馮侖對話楊天南：買房抗通脹還是一個好選擇嗎

馮侖風馬牛

買房抗通脹還是一個好的選擇嗎

風馬牛：先請馮叔聊一聊房子的事。從去年開始，很多人說，“現(xiàn)在全球央行都在放水，通脹會是一個普遍現(xiàn)象”。想請教馮叔，在未來10年，買房抗通脹還是一個好的選擇嗎？

馮叔：我不認為這是一個好的選擇了。實際上，最近這四五年，關于住宅的政策一直都是在強調(diào)“健康、可持續(xù)發(fā)展”，對房價有一個比較有效的宏觀調(diào)控。

另外，各地現(xiàn)在都在支持租賃房的發(fā)展，解決了很多人短期沒房住的困難，以及一些人因為頻繁變化工作帶來的住房需求。

更重要的是，正如我們過去一直講的，中國人均GDP到了1萬美金之后，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)將近40平米了，住房的問題基本上是解決了。當然這是個平均數(shù)。買房也好，租房也好，在城鎮(zhèn)，完全沒房住的人其實已經(jīng)很少了。當然，還是有一些人沒有，但目前社會，不太可能每個人，100%都擁有。

要解決有房住的問題，一個是買房，一個是租房。從全國來看，住宅的增長速度在放緩，而租賃房的總量在增加。

從各地的經(jīng)濟結構和經(jīng)濟成長的發(fā)展邏輯看，大部分城市由于人口沒有增量了，房價都是穩(wěn)中有降。只有少數(shù)幾個城市，比如GDP前10位的城市，人口增量是正的，房價穩(wěn)中略漲。即使是這樣，政府的調(diào)控也是非?？斓?。而其它如大規(guī)模的城市基礎設施建設等支持房價上漲的因素，慢慢地也都沒那么明顯了。

我認為，在目前這樣的調(diào)控方向和租賃房得到更多鼓勵的政策環(huán)境下，單就一個微弱或者說溫和的通脹，并不能支持“投資一定要去買房”這樣一個判斷。我覺得還是要做更多的研究。買房不是一個最好的選擇。

風馬牛：對于很多90后、00后的年輕人來說，如何理性看待買房這件事，也是一個一直被討論的話題。也想聽聽馮叔的看法。您年輕的時候是怎么看待買房這件事的？

馮叔：第一，我們年輕的時候沒有買房子的事，都是分房。第二，天南知道，我們第一次買房，是1995年前后公司買的，我們只有住的權利。那時候沒有商品房，都是單位才能買房。

那時候，年輕人的住房有兩種選擇。一種是待在機關里，等著，單位給你分配解決。另一種就是像我這樣自己折騰。單位從來沒給我分配過房，我一直是自己找地兒住，一會兒住朋友那兒，一會兒住單身宿舍了，完全是自己折騰，到最后蓋房子，當然也就解決了。

我一直覺得，這是兩種人生態(tài)度的選擇。一種是選擇穩(wěn)定，按部就班。如果有能力，那么可以買個房，年輕時可以先買個小的，到40多歲換個大一點的，等到老了再換成小的。

如果說你愿意自由，你喜歡創(chuàng)業(yè)，我覺得租房就可以。而且租房還可以租好的，你只要有一定的經(jīng)濟條件，就可以在不同的城市切換。比如你在上海租個好房，住一段時間，想換地方了，還可以再到北京來住。我身邊就有朋友，租房也活得很幸福，不停地換地兒，從來不為房子操心。比如要跳槽了，他就從北京到上海了，再換工作，又從上海去深圳了。他就把錢拿來做別的投資，回報也不差。

對于年輕人來說，選擇租房，還是在力所能及的情況下買房，以及在力所不及的情況下非要買房，這三種不同的活法，人生的快樂程度是不一樣的。

力所不及卻非要買房的人，其實活得特別痛苦。我最近買了一本美國人寫的書，叫《房奴》，這些人一輩子就在為房子打工，經(jīng)濟上過得很緊，其它方面都不能很放松。

我是不贊成這樣的。我覺得，年輕的時候，在力所能及情況下買個小房，到中年了，有能力了，稍微換大一點，老了以后再換成小的。然后還可以賺其它方面的錢，還可以做一些別的事。這樣會更好一些。

