新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)措施初探

劉金昕

新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作面臨新的問題，需要財(cái)務(wù)管理者積極應(yīng)對(duì)，選擇合適有效的方式，提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量與效率。文中選擇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理為著手點(diǎn)，分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作現(xiàn)狀及存在的問題，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)給出解決措施，以提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

新頒布的會(huì)計(jì)制度納入了“雙基礎(chǔ)”“雙功能”“雙報(bào)告”等新型記賬模式，將預(yù)算會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)納入統(tǒng)一信息管理平臺(tái)，對(duì)費(fèi)用類會(huì)計(jì)科目和凈資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目進(jìn)行合理優(yōu)化。新頒布的會(huì)計(jì)制度中還加入了系列核算相關(guān)內(nèi)容，比如資產(chǎn)核算、負(fù)債等，對(duì)財(cái)務(wù)核算內(nèi)容進(jìn)行全面擴(kuò)充，同時(shí)增加核算范圍，全面提高核算難度。細(xì)化資產(chǎn)項(xiàng)目，新增固定資產(chǎn)等會(huì)計(jì)科目，并對(duì)其進(jìn)行攤銷和折舊，從某種程度上講，核算的精細(xì)化對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，也給財(cái)務(wù)人員增加了大量工作，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)信息化水平日益提升的當(dāng)下，如何利用信息系統(tǒng)減輕財(cái)務(wù)人員的工作壓力，同時(shí)使日益更新的財(cái)務(wù)信息化滿足會(huì)計(jì)核算模式的變化，并構(gòu)建一套適合自己的財(cái)務(wù)管理體系，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要任務(wù)。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員在最短的時(shí)間內(nèi)及時(shí)調(diào)整自身，學(xué)習(xí)新頒布的會(huì)計(jì)制度，并適應(yīng)其帶來(lái)的財(cái)務(wù)崗位的變化，這都是新制度的實(shí)施給房地產(chǎn)帶來(lái)的挑戰(zhàn)。根據(jù)新形勢(shì)，房地產(chǎn)需要在原有基礎(chǔ)上編制完善的財(cái)務(wù)報(bào)告。將預(yù)算收支和財(cái)政撥款收支等內(nèi)容借助預(yù)算會(huì)計(jì)核算報(bào)告進(jìn)行反映，直接體現(xiàn)預(yù)算收入和財(cái)政撥款之間的聯(lián)系。同時(shí)，利用財(cái)務(wù)報(bào)表實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、收入等費(fèi)用的編制，體現(xiàn)房地產(chǎn)對(duì)成本管理和控制的能力。隨著新形勢(shì)在房地產(chǎn)的實(shí)施，不僅能夠提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作的完善程度，還能幫助房地產(chǎn)提升財(cái)務(wù)工作質(zhì)量和管理效率。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的問題

財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)較低

一方面財(cái)務(wù)管理工作本身具備一定的專業(yè)性和系統(tǒng)性，因此對(duì)于財(cái)務(wù)工作人員而言，具有一定的技術(shù)要求。另一方面，房地產(chǎn)對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作也有一定特殊的要求。因此作為管理人員需要具備良好的專業(yè)知識(shí)以及合格的綜合素質(zhì)才能保證財(cái)務(wù)工作的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。但就當(dāng)前而言，房地產(chǎn)管理人員的綜合素質(zhì)有待提升，大部分財(cái)務(wù)管理人員雖然具備一定的專業(yè)能力，但在創(chuàng)新意識(shí)以及進(jìn)取心方面還有一定的缺乏，尤其是在大數(shù)據(jù)時(shí)代，財(cái)務(wù)管理人員難以有效利用財(cái)務(wù)信息化平臺(tái)，不利于提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平。

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較差

房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過程中會(huì)由于各種原因存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此需要重視對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制，不斷提升房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的安全性和可靠性。但就當(dāng)前的實(shí)際情況而言，大部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員缺乏正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠充分。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響。當(dāng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足時(shí)，會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成不利影響。

缺乏有效的預(yù)算編制

在房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理工作中，預(yù)算管理對(duì)于提升資金的利用率，確保房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理工作順利開展具有重要意義。對(duì)于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理工作而言，會(huì)直接影響財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。但就實(shí)際工作而言，大部分房地產(chǎn)并不重視財(cái)務(wù)預(yù)算工作，預(yù)算管理的意識(shí)相對(duì)薄弱，即便部分房地產(chǎn)編制了預(yù)算，但在后期的執(zhí)行過程中依然存在一定的問題。這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作的開展存在較大困難。另一方面，有些房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)管理工作的開展過程中，預(yù)算的編制在方法和運(yùn)算方式方面都存在差異，缺乏必要的審核過程，預(yù)算本身的價(jià)值不高，因此在執(zhí)行過程中也會(huì)影響財(cái)務(wù)管理工作的有效性。

新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)措施

做好會(huì)計(jì)核算與報(bào)表編制

如何判斷平行記賬的標(biāo)準(zhǔn)：部分預(yù)算管理范圍、是否涉及預(yù)算收支的資金變動(dòng)。大部分經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)同時(shí)滿足上述兩個(gè)條件，可以將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與預(yù)算會(huì)計(jì)的賬務(wù)處理在同一張記賬憑證上完成。如，某房地產(chǎn)現(xiàn)要采購(gòu)一批材料，具體支付方法為財(cái)政授權(quán)。

