新規(guī)發(fā)威、地區(qū)樓市過熱？誰“導演”了房貸受限風波

孟凡霞 馬嫡

北上廣深的房貸動向一直牽動市場神經(jīng)。近期，關(guān)于“滬廣深地區(qū)多家銀行房貸被曝暫?！钡南ⅲl(fā)社會關(guān)注。

1月26日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)銀行批貸基本正常，不過，也有部分銀行因額度分配等問題，放款節(jié)奏有所放緩。房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”的全國統(tǒng)一政策下，卻出現(xiàn)了分城差異，是占比“踩線”的銀行受“新規(guī)發(fā)威”的影響，還是部分交易活躍地區(qū)的個例現(xiàn)象？后續(xù)銀行房貸額度是否會有所收緊、銀行還會受到哪些影響，也受到市場的關(guān)注。

北京部分銀行房貸放款節(jié)奏放緩

近期有媒體報道，受房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”影響，上海、廣州、深圳地區(qū)有銀行房貸發(fā)放放緩甚至有多行出現(xiàn)停貸的情況。就北京地區(qū)情況如何，1月26日，記者采訪多家銀行和貸款中介了解到，北京地區(qū)銀行的房貸額度整體充足，批貸正常。

某股份行北京分行相關(guān)業(yè)務負責人表示，該行按揭業(yè)務正常推進，沒有停貸的情況，1月額度比較寬松，放款速度也沒什么問題?！艾F(xiàn)在我行房貸放款正常，銀行批貸放款率高，成功率是每年最高的時期。”某股份行北京地區(qū)一支行信貸經(jīng)理如此表示。

銀行發(fā)放房貸分為審批和放款兩個環(huán)節(jié)，多數(shù)在北京地區(qū)展業(yè)的銀行表示，目前房貸審批及放款均正常。但也有銀行及中介表示，受臨近春節(jié)等因素影響，銀行放款節(jié)奏會受到限制。

一位城商行信貸經(jīng)理表示，現(xiàn)在北京放款正常，房貸7-15天下款，不過因為春節(jié)原因，可能臨近春節(jié)時期房貸節(jié)奏會有變化。

“年前沒有政策調(diào)整，房貸年前審批力度可以，但目前只能申請額度，放款只能等年后了?？斓酱汗?jié)了，目前北京已經(jīng)有銀行停止放款了，其他銀行估計還有一周的時間都會暫停放款，肯定越往后越難辦?！蹦炽y行貸款中介對記者如是說。

近期，“房貸變天”等消息見諸報端，但值得關(guān)注的是，梳理相關(guān)信息可以發(fā)現(xiàn)，目前市場上出現(xiàn)“停貸”消息的銀行大多是房貸集中度“踩線”的銀行。光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，受房貸紅線影響，主要是個人住房按揭貸款觸及紅線銀行“停貸”。

此前，2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比兩個指標上限，對占比超標的銀行設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期?！锻ㄖ纷?021年1月1日起實施。

從此項規(guī)定帶來的直接影響看，東吳證券研報指出，如果基于2020年中報數(shù)據(jù)測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標、11家房地產(chǎn)貸款占比超標。

談及近期的房貸受限風波是否有受到影響，華夏銀行方面表示，截至2 02 0年末，該行個人住房按揭貸款余額占比符合房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。目前該行北京地區(qū)堅持落實“房住不炒”政策，滿足首套剛需，支持改善需求，穩(wěn)步發(fā)展業(yè)務。

“房貸受限是總行的問題，總行超越了監(jiān)管紅線，所以要停管控，基層受不受影響在于各地分行是否已經(jīng)超越了指標?！蹦彻煞菪斜本┮恢邢嚓P(guān)人士如是說。他進一步補充道，總行有房貸總指標，然后分給各地分行一定的額度，如果分行本身放款超過額度了，就需要調(diào)整。另外，即使總行超了紅線，但是分行額度還夠，就不會受影響。

