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    房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理及對(duì)策探究

    2021-06-10 11:30:35王寶華
    商業(yè)文化 2021年8期
    關(guān)鍵詞:房產(chǎn)交易房屋交易

    王寶華

    市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷變更,房地產(chǎn)作為公共服務(wù)業(yè)的龍頭,與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分。房地產(chǎn)為較大的商品,不僅投資成本高,而且耗損周期長(zhǎng),是房地產(chǎn)交易的重要風(fēng)險(xiǎn)因素,一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)事故,不僅會(huì)使購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)受損,而且不利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。本文在闡述房地產(chǎn)交易特點(diǎn)及管理的基礎(chǔ)上,分析房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn),提出相應(yīng)的對(duì)策管理。

    房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)及管理

    房地產(chǎn)交易特點(diǎn)

    房地產(chǎn)交易主要指,房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實(shí)施的買賣交易活動(dòng),從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。房地產(chǎn)交易包含多種類型,不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進(jìn)程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源,最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比,流程煩瑣,影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面,房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng),擁有較多特征。首先,不發(fā)生物體的空間移動(dòng)。房產(chǎn)交易中,由于房產(chǎn)具有不可流動(dòng)性,不能以實(shí)物形態(tài)進(jìn)入交易場(chǎng)所。因此,房產(chǎn)商品交易,只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移,并不存在物流形態(tài);其次,房產(chǎn)價(jià)格隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

    房地產(chǎn)交易的管理

    房地產(chǎn)交易管理,主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為,政府以法律形式、行政手段等,對(duì)房地產(chǎn)管理部門實(shí)施約束,促使其交易規(guī)范化,對(duì)交易過程進(jìn)行監(jiān)督,防止出現(xiàn)違法行為,針對(duì)不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對(duì)房產(chǎn)交易進(jìn)行引導(dǎo),彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》,對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定,在交易中遵循公平、自由等原則,確保交易行為處于我國(guó)法律紅線內(nèi)。此外,根據(jù)《2019年中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明,房地產(chǎn)交易中,不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,而且還包含土地使用權(quán),該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

    房屋交易過程中存在風(fēng)險(xiǎn)的房屋

    房產(chǎn)交易過程中,部分房屋的自身特性,致使其買賣具有一定風(fēng)險(xiǎn),針對(duì)此類房產(chǎn),購(gòu)買者應(yīng)加以規(guī)避,主要包含以下幾種類型:1.沒有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰,才能明證房主對(duì)房屋享有所有權(quán),也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房屋,其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài),無法保障購(gòu)買者的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開發(fā)房產(chǎn),售價(jià)與商品房相比較低,但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律,小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間,禁止對(duì)外銷售,購(gòu)買此類房屋無法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易,此類房屋交易不受法律保護(hù)。

    房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

    與開發(fā)商交易中的風(fēng)險(xiǎn)

    對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商而言,其核心目標(biāo)為獲取更多的利益,實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中,將核心置于利益層面,對(duì)城市規(guī)劃改造具有一定隨意性,譬如占用綠地等時(shí)有發(fā)生,此類行為對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響,不利于城市文明建設(shè);同時(shí),部分開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中,出于利益考量,未能嚴(yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量,導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患,會(huì)給消費(fèi)者造成較大損失。此外,房地產(chǎn)實(shí)際營(yíng)銷中,為吸引客戶眼球,對(duì)自身房產(chǎn)宣傳真實(shí)性有待深究,若客戶在購(gòu)房中對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)未能正確把控,可能在支付房款之后無法如期入住,或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件,不同程度上使消費(fèi)者利益受損。

    房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險(xiǎn)

    一般房地產(chǎn)交易中,主要包含兩種類型,即為一手房、二手房交易,其中一手房為消費(fèi)者與開發(fā)商間的交易;二手房主要依附于房產(chǎn)中介實(shí)施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多,不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、咨詢,而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。當(dāng)前,隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,房屋價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高峰期,市場(chǎng)上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其中,部分中介不正規(guī),出于自身利益考量,為吸引更多消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)促成交易,發(fā)布房源實(shí)際信息不真實(shí),造成買賣雙方信息缺乏對(duì)稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應(yīng)的房源,將房屋價(jià)格提升,從而獲取相關(guān)利潤(rùn);房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下,將房屋在網(wǎng)上掛賣,且私自配取房主鑰匙,帶領(lǐng)購(gòu)買者看房,均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)。

