瘋狂的美國(guó)房市

王晶

一年前，在美國(guó)疫情爆發(fā)兩個(gè)月后，我曾寫過(guò)一篇關(guān)于美國(guó)房?jī)r(jià)逆勢(shì)大漲的文章《經(jīng)濟(jì)重挫，為何美國(guó)房?jī)r(jià)不跌反漲？》，以位于新澤西的熱門學(xué)區(qū)房Ridgewood小鎮(zhèn)為例，一套中規(guī)中矩的獨(dú)棟別墅一口氣拿下18個(gè)offer（報(bào)價(jià)）。也許就是從那時(shí)開(kāi)始，買家們不再和房子本身應(yīng)有的價(jià)值做交易，反而變成了買家之間的瘋狂比價(jià)。這不應(yīng)是一個(gè)健康市場(chǎng)應(yīng)有的價(jià)格邏輯。只是，一年后，隨著美國(guó)疫情的持續(xù)以及人們工作方式的改變，樓市的瘋狂高溫不退，甚至更為扭曲。

新澤西州的Ridgewood小鎮(zhèn)具備熱門樓市的三大特征：有市區(qū)（downtown），有火車站（意味著可以直達(dá)曼哈頓），學(xué)區(qū)排名靠前。在Ridgewood，除了賣價(jià)本身的瘋狂上漲，其在今年的平均成交價(jià)較賣價(jià)還要上浮10%。同時(shí)，房屋成交速度也令人瞠目，一個(gè)還看得過(guò)去的房源，普遍在上市當(dāng)天就直接簽約。這意味著，卷入價(jià)格大戰(zhàn)的買家們，并沒(méi)有充足的時(shí)間考察房子周邊情況甚至房子本身，就匆忙報(bào)價(jià)。買家們的瘋狂，除了心態(tài)著急，也可能在一定程度上陷入了地產(chǎn)中介的慣用伎倆。一位當(dāng)?shù)鼐哂?0多年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的中介Monica和我抱怨，現(xiàn)在不少賣家中介通過(guò)降低賣價(jià)的方式吸引更多潛在買家，然后再讓這些買家相互競(jìng)爭(zhēng)，令最終成交價(jià)格遠(yuǎn)高于房子本身的價(jià)值。

不過(guò)，這些房子真的是“降價(jià)”上市嗎？我看未必。在zillow網(wǎng)站上，但凡搜索一處房源，其價(jià)格漲幅通常在30%以上，有的甚至達(dá)到200%。賣家漲紅了眼，買家殺紅了眼，這就是當(dāng)前美國(guó)房市給我的感覺(jué)?！斑@形勢(shì)簡(jiǎn)直和2006年的房市泡沫如出一轍。”Monica語(yǔ)速極快的忿忿然。除了房產(chǎn)中介的身份，她個(gè)人也在做房產(chǎn)投資。在經(jīng)歷了一輪價(jià)格大戰(zhàn)后，她剛要出資100萬(wàn)美元買下一處位于佛羅里達(dá)州的房產(chǎn)，卻被賣家臨時(shí)通知再提價(jià)10萬(wàn)美金。Monica最終選擇了放棄。

新澤西州的瘋狂房?jī)r(jià)并非個(gè)例。根據(jù)Corelogic數(shù)據(jù)，今年3月份全美房?jī)r(jià)同比上漲11.3%，創(chuàng)下了自2006年3月以來(lái)最高年化漲幅。大幅上漲的理由和去年此時(shí)基本如出一轍，即供需關(guān)系的變化。賣家數(shù)量減少，但買方需求卻日漸旺盛。根據(jù)Redfin數(shù)據(jù)，今年4月份推向市場(chǎng)的房子相比去年同期驟減40%，相比2019年減少50%，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)自去年來(lái)上漲20%。房?jī)r(jià)在去年攀至自2006年以來(lái)的最高點(diǎn)，料在今年還會(huì)有增無(wú)減。

除了急需買房解決諸如入學(xué)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的買家，對(duì)于尚不著急一頭扎進(jìn)樓市廝殺，但仍有購(gòu)房需求的潛在買家來(lái)說(shuō)，總是期待疫情的早日結(jié)束能緩解樓市的扭曲價(jià)格。但是，哪怕疫情在今年緩解，樓市真的能降溫嗎？我認(rèn)為至少到明年，房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)位居高位。