地區(qū)市場過熱成額度受限重要誘因

北上廣深的房貸動向一直牽動市場神經(jīng)。與廣州、深圳、上海多地銀行出現(xiàn)“停貸”、額度緊張的情況相比，北京市場略顯“平靜”。

在全國統(tǒng)一政策，僅有部分地區(qū)銀行出現(xiàn)額度受限情況的背景下，也有業(yè)內(nèi)觀點認為，此次房貸受限風波不能簡單歸于受央行“兩條紅線”新規(guī)的影響，更多與部分地區(qū)市場交易活躍貸款申請積壓有關(guān)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當下全國一二線熱點城市房貸基本正常，少數(shù)城市包括上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)交易活躍，出現(xiàn)了放款排隊現(xiàn)象，但新增貸款審批正常，正常按揭貸款沒有出現(xiàn)政策變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，按揭貸款各地額度按月分配，部分熱點城市2020年交易活躍，少數(shù)交易申請積壓，挪到2021年放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。從當下市場實際情況看，熱點城市貸款審批正常，但放款周期稍有拉長，部分城市從1個月拉長到了2個月。從銀行政策看，目前沒有變化，當下各銀行貸款政策與2020年保持一致，符合貸款資格的交易能正常貸款。

“房貸變化不全是政策原因，有些城市交易活躍了，放款稍微慢了一點。2月是春節(jié)，交易少了，自然放款就又能正常了。”張大偉如是說。

事實上，國內(nèi)對樓市“房住不炒”的態(tài)度非常明確，此次房貸收緊的部分地區(qū)的房價近段時間漲幅較大，而針對上海、深圳出現(xiàn)樓市熱的情況，兩地也迅速出臺了調(diào)控政策。1月21日，上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從嚴格執(zhí)行限購政策、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策、嚴格商品住房銷售管理等多方面給市場降溫。兩天后，1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，從嚴格審查購房人資格、加大違規(guī)懲罰力度等方面入手調(diào)控。

新規(guī)下部分銀行擬收緊額度

除了地區(qū)樓市的分城差異，長期來看，自今年1月1日起正式實施的房地產(chǎn)貸款集中制度新規(guī)對后續(xù)銀行房貸變動以及業(yè)務的影響如何，頗受市場關(guān)注。

周茂華指出，房貸新規(guī)的初衷，是為銀行設(shè)置“安全邊界”，避免銀行對房地產(chǎn)過度依賴的潛在風險，引導銀行加大對實體經(jīng)濟薄弱環(huán)節(jié)和重點領(lǐng)域支持。由于銀行房貸新規(guī)落地實施，部分觸及紅線的銀行新增房貸業(yè)務受限，存量業(yè)務面臨整改壓力。尤其一線城市在全國具有風向標作用，樓市調(diào)控常態(tài)化，近期剛出臺的銀行房貸新規(guī)有望得到嚴格落實。

“我們之前做的不激進，所以還可以正常申請貸款，有幾個行就超了新規(guī)紅線，后續(xù)應該會停?！鄙鲜龉煞菪斜本┮恢邢嚓P(guān)人士表示。北方一家城商行業(yè)務負責人表示，新規(guī)之下，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款增量肯定受影響，空間已經(jīng)不大了，房貸也會連帶受影響，但是現(xiàn)在還沒出細則，需要等監(jiān)管落實細節(jié)政策要求。

“新規(guī)要求的時間是1月1日起，我們行的占比是超標的，目前沒有收到領(lǐng)導的通知要在2年還是4年過渡完，但具體的安排很快就會下發(fā)。北京地區(qū)的房貸額度總行一直給的很緊，目前還沒有明顯收縮的情況，但我聽說上面已經(jīng)計劃要收緊額度了，客戶現(xiàn)在申請房貸還能放款，再過一個月就不好說了?！币晃还煞菪泄ぷ魅藛T如是說。

在周茂華看來，基于銀行房貸新規(guī)影響，由于各家銀行房貸是否觸及紅線存在差異，后續(xù)也將影響各家房貸情況，對于超限的“停貸”多久，關(guān)鍵要看這些銀行何時能采取措施“騰挪出房貸空間”。但值得關(guān)注的是，近期市場對于房貸資產(chǎn)證券化有所升溫，這可能成為部分銀行合法“規(guī)避”房貸紅線的一個途徑，后續(xù)市場發(fā)展仍有待觀察。