    購(gòu)買者缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)

    購(gòu)買者在購(gòu)買房屋的進(jìn)程中,主要將核心置于房屋質(zhì)量、開發(fā)商可靠性層面,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握,對(duì)周邊未來規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解,支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險(xiǎn),主要包含兩個(gè)核心點(diǎn),即銷售及交付。風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等,增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。此外,需特別注意的是,房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證,可能為查封或抵押等房源,所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前,應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識(shí),避免增加交易風(fēng)險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

    完善房地產(chǎn)法律法規(guī)

    完善的法律法規(guī),對(duì)房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向,使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前,我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善,導(dǎo)致交易中的風(fēng)險(xiǎn)增加,從而使購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)利益容易受損。因此,國(guó)家及政府相關(guān)部門應(yīng)加以重視,針對(duì)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀,將相關(guān)法律法規(guī)完善,杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為,為廣大群眾提供安全的購(gòu)房環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

    宣傳誠(chéng)信理念,倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀

    開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設(shè)理念,是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險(xiǎn)的重要成因,一是,在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上,政府應(yīng)通過各類媒介加大城市理念宣傳,提升開發(fā)商的誠(chéng)信水平。二是,政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù),給予全國(guó)誠(chéng)信度低、違反相關(guān)法律的開發(fā)商相關(guān)懲罰,并積極采取正確的引導(dǎo)措施,加強(qiáng)培訓(xùn)及教育,不定期對(duì)此類機(jī)構(gòu)嚴(yán)格檢查,對(duì)其各類活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管,構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

    建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

    伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來,各類信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言,應(yīng)加快信息體系建設(shè),減少交易進(jìn)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。利用信息技術(shù),構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺(tái),實(shí)現(xiàn)房源信息共享,可切實(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動(dòng),針對(duì)違規(guī)操作,及時(shí)給予相關(guān)的調(diào)整,使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時(shí),在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊,建立消費(fèi)者交流區(qū),消費(fèi)者可通過該平臺(tái)進(jìn)行交流,以此實(shí)現(xiàn)信息共享,不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風(fēng)險(xiǎn),提升消費(fèi)者購(gòu)房的滿意度。以季度為單位,根據(jù)平臺(tái)消費(fèi)者反饋的意見,將其予以整理、匯總,為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。

    加大工作人員培訓(xùn)力度

    房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者,需擁有良好的綜合素養(yǎng),可及時(shí)準(zhǔn)確地識(shí)別各類交易風(fēng)險(xiǎn),及時(shí)為消費(fèi)者安全購(gòu)房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè),應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況,積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類法律相關(guān)知識(shí),增強(qiáng)工作人員的法律觀念,確保在實(shí)際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時(shí),為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性,應(yīng)積極開展相關(guān)系統(tǒng)教育考核,并不斷加強(qiáng)工作人員的綜合素養(yǎng),從源頭遏制交易風(fēng)險(xiǎn)。此外,為使員工樹立正確的價(jià)值觀及道德觀,應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),將其理念滲透于培訓(xùn)中,切實(shí)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

    實(shí)施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

    經(jīng)濟(jì)體制主要依附于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié),但與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性,交易金額較大,致使房地產(chǎn)波動(dòng)頻次較高。因此,為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性,政府應(yīng)通過調(diào)控手段,制定完善的調(diào)控策略,避免房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大,造成不良影響。實(shí)施調(diào)控時(shí),應(yīng)注意各地區(qū)的差異性,做到因地制宜。從宏觀層面加強(qiáng)金融監(jiān)管,建立約束房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。

    加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理,建立監(jiān)督機(jī)制

    房地產(chǎn)交易中,針對(duì)其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段,對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控,形成完善的管理體系,確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機(jī)制,針對(duì)商品房交易,不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷售公示,而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核,使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。

    結(jié) 語

    伴隨經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境變更,人們對(duì)房屋的需求不斷增加,房地產(chǎn)交易中存在多個(gè)變量,對(duì)交易管理提出了新要求。因此,為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)交易的規(guī)范性,應(yīng)積極完善相關(guān)法律法規(guī),并加強(qiáng)房產(chǎn)中介人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)力度,建立安全信息體系,從多方面加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管控,從而保障消費(fèi)者權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)交易健康發(fā)展。

    (德州市自然資源局不動(dòng)產(chǎn)交易服務(wù)中心)

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