為什么散戶在大牛市時總是虧錢？

風馬牛：確實，不買房也可以做別的投資。我們也知道，楊老師當年就是讀了《巴菲特之道》后去做投資的。楊老師，您可以跟我們分享一下這其中的緣分嗎？

楊天南：1995年的時候，馮叔把這本書的英文版帶回到中國來，馮叔很愛讀書，帶了很多書，這是其中的一本。然后公司的中高層，一二十個人都看到了《巴菲特之道》，但被這本書改變命運的，據(jù)說到目前就我一個。其他人可能沒仔細看。而且馮叔帶回來的是英文版，我們很多人當時已經(jīng)不怎么用英文了，馮叔還專門找到北外的老師，翻譯了幾章，沒有全翻譯。

我們那時候已經(jīng)有了二級市場實踐的經(jīng)驗，所以一看到這本書，感覺簡直是“天外之音”。

馮叔：那時候天南在公司的金融證券部。

楊天南：當時有自營盤，虧了很多，從1993年到1995年是個大熊市。1993年到1995年，股市從1500點跌到300點，然后反彈，漲到500點。在500點的時候我讀了這本書。接下來在1996、1997年的時候就從500點漲了1500點。然后我運氣好，就是指數(shù)漲了200%的情況下，我賺了1000%。當時買了長虹這樣的牛股，它的漲幅遠遠超越大盤。

現(xiàn)在很多年輕人很關心賺10倍這個事，實際上這個不是最重要的，最重要的是，全部身家賺10倍。這是很不一樣的。比如，你買了1萬塊錢的股票，你賺10倍，實際上沒什么用，對吧？

但我當時年輕，二十七八歲，而且沒結婚，光桿一個，還沒有買房的負擔，不用還按揭，也沒有負債。

馮叔：那時候工資也不高吧？

楊天南：當時萬通算高的。當時的年輕人愛去兩類公司，一個是外企，一個是名企。萬通算是名企，工資高。

所以現(xiàn)在回過頭來想，我們在1995年的時候，已經(jīng)算是拿到高工資了。運氣也好，1996、1997年碰上一輪中國的大牛市，又賺了10倍。

這是1995年馮叔帶給我的故事。然后整整過了20年，2015年的時候，這本書出第三版，他們“千回百轉(zhuǎn)”找到我，請我翻譯。就是因為出版社也聽到了我這個故事，說“你看，當年你就是被這本書改變命運”，而且我當時又到美國去見巴菲特。

馮叔：天南可能是第一個去美國找巴菲特的中國人，見到了，還拍照。

楊天南：1995年的時候讀到了書，2015年的時候找我來翻譯，這真的是一個緣分。當時他們找我，我也沒答應，因為當時沒翻譯過書，怕耽誤人家。我是想了5個月才答應。現(xiàn)在翻譯了7本關于巴菲特的書了。

我的工作比較忙，就用業(yè)余的時間每年翻譯一本。剛才還跟馮叔說，再過兩年，巴菲特的搭檔芒格就99歲了，出版社邀請我翻譯一本《查理·芒格傳》，書出來的時候正好是他100歲。這很有意義?？赡茉龠^20年，再下一代人也在讀這個書，而且還能受到啟發(fā)。

當然，這是另外一個話題，怎么讀書？是讀亂七八糟的書，隨便看看，還是讀經(jīng)典，可能改變命運的？我認為有一個觀點很有道理，叫“精兵一千勝過烏合十萬”。

風馬牛：您剛剛也提到大牛市。最近大家也都在討論股市的問題，說是不是新的一輪小牛市又開始了？但是，也有人說，大部分的散戶在大牛市時是虧錢的。這個是什么原因?qū)е碌模?/p>

