歷史街區(qū)活化研究與實踐
——以佛山蓮升片區(qū)為例

盤宇澄

（佛山市規(guī)劃測信總院有限公司，廣東佛山 528000）

1 佛山歷史城區(qū)保護(hù)的挑戰(zhàn)

1.1 人居屬性被忽略，人居環(huán)境哀敗

1994 年佛山被評為中國歷史文化名城，規(guī)劃保護(hù)六個歷史文化街區(qū)。由于歷史發(fā)展原因，街區(qū)各自發(fā)展，部分拆遷整體改造，部分保留，部分征收后滯后發(fā)展。作為其一的蓮升片區(qū)，自2011 年來，受“佛山名鎮(zhèn)”規(guī)劃推動拆遷而逐漸衰敗。由于規(guī)劃一開始制定搬離居民的策略，通過各種方式將居民、社區(qū)相關(guān)的公共服務(wù)設(shè)施搬離，居民基于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)雀鞣N原因也選擇自動搬離，因此街區(qū)基本沒有提供日常生活的功能。并且，后期無法引入合適的市場開發(fā)主體，片區(qū)長期封閉，年久失修，失去了人居屬性，進(jìn)而對建筑保護(hù)產(chǎn)生了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如圖1、圖2 所示。

圖1 佛山市歷史城區(qū)位置

1.2 建筑載體不適應(yīng)市場利用，難于活化

圖2 蓮升片區(qū)現(xiàn)狀居民建筑照片

蓮升片區(qū)規(guī)劃用地面積約為12hm2，歷史街巷的寬度多為3～5m，建筑開間小和結(jié)構(gòu)簡陋。地上保留建筑約17 萬m2，其中建筑面積小于80m2且層數(shù)為3 層以下的建筑為1280 棟，占比72.11%；而且，建筑的結(jié)構(gòu)分類中，磚（石）木結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)建筑共1461 棟，占比50.54%，其中51 棟建筑屋頂?shù)顾?。根?jù)相關(guān)保護(hù)規(guī)定，歷史街區(qū)內(nèi)文保建筑和歷史建筑須占比至少在60%以上，并對城鎮(zhèn)格局、歷史肌理、街巷尺度、建筑高度以及各類物質(zhì)和非物質(zhì)遺產(chǎn)要素等有具體保護(hù)要求，這類“以物為核心”的靜態(tài)保護(hù)，卻忽視了市場使用方和居民的生活需求變化，形成了“不能動”的錯誤認(rèn)知。按原規(guī)劃考慮，對房屋在征收或統(tǒng)一租下再改造運(yùn)營，但基于以上限制，既不確定可出租的房屋面積、租金、租期等，也不利于改造成商業(yè)功能后的經(jīng)營活動或其他類型功能的綜合利用。故此，面對周邊已有巨大的商業(yè)體量和同質(zhì)化業(yè)態(tài)競爭凸顯，市場開發(fā)主體難做長遠(yuǎn)規(guī)劃，難投入大量資金。

2 規(guī)劃范式有待創(chuàng)新

現(xiàn)有我國的規(guī)劃體系更多是一種政府行為，由政府運(yùn)作來編制規(guī)劃，傳統(tǒng)“自上而下”的管控方法在一定程度上制約了歷史風(fēng)貌的保存。在具體的實踐中，發(fā)現(xiàn)保護(hù)規(guī)劃或?qū)謪^(qū)帶來兩方面的負(fù)面影響。一方面對于政府或者企業(yè)主導(dǎo)的保護(hù)項目，由于工程時間短和政治任務(wù)式的工作，容易把建筑立面規(guī)整而導(dǎo)致風(fēng)貌相對“統(tǒng)一化”和抹殺歷史城鎮(zhèn)風(fēng)貌的多樣性、個性化。另一方面，規(guī)劃條例對使用者日常小規(guī)模建設(shè)行為缺乏約束力，對使用者日常的小規(guī)模的改建、修繕等行為卻缺乏針對性的標(biāo)準(zhǔn)，尤其當(dāng)涉及主觀性的美學(xué)評判的時候，容易造成日常建設(shè)行為的隨意性，甚至破壞。故此，楊保軍，陳鵬等提出，在新時代發(fā)展下，以往的“藍(lán)圖式”規(guī)劃應(yīng)向“運(yùn)營式”規(guī)劃轉(zhuǎn)變，需要從管理核心、管理手段、規(guī)劃方法、成果形式等方面優(yōu)化。