具體業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，也有一些不需要平行記賬的情況：?jiǎn)挝回?cái)務(wù)機(jī)構(gòu)代管業(yè)務(wù)、暫收暫付業(yè)務(wù)等等。此外，還有一些平行記賬時(shí)需要注意的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，這類業(yè)務(wù)需要注意會(huì)計(jì)核算方式，全面、透徹理解政府會(huì)計(jì)制度核算概念與標(biāo)準(zhǔn)，正確判斷賬務(wù)處理。

制度層面結(jié)合權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的核算模式，利用財(cái)務(wù)報(bào)告與決算報(bào)告將核算主體的財(cái)務(wù)信息全面反映出來(lái)，并對(duì)資產(chǎn)與負(fù)債信息進(jìn)行全面披露。最顯著的變化在于：實(shí)體固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的折舊和攤銷，將資產(chǎn)損耗完整反映出來(lái)；單位核算體系中納入基建項(xiàng)目，不再獨(dú)立核算基建項(xiàng)目，完整反映單位資產(chǎn)、負(fù)債及其他財(cái)務(wù)信息；報(bào)表填制發(fā)生變化，實(shí)際中財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與預(yù)算會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)不一致，兩者報(bào)表必然產(chǎn)生差異，實(shí)務(wù)中需要對(duì)這種差異進(jìn)行驗(yàn)證，判斷是否為正常差異，而不是錯(cuò)記或漏記，這點(diǎn)尤為重要。

全面落實(shí)全面預(yù)算管理

為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的利用效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)之前，企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模、成本以及項(xiàng)目建設(shè)過程中要用到的人員、工具和物料等實(shí)際情況，編制一套符合實(shí)際建設(shè)要求且規(guī)范合理的預(yù)算管理方案，同時(shí)根據(jù)建設(shè)需要對(duì)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行合理設(shè)置。這其中需要注意的是，預(yù)算管理方案的內(nèi)容需要涉及整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的全過程，對(duì)于管理死角一定要杜絕，同時(shí)加強(qiáng)各參與部門之間的聯(lián)系和監(jiān)督，要求各部門制定部門內(nèi)部詳細(xì)的資金預(yù)算和管理方案，方案的內(nèi)容必須緊緊圍繞當(dāng)前財(cái)務(wù)部門頒布的統(tǒng)一預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)而展開。

另外，為了進(jìn)一步規(guī)避“三超”現(xiàn)象的出現(xiàn)，作為企業(yè)管理人員，一定要加強(qiáng)自身成本意識(shí)的建立，財(cái)務(wù)部門也需要根據(jù)部門崗位和職責(zé)的需要，制定明確合理的成本控制計(jì)劃書，這其中需要對(duì)每一項(xiàng)安排進(jìn)行明確細(xì)化，最好詳細(xì)到每一個(gè)工作日的工作安排。同時(shí)在每月的月初對(duì)各部門節(jié)余申報(bào)表格進(jìn)行匯總，并安排財(cái)務(wù)部門進(jìn)行統(tǒng)一整理。利用成本節(jié)余額度，實(shí)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)的進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整，對(duì)預(yù)算方案中的每一項(xiàng)計(jì)劃的可行性進(jìn)行實(shí)踐和驗(yàn)證。

重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)，其財(cái)務(wù)管理部門不僅牽涉的業(yè)務(wù)范疇廣，而且工作量和工作難度較大，要求的專業(yè)性較強(qiáng)。因此，面對(duì)這種情況，必須針對(duì)企業(yè)當(dāng)前實(shí)際狀況建立一套科學(xué)、完善、有效的財(cái)務(wù)管理體制，具體圍繞企業(yè)資金的運(yùn)行、項(xiàng)目的操作、融資的具體方法以及成本的控制、現(xiàn)金的集體管理等幾個(gè)方面，根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展需要，提出明確的條文規(guī)定，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員的在日常工作中以及開展各項(xiàng)工作內(nèi)容時(shí)能夠有跡可循、有章可依、有規(guī)可守。

比如針對(duì)具體的資金管理制度，財(cái)務(wù)部門是所有資金流向的把控者，具有實(shí)際的操控權(quán)。所以在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該根據(jù)實(shí)際工作要求以及具體的項(xiàng)目進(jìn)度，制訂詳細(xì)、精準(zhǔn)且可靠的資金投入計(jì)劃，確保在項(xiàng)目建設(shè)過程中將每一分錢用在實(shí)處，花在刀刃上。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問題的發(fā)生不可避免，但為了最大程度上減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，作為財(cái)務(wù)管理部門，應(yīng)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)因素的財(cái)務(wù)類型進(jìn)行精準(zhǔn)識(shí)別和判定，同時(shí)根據(jù)分析結(jié)果制定相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案，通過有效手段避免因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的資金鏈斷裂或者其他惡劣后果所造成的影響。

結(jié) 語(yǔ)

總而言之，文中結(jié)合房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作現(xiàn)狀，以政府會(huì)計(jì)制度改革為著手點(diǎn)，探討做好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的措施。通過培訓(xùn)學(xué)習(xí)、轉(zhuǎn)變制度、信息化建設(shè)等措施，深化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的創(chuàng)新。希望通過文中論述，可以為類似研究提供參考借鑒。

（哈爾濱富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）