《小舍得》：舍不舍學(xué)區(qū)房

01

最近熱播的電視劇《小舍得》，戳中了老百姓幾個(gè)普世痛點(diǎn)：一是“房子”，二是“學(xué)區(qū)”，加起來(lái)就是“學(xué)位房”。為了讓孩子能夠上心儀的學(xué)校，家長(zhǎng)們是擼起袖子，各顯神通。劇中圍繞著學(xué)習(xí)、學(xué)位的滿滿焦慮，撲面而來(lái)的壓力，早已溢出屏幕之外，讓每一位為人父母都感同身受。

上好學(xué)校的傳統(tǒng)方法，簡(jiǎn)單易行，就是特別費(fèi)錢——買學(xué)區(qū)房。劇中南儷一家本來(lái)是想著用盡力氣買套房，家里兩個(gè)小孩都能用學(xué)位，一舉兩得。前面功課沒做好，又碰上政策大調(diào)整，最后落得個(gè)兩頭不著調(diào)，只能用非常規(guī)方法，走后門、找關(guān)系。

劇中的親外孫和后外孫，以南老爺子為爭(zhēng)搶對(duì)象，角逐唯一一個(gè)可以協(xié)調(diào)的名額，這還是南老爺子腆著老臉，去給以前的下屬鞠躬賠笑換來(lái)的。

親外孫女的競(jìng)賽班，后外孫的金牌班，給誰(shuí)，不給誰(shuí)？這是個(gè)問(wèn)題。

南老爺子很想端平這碗水，費(fèi)勁心思，無(wú)奈還是撒了一地，被全家老小眾目睽睽之下質(zhì)問(wèn)到下不了臺(tái)。

每一個(gè)父母都不想像南老爺子一樣，面對(duì)孩子的責(zé)問(wèn)“為什么我不能上競(jìng)賽班？”，卻沒有一點(diǎn)回答的底氣。

為了將來(lái)不被子女埋怨，為了托舉給孩子一個(gè)更高的起點(diǎn)，“雞娃”、“培優(yōu)”、“學(xué)而思”、“學(xué)區(qū)房”，這些觸動(dòng)人焦慮神經(jīng)的詞，都在一遍遍叩問(wèn)每個(gè)家長(zhǎng)：這場(chǎng)教育軍備競(jìng)賽，你跟，還是不跟？

2020年各省市普通高中錄取率排行

02

眾所周知，今年全國(guó)范圍內(nèi)打擊房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市和板塊，而部分城市內(nèi)部，哪怕是整體被打壓住了上漲勢(shì)頭，學(xué)區(qū)房這個(gè)特殊的房產(chǎn)品類還是獨(dú)自走出了余溫不減的曲線。

4月底中央政治局會(huì)議上不僅重提了“房住不炒”，更是極其罕見地點(diǎn)名批評(píng)了以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)，涉及范圍之廣，影響之深，意義之重大，政治站位之高，不言而喻。

后續(xù)各地在學(xué)區(qū)房上即將跟進(jìn)的雷霆手段，相信各位都懂。

其實(shí)以北上廣為首的一線，早在2018年就已經(jīng)開始了教育改革。只是觸及到學(xué)校、家長(zhǎng)、學(xué)生多人利益的系統(tǒng)性改革勢(shì)必不可能一下到位，而是靠循序漸進(jìn)，匍匐前進(jìn)。

今年年初起，各地又繼續(xù)加碼改革。

北京：多校劃片，電腦派位，9年一貫制學(xué)位9年一學(xué)位鎖定。其中，教育高地海淀區(qū)2022年1月1日起新轉(zhuǎn)入戶的，新老劃分，將區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌入學(xué)，是轟炸級(jí)的調(diào)整。

上海：名額到校，哪怕是菜中，努力跑到頭部也能考進(jìn)名校，初中學(xué)區(qū)房基本被廢。名校華二前灘學(xué)校小學(xué)部近期更是搞出個(gè)雷人的政策，需要兒童上產(chǎn)證，入學(xué)才能排在第一檔。產(chǎn)證加人的前提是，沒有任何按揭抵押貸款，這得是什么樣的家庭條件啊？