3 歷史街區(qū)保護(hù)原則

3.1 地塊肌理的保護(hù)與開發(fā)模式

中國歷史城市長期以來基于超大地塊的更新方式帶動了大規(guī)模的土地合并，導(dǎo)致傳統(tǒng)基于小尺度地塊的細(xì)分肌理不斷消亡，并進(jìn)一步導(dǎo)致歷史城市空間特色與活力的衰退。劉鵬提出，對地塊肌理的保護(hù)需要關(guān)注城市形態(tài)、規(guī)劃控制、土地產(chǎn)權(quán)三個層面的保護(hù)內(nèi)涵，并應(yīng)具有三個主要原則，即整體性、多樣性和綜合性。

從歷史脈絡(luò)去分析，蓮升片區(qū)的城市肌理與佛山水路貿(mào)易發(fā)展出來的“四大名鎮(zhèn)”息息相關(guān)。歷史的變遷印證了商業(yè)手工業(yè)集中在快子路、錦華路、升平路、汾江一帶，蓮升片區(qū)內(nèi)的快子大街兩側(cè)集中分布了會館、商業(yè)、金融業(yè)等老字號，內(nèi)巷為傳統(tǒng)民居群和小型手工作坊混合；并隨著市鎮(zhèn)發(fā)展和土地私有制度的出現(xiàn)，大量小尺度的居住和商業(yè)地塊構(gòu)成了地塊的肌理。明代初期對鄉(xiāng)村的管理，實行編排里甲，以一百一十戶為里，“里”的基本型是由兩座里門、一條里巷（常以里命名）和兩排沿巷的建筑構(gòu)成?；谝陨险w性和多樣性的分析，進(jìn)而思考形態(tài)層面與產(chǎn)權(quán)層的綜合控制。自2010 年開始，基于片區(qū)征拆，已歸入政府下管理下已有約80%的房屋，部分房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于個人或集體企業(yè)和面臨產(chǎn)權(quán)置換問題，如通過費(fèi)用較高的補(bǔ)償，將面對見效回報時間長等困境。為此，結(jié)合形態(tài)保護(hù)與土地權(quán)屬的分析，我們需要從片區(qū)過往的土地開發(fā)模式來推演因地制宜的策略。從佛山歷史城區(qū)的范圍來研究，傳統(tǒng)的模式是以市場開發(fā)主體獲取大規(guī)模的土地（通常以增加商業(yè)面積或住宅出售的捆綁來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益）的開發(fā)模式。但對于蓮升街區(qū)周邊已沒有存量土地可以支持街區(qū)進(jìn)行捆綁商業(yè)和住宅開發(fā)，開發(fā)模式亟待轉(zhuǎn)變。筆者認(rèn)為，小規(guī)模更新，以點(diǎn)帶面激發(fā)社區(qū)活力和市場活力，用更新單元的開發(fā)帶動整個街區(qū)的發(fā)展，更為適合當(dāng)前的街區(qū)活化，如圖3、圖4 所示。

3.2 城市規(guī)劃制度的改變

孫施文等提出，政府不再是實施社會治理功能的唯一權(quán)力核心，而是非政府組織、非營利組織、社區(qū)區(qū)組織、公民自組織等第三部門以及私營機(jī)構(gòu)將與政府一切共同承擔(dān)起管理公共事務(wù)，提供公共服務(wù)的責(zé)任。具體體現(xiàn)在規(guī)劃的實施和管理從單一的“自上而下”轉(zhuǎn)向多元化的、以市民社會為基礎(chǔ)的、分權(quán)與參與相結(jié)合的管理換式。