首先，疫情的持續(xù)正逐漸改變著人們的生活方式，由此令自帶后院的郊區(qū)獨(dú)棟更具吸引力。人們開(kāi)始從鋼鐵叢林的曼哈頓公寓大樓“getaway”，往周邊甚至美國(guó)中部、南部地區(qū)遷移，再加上房市的剛需不會(huì)減少，供需關(guān)系在短期內(nèi)不會(huì)得到改善。同時(shí)，千禧一代（25-34歲年齡段）正在取代35-44歲年齡段的人群，成為購(gòu)房主力軍，并加速了美國(guó)住房市場(chǎng)的短缺。根據(jù)投行Jefferies的報(bào)告，目前全美住宅短缺250萬(wàn)套，而建筑商可能要再新建170萬(wàn)至200萬(wàn)的新房，才能滿足千禧一代的購(gòu)房需求。

其次，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率利好房市。購(gòu)房者在享受美聯(lián)儲(chǔ)低利率帶來(lái)的福利的同時(shí)，也面臨著更多購(gòu)房者的涌入。在供應(yīng)不足的當(dāng)下，真不知這到底是不是福利。

第三，原材料的上漲。美股的木材板塊在近幾個(gè)月飛速上漲，其中一個(gè)主要原因是來(lái)自于房地產(chǎn)的火爆行情，令木材價(jià)格飆升，供應(yīng)無(wú)法滿足需求。（近期木材股或是很好的投資方向）。哪怕建筑商計(jì)劃更多建房，但木材的短缺和成本的飛漲是不容忽視的現(xiàn)狀。自2020年4月，木材短缺令木材價(jià)格飆升近200%，并導(dǎo)致新屋在去年的售價(jià)平均上漲了2.4萬(wàn)美金。

要買房，卻對(duì)樓市降溫看不到曙光的我，在經(jīng)歷了數(shù)輪看房后已經(jīng)改變了思路，不再一味尋找性價(jià)比高的房源，而是“隨心所欲”：喜歡它，就去競(jìng)價(jià);不然，可能連花錢的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

作者系《親歷細(xì)交所》作者、華爾街媒體人

經(jīng)濟(jì)重挫為何美國(guó)房?jī)r(jià)不跌反漲

一名24歲的商業(yè)分析師決定用他攢下的錢在馬賽諸瑟州付首付，買下第一套屬于他的房子。美聯(lián)儲(chǔ)的低利率和疫情原因，令他相信能夠輕易“淘”到價(jià)廉物美的房產(chǎn)。2020年4月，他看中了一套臨近波士頓的三室一廳，售價(jià)42萬(wàn)美金?？伤趺匆矝](méi)想到，除了他以外，居然還有6個(gè)買家同時(shí)競(jìng)價(jià)，額外加價(jià)3萬(wàn)都未能鎖定交易。

2020年5月4日，一家位于新澤西州的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商在社交網(wǎng)站上表示，一套位于新澤西Ridgewood鎮(zhèn)的房子，拿到了18個(gè)報(bào)價(jià)。Ridgewood屬于相對(duì)熱門的學(xué)區(qū)房，到曼哈頓的交通也相對(duì)便利。

與此同時(shí)，受到疫情影響，全美2020年第一季度GDP折合成年率下滑5%，這是自2008年金融危機(jī)以來(lái)最大幅度的季度萎縮。同時(shí)，美國(guó)人個(gè)人儲(chǔ)蓄率高達(dá)33%，創(chuàng)歷史最高水平，消費(fèi)開(kāi)支卻下滑13.6%亦破紀(jì)錄。美國(guó)人一反常態(tài)的存錢，直接反映出消費(fèi)意愿的下滑，并預(yù)示著更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。

然而，就在這一串瞠目結(jié)舌的數(shù)據(jù)之下，卻另有一份數(shù)據(jù)判然不同。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站Redfin在官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年4月份全美房屋銷售價(jià)格中位數(shù)為30.3895萬(wàn)美元，比2019年上漲了4.9%。

那么，在GDP大幅萎縮、失業(yè)率居高不下和民眾積極存錢的背景下，為何房地產(chǎn)市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出另一番景象，大有引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢(shì)？我認(rèn)為，有以下5點(diǎn)主要原因。

1.供需關(guān)系的微妙變化

隨著疫情漸穩(wěn)，進(jìn)入夏季，盡管近期一些數(shù)據(jù)顯示房市需求正在上升，但供應(yīng)量并不樂(lè)觀。根據(jù)Redfin官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全美4月待售房屋的數(shù)量為122.6萬(wàn)，比去年同期減少了21.4%;新增房源45.76萬(wàn)，同比驟降41.4%。同樣在4月，有27.7%的房屋售價(jià)高于標(biāo)價(jià)，同比增加3.6%;11.6%的房屋售價(jià)低于標(biāo)價(jià)，同比下降2.5%。同時(shí)根據(jù)Zillow數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月9日的一周，全美房屋庫(kù)存總量同比下滑了約20%，待過(guò)戶成屋銷售同比降幅逾10%，新掛銷售數(shù)量下降約25%。