廣州：教育傳統(tǒng)強(qiáng)區(qū)越秀，玩出了削峰填谷、排列組合、改名換風(fēng)水的669好戲：通過(guò)托管、合并、整合，布局6個(gè)教育集團(tuán)、6個(gè)小學(xué)學(xué)區(qū)和9個(gè)幼教聯(lián)盟，強(qiáng)校帶“弱校”，弱校改名字，來(lái)實(shí)現(xiàn)教育均衡化。教育新貴天河區(qū)，五大熱門小學(xué)發(fā)出了預(yù)警，預(yù)計(jì)到2021年8月31日之后買入房產(chǎn)的學(xué)生需要排隊(duì)入學(xué)，也有可能被調(diào)劑。

深圳：一個(gè)學(xué)位調(diào)整，就能一套房一夜暴漲幾百萬(wàn)，也能數(shù)十名家長(zhǎng)跪地抗議請(qǐng)?jiān)傅哪Щ贸鞘?，以龍華區(qū)開頭，也開始修改大學(xué)區(qū)積分入學(xué)辦法了。

合肥：6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)一個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位，家庭2套及以上者，禁止購(gòu)買17個(gè)熱門學(xué)區(qū)學(xué)位房。

重慶：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)將商品房銷售與中小學(xué)入學(xué)資格掛鉤等虛假宣傳、虛假違法廣告行為，從嚴(yán)從快查處，形成高壓震懾。

如此重錘，不知道到底是樓市連累了學(xué)區(qū)，還是學(xué)區(qū)拖累了樓市。

03

以學(xué)區(qū)房為代表的教育焦慮，來(lái)自于教育資源的稀缺性。在這里我并不想動(dòng)不動(dòng)以“卷”來(lái)描述教育競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。暫不說(shuō)高考錄取率如何，我們先看看高中的升學(xué)率。

通過(guò)圖表可以直觀看到2020年全國(guó)各省市高中錄取率的排名，除了東北邊的幾個(gè)省份以及幾個(gè)大城市，其他省份基本也就是50%-60%之間。

也就是說(shuō)，初中畢業(yè)有將近一半的同學(xué)要去職高院校學(xué)習(xí)專業(yè)技能，喪失了走“高中—大學(xué)”這一康莊大路的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，他們后面可以通過(guò)成人高考、專升本等方法，重新獲得大學(xué)本科以及以上的學(xué)歷。

但是，能看到這篇文章的人，一般職高的環(huán)境是什么樣的，別說(shuō)你不知道，讓你孩子去，反正后面還有機(jī)會(huì)曲線救國(guó)，愿不愿意？

再把目光放回廣州，數(shù)字更加觸目驚心，47.58%的錄取率，比本來(lái)就不高的廣東省的55.63%的錄取率，還要低不少。

撇開一線城市的土著不說(shuō)，其他新一線人是怎么從小鎮(zhèn)小村，千軍萬(wàn)馬中殺過(guò)來(lái)，高考、就業(yè)、買房，一步步才在新城市扎根落腳的？回望來(lái)路，相信誰(shuí)也沒有底氣對(duì)著自己的小孩說(shuō)什么“學(xué)歷不是一切，學(xué)歷不代表什么”。

這就是為什么幾乎所有的家長(zhǎng)未必愿意換更好的房子，卻都愿意在自己的能力范圍內(nèi)，盡量讓孩子上更好一點(diǎn)的學(xué)校。競(jìng)爭(zhēng)少一點(diǎn)，機(jī)會(huì)多一點(diǎn)。

越秀區(qū)逼仄窘迫的小巷子里住著多少為了學(xué)位，克服了心理障礙，掏出大幾百萬(wàn)，讓全家生活品質(zhì)退回十幾、二十幾年的家庭??！不知道在午夜醒來(lái)的時(shí)候，從老破小的窗戶望向外面的白月亮，這些家長(zhǎng)們會(huì)不會(huì)產(chǎn)生“究竟值不值”的自我懷疑？