圖3 歷史格局的研究

圖4 里甲單元的組成研究與現(xiàn)狀照片

在國內(nèi)外，都可以找到相關(guān)成功案例。在上海的田子坊，保留著海派的里弄風(fēng)貌，在政府出臺“工改商”的政策支持下，通過不同組織機(jī)構(gòu)搭建平臺，引入專業(yè)運(yùn)營公司對舊廠房進(jìn)行改造裝修，然后統(tǒng)一對外拆散出租而獲得收益；產(chǎn)權(quán)人則通過直接管理、租賃、委托管理的方式獲得收益。在北京的南鑼鼓巷，政府制定規(guī)劃方案和相關(guān)政策下，引入了直管公房營運(yùn)機(jī)構(gòu)作為“中介人”，相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜液蛯W(xué)者作為政府顧問，社區(qū)為橋梁搭接政府與公眾的信息傳遞，居民和使用者是實施和利益主體，其他非政府組織以公眾身份進(jìn)行監(jiān)督，共同完成了環(huán)衛(wèi)、市政、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和胡同、四合院內(nèi)外立面等大量人力、資金投入的改造與更新活動。它的成功是最大限度激發(fā)不同參與主體的積極性，形成多元融合的更新機(jī)制。在國外，歷史城鎮(zhèn)保護(hù)與管理更是“以人為核心”，視與遺產(chǎn)相關(guān)的人（使用者、管理者、愛好者）是遺產(chǎn)管理的核心。日本的馬籠宿改造案例，更是以社區(qū)主導(dǎo)的更新模式，社區(qū)是旅游開發(fā)及村落保護(hù)的主體。社區(qū)與政府、第三方組織結(jié)成合作伙伴關(guān)系，社區(qū)居民成立財團(tuán)法人組織來運(yùn)營保護(hù)基金，政府提供法律制定、規(guī)劃、活動行銷，專家給予技術(shù)指導(dǎo)，非官方組織機(jī)構(gòu)提供古鎮(zhèn)保護(hù)與開發(fā)的相關(guān)建議和組織輔導(dǎo)。

以上三個案例都實踐證明了，在面對歷史城鎮(zhèn)具有歷史層積的多元性、動態(tài)性特點(diǎn)，以及其人居屬性具有多樣化需求和參與性特點(diǎn)，我們需要在規(guī)劃管理的方法與機(jī)制上轉(zhuǎn)變，從而推動街區(qū)的產(chǎn)業(yè)引入、發(fā)展、更新升級。

4 基于“形態(tài)－產(chǎn)權(quán)結(jié)合的更新單元”的保護(hù)策略

基于地塊肌理保護(hù)的研究，劉鵬總結(jié)了三種保護(hù)策略，相比基于“單一建筑”的保護(hù)或“更新單元”的保護(hù)，“形態(tài)－產(chǎn)權(quán)結(jié)合”的保護(hù)是更能滿足保護(hù)地塊肌理多樣性和綜合性的要求，是體現(xiàn)地塊肌理的演變實質(zhì)上受到城市發(fā)展政策、土地開發(fā)制度，以及城市規(guī)劃法規(guī)等制度的綜合影響。

“里、坊”是蓮升片區(qū)在歷史管理制度下的最基本形式，“里”及其內(nèi)部的建筑共同構(gòu)成在歷史街區(qū)內(nèi)的最小城市形態(tài)單元，不同的“里、坊”組成是在地塊、街廓、片區(qū)和整體肌理等不同尺度上的形態(tài)變化過程。為此，基于以地塊為規(guī)劃控制的基本單元（容積率和高度等指標(biāo)確定下），考慮到保護(hù)范圍、保護(hù)等級和保護(hù)要求的確定，對“里、坊”的邊界和保護(hù)要素等級的確定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行梳理，將地塊要素的形態(tài)類型學(xué)方法融入到保護(hù)規(guī)劃編制中，可調(diào)整保護(hù)區(qū)域和建筑的管控分類。我們提出，在規(guī)劃總平面和城市設(shè)計階段梳理景觀軸線和解決消防設(shè)計后，參照“里、坊”制的單元劃分，把地塊分區(qū)成若干個“更新單元”，是實現(xiàn)了形態(tài)與產(chǎn)權(quán)的綜合控制。在“更新單元”下，允許適度合并次要界面上尺度過小的地塊，以滿足當(dāng)代建設(shè)開發(fā)需要，并提供彈性的建筑管控可促進(jìn)單元內(nèi)的自主更新。每個“更新單元”是可獨(dú)立開發(fā)的組團(tuán)，大大降低社會資金投資的門檻和打通了多渠道的資金引入，可單一組團(tuán)改造或多組團(tuán)合拼改造，提供靈活性面向市場，如圖 5～圖7 所示。