賣方數(shù)量的減少，一來(lái)可能是因?yàn)椴辉敢饨祪r(jià)，正在“持房觀望”等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或隔離令的放松;二來(lái)也可能是因?yàn)橘u家不希望在當(dāng)前的特殊時(shí)期讓潛在買家進(jìn)房參觀。此外，春夏季是買房旺季，買方需求相對(duì)旺盛。尤其是不少家庭會(huì)在此時(shí)為秋季開(kāi)學(xué)作準(zhǔn)備，學(xué)區(qū)房屬于“剛需”且通常在春季放盤，對(duì)于家長(zhǎng)而言，購(gòu)買計(jì)劃大概率不會(huì)因?yàn)橐咔樵蚨舆t。房源上市量的驟減和剛需需求的穩(wěn)定，甚至導(dǎo)致了搶房現(xiàn)象。

2.買房主力軍需求仍存

那么，在失業(yè)率創(chuàng)下經(jīng)濟(jì)大蕭條以來(lái)最高值的背景下，為何買方需求依舊強(qiáng)勁呢？誠(chéng)然，新冠疫情波及到了幾乎所有的行業(yè)，而失業(yè)會(huì)減少潛在的購(gòu)房者數(shù)量，但此次受沖擊最大的行業(yè)與2009年金融危機(jī)不盡相同。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，此次在美國(guó)受疫情影響最嚴(yán)重的行業(yè)包括餐飲零售、航空、酒店等。受疫情影響的員工中約四分之三都是年薪不及4萬(wàn)美元的人群，購(gòu)房實(shí)力相對(duì)較弱。

3.美聯(lián)儲(chǔ)政策利好樓市

2020年3月15日，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)到0%至0.25%之間，并啟動(dòng)量化寬松計(jì)劃。據(jù)房地美的最新聲明，當(dāng)前30年期固定抵押貸款利率為3.15%，為自1971年有記錄以來(lái)最低。這不僅令不少已貸款買房的業(yè)主著手以更低的利率進(jìn)行Refinance（再融資），同時(shí)也令購(gòu)房者增強(qiáng)了購(gòu)買力。根據(jù)Redfin數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日的一周，房屋購(gòu)買需求進(jìn)入增長(zhǎng)模式，經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整后，房屋購(gòu)買需求比疫情前增長(zhǎng)16.5%。

4.此輪經(jīng)濟(jì)衰退本質(zhì)不同于2008年金融危機(jī)

比起2008年次貸危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的直接影響，這次因疫情引發(fā)的危機(jī)屬于突發(fā)公共衛(wèi)生事件，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題。隨著全美各州逐步復(fù)工，就業(yè)重啟，在過(guò)去數(shù)月被抑制的購(gòu)房需求或會(huì)上升，房市復(fù)蘇速度或快于其他領(lǐng)域。

5.疫情前已簽約的合同

房?jī)r(jià)上漲的另一因素也與疫情之前的形勢(shì)相關(guān)。Douglas Elliman地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Jill Ji表示，售價(jià)上漲主要是由于現(xiàn)在成交的大部分房屋都是在疫情之前就已簽約合同。同時(shí)，在疫情發(fā)生后，以大紐約和新澤西很多地區(qū)為例，雖然房源變少，但買家需求并沒(méi)有減少這么多，樓市開(kāi)始從買方市場(chǎng)向賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。此外，在居家令出臺(tái)之前的第一季度（年初至3月中旬），紐約市的房市開(kāi)局良好，價(jià)格和成交量相比前兩年都有所提升，所以也使得當(dāng)前的售價(jià)呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。

誠(chéng)然，房?jī)r(jià)走勢(shì)不可一概而論，因根據(jù)城市/區(qū)域、房屋類型、新舊等各種情況而有不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。比如，對(duì)于新房/期房而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能因急于脫手而降低售價(jià)，但對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，房主可能會(huì)延遲出售時(shí)間，以期待在全美經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正軌后賣出一個(gè)好價(jià)格。

對(duì)于美國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)，從大環(huán)境來(lái)講，勢(shì)必與美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇情況息息相關(guān)，也要持續(xù)關(guān)注當(dāng)前疫情對(duì)房市會(huì)產(chǎn)生多深的影響。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）Lawrence Yun認(rèn)為，由于疫情導(dǎo)致一些賣家將房子從市場(chǎng)上撤下（即房源短缺），他不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在2020年下跌。房利美也預(yù)測(cè)2020年比2019年上漲。