確。并且在相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在進(jìn)行房地產(chǎn)報(bào)建流程的分析時(shí)，要借助房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的管理學(xué)流程知識(shí)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)流程進(jìn)行分析和優(yōu)化，加強(qiáng)和改善開發(fā)流程系統(tǒng)中的問(wèn)題及管理系統(tǒng)開發(fā)。

表1 海南省某市房地產(chǎn)立項(xiàng)基本要求

3.2 開發(fā)流程的特征

（1）要綜合考慮一些房地產(chǎn)開發(fā)的具體方案項(xiàng)目。而且隨著社會(huì)的發(fā)展和改革，建筑科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新也是在不斷變化和發(fā)展的，通過(guò)現(xiàn)在的科學(xué)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的信息化以及計(jì)算機(jī)軟件的成型和提升。建筑施工行業(yè)也是借助計(jì)算機(jī)信息化的發(fā)展，而逐漸走上信息化科學(xué)化管理。在施工過(guò)程中，對(duì)相關(guān)通信技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)結(jié)合以及加強(qiáng)系統(tǒng)化的管理，對(duì)一些環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)律化的分析，通過(guò)科學(xué)技術(shù)的強(qiáng)化提高管理水平。

（2）發(fā)展具有一定的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)的開發(fā)需要在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)才能收回成本，而且在房地產(chǎn)發(fā)展設(shè)計(jì)的一些項(xiàng)目的可行性研究方面，房地產(chǎn)的發(fā)展開發(fā)、土地收購(gòu)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，在很多環(huán)節(jié)上還需要花費(fèi)大量的時(shí)間。

（3）在開發(fā)過(guò)程中具有風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)涉及的較廣，需要耗費(fèi)大量的人力物力，在開發(fā)過(guò)程中還會(huì)遇到各種各樣的困難，各種方面的風(fēng)險(xiǎn)也是需要開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的，并且要具有一定的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識(shí)，避免一些問(wèn)題的發(fā)生，從而獲得一定的收益。

4 結(jié)語(yǔ)

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建流程進(jìn)行了一定的分析和開發(fā)了解之后，對(duì)相關(guān)的申報(bào)流程要進(jìn)行合理優(yōu)化。并且加快相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的審批流程為企業(yè)提供更多的經(jīng)濟(jì)效益，避免不必要的時(shí)間浪費(fèi)，提高企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。