圖5 更新單元規(guī)劃

圖6 歷史街巷保護(hù)

圖7 建筑單體分類管控

5 更新單元下的剛性與彈性管控

為了有機(jī)漸進(jìn)、多元平衡的保護(hù)與利用，每個更新單元由保護(hù)的街巷和相當(dāng)數(shù)量的歷史建筑構(gòu)成，進(jìn)一步與劃定文物古跡和歷史建筑等的保護(hù)范圍銜接，設(shè)置城市風(fēng)貌分級管控內(nèi)容，分成三個層級：重點(diǎn)保護(hù)建筑和特別保護(hù)街巷是需要嚴(yán)格保護(hù)的；緊密相鄰的風(fēng)貌地段，是在延續(xù)街巷和建筑風(fēng)貌下，按建筑管控分類等級進(jìn)行的保護(hù)地段；風(fēng)貌過渡區(qū)則是相對彈性區(qū)域，提出建筑外觀可適當(dāng)采用新的建筑技術(shù)下創(chuàng)新，或拆除倒塌建筑改建成道路用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地和綠地等。另外，對于歷史街巷和建筑保護(hù)，制定了不同的管控要求和修繕指引，保留了“以建筑為中心”的既有保護(hù)思路，同時轉(zhuǎn)向更加具有框架性和彈性的保護(hù)方法。

價值要素（體現(xiàn)歷史建筑風(fēng)貌特色的部位、材料、構(gòu)造、裝飾）是歷史建筑的價值所在，也是法規(guī)規(guī)定的保護(hù)對象，在日常維護(hù)、使用、修繕歷史建筑時需對其嚴(yán)格保護(hù)。針對歷史建筑、預(yù)保護(hù)建筑，我們建立表格把建筑的價值要素、建筑基本信息、現(xiàn)狀照片和位置圖記錄，形成“一屋一表”，作為日后開發(fā)建設(shè)的檔案和進(jìn)行改造的基礎(chǔ)。根據(jù)現(xiàn)場核查，對于價值評估對象建筑中已嚴(yán)重破損、倒塌、改建、加建等情況或原建筑風(fēng)貌已不存的，進(jìn)行分類調(diào)整并歸入合適的改造手段。

（1）文化地標(biāo)（文物+歷史建筑+具有文化題材的載體）。在對文物建筑和歷史建筑的剛性保護(hù)基礎(chǔ)外，通過歷史調(diào)查，新增了44 處次要文化地標(biāo)，為代表性的會館、祠堂、廟宇等，或可追溯的代表性老字號，或承載非遺、歷史故事的空間，大大豐富了文化地標(biāo)的層次和街區(qū)的故事性和吸引力，也作為政府引導(dǎo)發(fā)展的剛性要求。

