郊區(qū)房價逆襲

高琦

新郊區(qū)金斯米爾位于倫敦西北80公里處的比斯特鎮(zhèn)城外。在陽光明媚的下午，金斯米爾的街道上滿是閑逛的人和嬉戲的孩童。十年內(nèi)，這里已建造了1600戶住宅，不久后還將建造另外900戶。在地產(chǎn)商“寶家”的售樓處，菲麗普·巴格利說她“從沒想到會這么忙”。同樣，在紐約市以北128公里處的萊茵貝克村，人們的購房熱情也不斷高漲。加里·迪馬羅地產(chǎn)公司的櫥窗里展示著各式各樣的不動產(chǎn)廣告，從奢華大宅到鄉(xiāng)村小屋應(yīng)有盡有——其中很多已經(jīng)售出。

美國房價在一年中上漲了11%，是近15年來上漲速度最快的一次。

金斯米爾和萊茵貝克并不是唯二兩個房地產(chǎn)市場升溫的地方。截至今年一月，美國房價在一年中上漲了11%，是近15年來上漲速度最快的一次。去年，英國的房價上漲了8%，德國上漲了9%。這種情形在許多富裕國家都能見到。在《經(jīng)濟學(xué)人》追蹤調(diào)查的25個國家和地區(qū)中，實際房價在最近一年內(nèi)平均上漲了5%。

在許多國家，房價的上漲速度快到足以引起政界人士和央行行長的關(guān)注。然而，與過去十年的情形截然不同，現(xiàn)今人口較少、通勤方便的地方反而比市中心的房價漲幅更大。原本遠離新冠病毒的“世外桃源”看來也要遭殃了。

從表面上看，面對新冠疫情造成的經(jīng)濟動蕩，房價能如此堅挺實在令人困惑：通常情況下，房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟狀況呈正相關(guān)。但是，這次的印花稅（住房交易稅）暫緩計劃和財政刺激限制了廉價急售。并且，極低的還款利率可能也起到了作用，如在美國，30年期的房屋貸款利率比2010年低了1.5個百分點。同時，城市封鎖和支出機會的減少意味著那些保住工作的人將現(xiàn)金儲蓄了起來。英國房地產(chǎn)咨詢公司的露西安·庫克指出，住房價值正在“由有錢人而不是貧民驅(qū)動”。在美國，二月份的按揭貸款申請中有14%是用于購買第二套住房的，其比例是去年四月的兩倍。

由于新冠肺炎的傳播和各國的封鎖措施，人們的住所同時也成了辦公室、學(xué)校、健身房和烘焙間。因此，許多人都加大了對自己住所的投資。去年，美國最大的DIY家居連鎖店“家得寶”收入增長了20%。據(jù)市場調(diào)研公司“巴博爾”的商業(yè)情報估計，英國在2020年為房屋擴建等家居裝修計劃頒發(fā)的許可證比2016至2019年的平均數(shù)量增加了1/3。

不擴建的人們在尋找新的居住地。自去年五月以來，美國住宅的平均掛牌交易時間為47天，而前一年的同期則為59天。在英國，印花稅的暫緩繳付導(dǎo)致房屋銷售量在2020年最后一個季度上升至近14年來的最高點。

對于那些想要更多空間的人來說，最好的解決方案是搬出市中心。以倫敦為例，這里每平方英尺的住宅價格要比周圍的郡高出40%。過去的一年中，在英國人口密度較低但方便通勤的地區(qū)，房價上漲速度要快于人口稠密區(qū)。在美國，類似的情形也有出現(xiàn)。

與過去十年的趨勢相反，諸如倫敦、紐約這種國際大都市的房價不再遙遙領(lǐng)先于相對僻靜的地方，美國房地產(chǎn)上市公司Zillow稱之為“重新洗牌”式的逆轉(zhuǎn)。去年，德國七大城市以外地區(qū)的房價上漲了11%，而這七個最大城市的房價僅上漲了6%。在悉尼，位于市區(qū)通勤范圍內(nèi)的北部海濱地區(qū)，房價漲幅高達10%。

相比之下，倫敦和悉尼市中心的房價去年僅分別上漲了4%和3%。紐約曼哈頓區(qū)的房價下跌了4%。樓宇租賃市場也在降溫。悉尼的公寓租金去年下跌了5%。而墨爾本去年經(jīng)歷了111天的城市封鎖，租金下跌了8%。Zillow的數(shù)據(jù)顯示，紐約市的租金下跌了9%，其中曼哈頓區(qū)的跌幅尤其大，達到了15%。

新冠肺炎的肆虐已經(jīng)阻攔了一些進入城市的常規(guī)人流。在新冠流行之前的幾年里，倫敦也有居民搬遷到英國其他地區(qū)，但是海外移民彌補了人口的流失。新冠的肆虐，加上英國脫歐，似乎導(dǎo)致了流入人口的減少。一項評估顯示，倫敦去年的常住人口可能減少了8%。2020年3月，澳大利亞宣布對非澳公民和居民關(guān)閉邊境。應(yīng)屆畢業(yè)生也面臨著在共享住房中工作的前景，因此他們大約還是會與父母住在一起。

城市的人口流失愈發(fā)嚴重?？死蛱m聯(lián)邦儲備銀行的一項研究發(fā)現(xiàn)，從2020年3月開始，美國每月從城市遷出的人口達到5.6萬人，與2017至2019年的平均數(shù)量相比，增加了一倍。

然而，隨著疫情趨向緩和，流入城市的人口會有所增加。學(xué)生和國際移民將成群結(jié)隊返回。因此，一些投資者將賭注押在了大城市上。曼哈頓的一個新開發(fā)項目以1200萬美元的價格出售大戶型公寓，并稱之為“新冠過后的住宅首選”。而在15個國家和地區(qū)擁有房地產(chǎn)的法國安盛投資管理公司，已在英國最大的住宅區(qū)——倫敦市中心，搶購了1233套公寓。

不過，人口密度較小的地方似乎仍然具有吸引力。政府因時制宜的居家辦公建議或許會在夏天取消，但遠程工作可能仍會保留。招聘公司“萬寶盛華”對全球2萬名雇主進行的調(diào)查顯示，2/5的老板打算允許他們的員工在某些時候居家工作。若是能減少通勤次數(shù)，人們可能愿意忍受更長的通勤時間，以換取更大的居住空間或更低的住房成本。因此，郊區(qū)的房價將會慢慢逼近城市房價。

房價總體上漲的命運主要在于決策者。隨著新冠肺炎日漸可控，對購房者和房主的應(yīng)急支持將會結(jié)束。在英國，賦稅優(yōu)惠將于今年晚些時候結(jié)束。其他國家可能同樣希望給房地產(chǎn)市場降溫。新西蘭的房價以每年22%的速度上漲，政府已開始采取措施抑制投機買賣。加拿大央行行長擔心房地產(chǎn)市場“過度繁榮”，也準備對其給予密切關(guān)注。為了避免影響經(jīng)濟復(fù)蘇，決策者目前可能只會采取溫和的限制措施，這將為房價競爭提供更多的操作空間。

[編譯自英國《經(jīng)濟學(xué)人》]

編輯：馬果娜