楊天南：巴菲特的一個老師叫格雷厄姆。格雷厄姆是價值投資的“開山祖師”，他講過一句很有名的話，“牛市是普通人虧損的最重要的原因”。

大部分人在市場上買高不買低，便宜的還不買，越高越買。而且普通人通常犯的錯誤是所謂的“倒金字塔型建倉”，股價低的時候他拿一點錢試一試，過幾天漲了，他加一點，又漲了，他再加，就越加越多。結果在最高的時候投的錢最多，那么只要一跌，就賠。

比如說，現(xiàn)在3600點，漲到5000點時，實際上沒投多少。但是他覺得錢投少了，漲到1萬點的時候，“早知道如此，房子都賣出去押上”，1萬點時全押進去。結果1萬點跌到80 00點，就開始虧。按說，從3000點到8000還是賺的，但他最高倉位在1萬點，越往上倉位越重。

所以大家應該反過來。但反過來是逆人性的，逆人性的事很難干，很難說服自己。

馮叔：在“鍋底”的時候，沒有人敢說我要下決心做這個。

楊天南：剛才說到現(xiàn)在大放水對資產(chǎn)的影響，房子只是其中的一類，那么另外一類就是股票。我們看以美國為首的西方國家，社會穩(wěn)定幾十年上百年以后，財富的構成，基本上就兩類，一類是房產(chǎn)，一類是股票。

馮叔：股票要大于房產(chǎn)。中國現(xiàn)在是房產(chǎn)大于股票。

楊天南：目前美國應該說是證券類的財務構成大于房產(chǎn)，證券類中包括股票。中國是反過來。所以這也可能給我們另外一個關于未來10年的信號。

基本上，只要沒有什么大的動亂，10年之后，中國的GDP應該是全世界第一了。問題是，我們每一個普通人、每一個普通的公司，在歷史大潮中，怎么能不被時代落下？

馮叔：就是別人進洞房，你能不能吃到喜糖？有時候，都是光看別人進洞房，而自己還在喝粥，那不行。

上班族理財“定投”就很好

風馬牛：我們的很多讀者也都是“理財小白”，留言說“他連理財怎么開始都不知道”。楊老師，您對理財小白、剛剛進職場的人有什么建議嗎？

楊天南：第一，年輕人最好能找一個自己喜歡又擅長的工作。喜歡就會堅持，堅持，經(jīng)過磨練就會變得擅長，又喜歡又擅長，就有可能賺比較多的錢。

投資是什么？投資是接下來的人生環(huán)節(jié)，是以錢賺錢的營生。

比如說，現(xiàn)在有一個賺10倍的機會，可是我只有1000塊錢。1000塊錢有什么用？好不容易有這個機會，結果也沒什么本金。

既然是小白，是年輕人，如果不是富二代，第一步最好能夠積累一定數(shù)量的本金，這才是最重要的。

比如我當時讀了《巴菲特之道》這本書之后，趕上1996、1997年的牛市，但在這之前的三四年，我也在名企上班，當時我又當監(jiān)事，工資、獎金都比較高。一年拿一二十萬，很高了。然后再抓住一次滿倉賺10倍的機會。

也就說，把100萬變成1000萬，跟1000塊錢變1萬，雖然比例是一樣的，投資水平是一樣的，但是1000塊錢變1萬，不解決問題，把100萬變成1000萬，解決問題。滿倉很重要。

所以說，第一，得找到一個賺錢的社會位置。自己創(chuàng)業(yè)也行。你先好好找個工作，上三五年班，攢錢，積累一定數(shù)量的本金，然后再想辦法抓住一個漲5倍10倍的機會。

至于抓住投資的機會，到了那一步再說。通常情況下，我們說要追求人生中的大概率事件，不要追求小概率事件。比如說，想找個像比特幣那樣的機會，漲1萬倍。這樣是可以，但問題是你不太容易找到這樣的機會。

那么就是找常規(guī)性的東西。比如說，工作幾年之后，當你收入減去成本之后，滿足你生活的需要之后，有了一個額外的錢之后，可以做個定投。

現(xiàn)在全球大放水，貨幣在貶值，相對資產(chǎn)就是有升值的潛力。至于資產(chǎn)價格的上升，會上升到什么地步、上升多久？說實話，誰也不知道。所以，最好的辦法就是你上班，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然后做定投，就很好。