（2）風(fēng)貌建筑管控要求。為確保街區(qū)風(fēng)貌復(fù)蘇和鼓勵街道空間的適度變化與創(chuàng)新，我們提出城市設(shè)計導(dǎo)則控制，作為街區(qū)日后自行改造進(jìn)行整體空間規(guī)劃和立面風(fēng)格控制，立面改造應(yīng)使用與蓮升片區(qū)整體歷史風(fēng)貌協(xié)調(diào)的立面材料。對于文物和歷史建筑將以國家相關(guān)規(guī)范要求，嚴(yán)格執(zhí)行以修繕為主；推薦歷史建筑可因應(yīng)建筑的保留和歷史元素的完整性，進(jìn)行維修和改善。針對傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的修繕，提供設(shè)計導(dǎo)則指引，適當(dāng)提供彈性管控，適應(yīng)市場的需求。對于其他建筑，根據(jù)風(fēng)貌協(xié)調(diào)和不協(xié)調(diào)的價值判斷，提出通過內(nèi)部提升改善室內(nèi)環(huán)境，立面改造提升外部空間環(huán)境，可考慮作為居民的生活配套設(shè)施和部分商業(yè)設(shè)施，如圖 8、圖 9 所示。

圖8 街道城市設(shè)計指引

圖9 建筑單體修繕設(shè)計指引

（3）彈性管控要求。為控制建筑改造的標(biāo)準(zhǔn)和鼓勵創(chuàng)新，倡導(dǎo)成立街區(qū)舊改設(shè)計專業(yè)委員會，由古建專家、城市規(guī)劃師、建筑師、結(jié)構(gòu)師等組織。對于改善基礎(chǔ)配套設(shè)施、歷史建筑以下級別建筑、整治風(fēng)貌不協(xié)調(diào)建筑、內(nèi)部建筑空間改造，更換結(jié)構(gòu)，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等情況，可以提供更多的整治手段，但將需要通過專業(yè)委員會審定，因事制宜，在延續(xù)建筑的生命和街區(qū)的風(fēng)貌下鼓勵設(shè)計創(chuàng)新。

6 政府與多方參與的機(jī)制

在以上確定了歷史街區(qū)的保護(hù)與建設(shè)指引外，我們提議政府應(yīng)更多關(guān)注文化定位和引入產(chǎn)業(yè)的方向，并需搭建開發(fā)平臺和出臺政策鼓勵多元市場主體參與實體改造。成立片區(qū)改造的專責(zé)機(jī)構(gòu)，通過發(fā)起座談去了解民間組織、社團(tuán)、企業(yè)、市民等對于改造的期望和要求，反饋信息給相關(guān)政府部門，進(jìn)而出臺準(zhǔn)確的政策和資金支持。同時，為聯(lián)合各類社會群體和市場資源，激發(fā)不同主體參與舊改積極性等，并形成多元融合的更新機(jī)制，提升第三方組織、非居民等使用者的關(guān)注以及他們的獲得感將是歷史街區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。最后，根據(jù)動遷，征收和與周邊商業(yè)聯(lián)系的情況，提出分期開發(fā)，通過政府引導(dǎo)市場先行打造示范點(diǎn)作為招商橋梁，提供全新街區(qū)體驗和商業(yè)模式示范。

7 結(jié)語

歷史街區(qū)的活化利用成為新時期中國文化價值演繹的重要手段。蓮升片區(qū)是佛山老城最后的文化洼地，在符合國家文化建設(shè)的訴求下，提升片區(qū)的文化建筑活化利用，需要更新模式的創(chuàng)新和政府治理的體制轉(zhuǎn)變的配合。在保護(hù)城市肌理的底線訴求下，提出用里甲格局保障街區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌，在法定規(guī)劃下把街區(qū)分割成若干“更新單元”的模式來促進(jìn)小尺度、漸進(jìn)式的歷史城區(qū)更新和修復(fù)。“更新單元”實際上被賦予類似于地塊肌理的城市形態(tài)框架的作用，并通過約束街巷風(fēng)貌和各類建筑的管控規(guī)則促進(jìn)歷史城市肌理的延續(xù)。在剛性的法規(guī)下提供彈性設(shè)計導(dǎo)則，是充分賦予保留建筑再利用價值，注重載體的功能性、文化性和經(jīng)濟(jì)性。最后，提議在政府引導(dǎo)下，打造多方參與的平臺，讓街區(qū)回歸人居型遺產(chǎn)的屬性、特征和價值，實現(xiàn)自我維持的能力，確保其可持續(xù)利用。