04

今年五一，我回了趟老家——湖南的一個(gè)地級(jí)市。

眾多的知名開發(fā)商都在高鐵附近的新城區(qū)開發(fā)了大型花園小區(qū)，比如恒大、碧桂園（9盤聯(lián)動(dòng)）、華遠(yuǎn)、宏宇等等。據(jù)我有限的觀察和打聽，賣得最好的還是大型小區(qū)+名校配建的“學(xué)位房”。

房產(chǎn)+學(xué)區(qū)=溢價(jià)，誰(shuí)用誰(shuí)知道。

這些樓盤直接就把名字起成“碧××學(xué)府1號(hào)”、“×大×城學(xué)府”，生怕別人不知道自己是學(xué)位房。

更有財(cái)大氣粗的開發(fā)商直接引來(lái)了全湖南人都認(rèn)的頂級(jí)名?！伴L(zhǎng)郡”和“雅禮”來(lái)開分校。這不算什么，畢竟在長(zhǎng)沙，雅禮下面就掛了20個(gè)分校，長(zhǎng)郡下面掛了25個(gè)分校，專業(yè)批量生產(chǎn)名校。

這一招，用得最好的莫過(guò)于當(dāng)年大名鼎鼎的“鬼城”鄂爾多斯。自從2011年樓市閃崩之后，鄂爾多斯作為炒房失敗的實(shí)例登上了新聞?lì)^條，一時(shí)被世人所知。

前些年我還曾經(jīng)去過(guò)鄂爾多斯，城市界面非常漂亮，園林綠化做得好，高樓林立。除了，沒人。

當(dāng)?shù)卣钪@幫被套死的炒房客不靠譜，自創(chuàng)了一招：通過(guò)把名校資源遷移到新城區(qū)，把“鬼城”學(xué)區(qū)化花了七八年時(shí)間，硬是靠著本地家長(zhǎng)自救，走出了一條原地復(fù)活的路子，把房?jī)r(jià)由2000直接干到了12000。

最后

關(guān)于教育，最諷刺的是，談起來(lái)高談闊論全是理論，做起來(lái)身體很誠(chéng)實(shí)乖乖買學(xué)區(qū)房的都是同一撥人。不到你孩子上學(xué)那一刻，你永遠(yuǎn)也不知道自己會(huì)做什么。不管這是主動(dòng)選擇，還是大環(huán)境裹挾，身不由己。

問(wèn)題來(lái)了：學(xué)區(qū)房，買，還是不買？

劃重點(diǎn)干貨：學(xué)區(qū)房=房產(chǎn)+學(xué)票。房產(chǎn)是房產(chǎn)的邏輯，學(xué)票價(jià)值卻有很大的政策風(fēng)險(xiǎn)，尤其是目前全國(guó)打壓學(xué)區(qū)房炒作、教育平權(quán)的大環(huán)境下。

無(wú)論廣州還是全國(guó)其他城市，教育改革的方向都是教育公平化。公民同招、集團(tuán)化辦學(xué)、多校劃片、電腦派位、學(xué)位鎖定降低學(xué)區(qū)房流動(dòng)性，就是要打破房產(chǎn)=小學(xué)學(xué)位=初中學(xué)位這種一對(duì)一高確定性的預(yù)期。

長(zhǎng)期來(lái)看，學(xué)區(qū)房的價(jià)值會(huì)削減和弱化，投資不宜。短期來(lái)看，如果有明年入學(xué)的小學(xué)雞，今年可能是相對(duì)高確定性學(xué)區(qū)房的末班車了，需要抓住最后的窗口期。

即使純剛需要買學(xué)位房，也要特別小心區(qū)域板塊和產(chǎn)品的選擇。一套房中，學(xué)票價(jià)值占比越大，房產(chǎn)本身價(jià)值越弱，越不值得購(gòu)買。

比如，越秀區(qū)剛超30平米的老破小，樓齡老舊，幾乎沒有居住屬性和金融屬性，學(xué)票的價(jià)值占比過(guò)大，約等于買學(xué)票送房子。這種房子需要遠(yuǎn)離，即使總價(jià)再便宜。

而對(duì)開發(fā)商以學(xué)區(qū)名義炒作的一手樓盤，一定要謹(jǐn)慎入手，以免最后學(xué)位不能落地。

摘自《中國(guó)證券報(bào)》