房地產(chǎn)行業(yè)科技投入的困局與破局

吳騰宇 宋穎

【摘要】2020年9月習(xí)近平總書記在科學(xué)家座談會(huì)上發(fā)表講話，就我國(guó)當(dāng)前情況下，科技創(chuàng)新工作的重要性和必要性進(jìn)行了論述，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展方向進(jìn)行了展望。科技創(chuàng)新是我國(guó)當(dāng)前面里的主要課題之一。房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中占有重大的比例。但在科技創(chuàng)新領(lǐng)域建樹不多。本文從我國(guó)發(fā)展階段出發(fā)，在深入總結(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)科技創(chuàng)新工作的基礎(chǔ)上，詳細(xì)剖析了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科技創(chuàng)新工作的困局，并分析了困局產(chǎn)生的原因。在此基礎(chǔ)上提出了政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);科技投入;困局;破局

1、中國(guó)科技發(fā)展的宏觀背景

近年來(lái)中國(guó)的發(fā)展出現(xiàn)了很多新的變化及特點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和文化自信的重塑將中國(guó)推到了一個(gè)嶄新的發(fā)展階段。在新時(shí)期復(fù)雜的國(guó)際和國(guó)內(nèi)環(huán)境中，科技發(fā)展的作用越發(fā)的突出。面對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)中國(guó)新技術(shù)的圍追堵截，“造不如買、買不如租”的短視論調(diào)和“有錢能使磨推鬼”的盲目樂觀已經(jīng)不在具有說(shuō)服力。堅(jiān)持自主創(chuàng)新，從“學(xué)生”向“老師”發(fā)展成為了當(dāng)前中國(guó)科技發(fā)展面臨的主要課題。形成當(dāng)前局面的宏觀背景主要有一下三個(gè)方面。

1.1中國(guó)正處于兩個(gè)百年的歷史交匯期

未來(lái)五年，我國(guó)正處于“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的歷史交匯期，既要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，又要開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在鞏固經(jīng)濟(jì)建設(shè)和推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)相結(jié)合的特征。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正由強(qiáng)調(diào)中高速的發(fā)展模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、綠色、共享的綜合發(fā)展模式。轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力、構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，成為新時(shí)代的主旋律。

1.2中國(guó)已經(jīng)形成了多點(diǎn)開花的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域

在改革開放以后，經(jīng)過長(zhǎng)期積累的中國(guó)迎來(lái)了時(shí)代的契機(jī)，在改革開放70年來(lái)，通過全社會(huì)共同努力，去了眾多的歷史性成就。特別在我國(guó)科技事業(yè)領(lǐng)域，重大創(chuàng)新成果競(jìng)相涌現(xiàn)，一些前沿領(lǐng)域開始進(jìn)入并跑、領(lǐng)跑階段，科技實(shí)力正在邁向質(zhì)的飛躍，正在全世界范圍內(nèi)形成龐大的、系統(tǒng)性的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。從星星之火，形成了燎原之勢(shì)。

1.3國(guó)家主義和民族主義抬頭圍堵中國(guó)的發(fā)展

面對(duì)中國(guó)日新月異的發(fā)展局面，狹隘的國(guó)家和民族主義勢(shì)力抬頭。中國(guó)威脅論在西方國(guó)家越發(fā)收到認(rèn)可。直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)全球化受阻，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭。使原本處于緩慢復(fù)蘇階段的世界經(jīng)濟(jì)更加飄搖。全球新一輪產(chǎn)業(yè)分工和貿(mào)易格局加快重塑，我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入從規(guī)模增長(zhǎng)向質(zhì)量提升的重要窗口期?！爸袊?guó)制造”逐步向“中國(guó)智造”轉(zhuǎn)型日益成為我國(guó)的迫切需求。

2、科技創(chuàng)新對(duì)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的重大意義

科技創(chuàng)新是一個(gè)國(guó)家勢(shì)力的綜合體現(xiàn)，同時(shí)也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心內(nèi)容。按照內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論的觀點(diǎn)，只有科技的進(jìn)步才能帶來(lái)生產(chǎn)效率的提升和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。特別在中國(guó)所面臨的復(fù)雜環(huán)境前，科技創(chuàng)新的意義顯得尤為的凸顯。具體來(lái)說(shuō)科技創(chuàng)新對(duì)我國(guó)的重大意義包括三個(gè)方面。

2.1是維護(hù)核心利益和發(fā)展權(quán)利的必要保障

“槍桿子里面出政權(quán)”是毛澤東主席的重要論斷，抗美援朝的勝利與中國(guó)國(guó)際地位的上升，也說(shuō)明國(guó)家的穩(wěn)定和政治影響力是依靠強(qiáng)大的軍事實(shí)力所保證的。然而蘇聯(lián)的解體給我們巨大的教訓(xùn)，僅在軍事方面的強(qiáng)大是不充分的，大國(guó)之間的博弈，正向經(jīng)濟(jì)和技術(shù)領(lǐng)域延伸。在面對(duì)不利的外部環(huán)境和眾多矛盾的過程中，科技創(chuàng)新是我國(guó)維護(hù)核心利益和發(fā)展權(quán)利的最終依靠。

2.2是擴(kuò)大國(guó)會(huì)影響力和承擔(dān)國(guó)際責(zé)任的必要保障

目前我國(guó)日益走近世界舞臺(tái)中央，國(guó)際文化交流日益廣泛，相繼提出的構(gòu)建人類命運(yùn)共同體、共建“一帶一路”等重大倡議，得到了國(guó)際社會(huì)廣泛認(rèn)同。我國(guó)的國(guó)際影響力、感召力、塑造力日益提升。中國(guó)文化影響力逐步提升，中國(guó)文化元素在逐步滲透國(guó)際市場(chǎng)。“能力越大，責(zé)任也就越大”，中國(guó)的影響力不依靠輸出戰(zhàn)爭(zhēng)，也不靠輸出意識(shí)形態(tài)，而是靠通過務(wù)實(shí)合作為各位合作伙伴帶來(lái)利益的增加。這就需要中國(guó)持續(xù)保持領(lǐng)先，保持科學(xué)技術(shù)的持續(xù)發(fā)展。

2.3是實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的必要保障

是實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興是黨的重大歷史使命，實(shí)現(xiàn)這一重大使命的根本方法，是不斷地解放和發(fā)展生產(chǎn)力。科學(xué)技術(shù)就是生產(chǎn)力，是馬克思主義的基本原理。科學(xué)是第一生產(chǎn)力，是鄧小平理論的重要內(nèi)涵?？萍紕?chuàng)新與實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興先天存在著緊密的必然聯(lián)系。因此要實(shí)現(xiàn)中華民族“站起來(lái)、富起來(lái)、強(qiáng)起來(lái)”就必須要依仗科技創(chuàng)新的不斷深入。

3、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的“科技含量”

長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，并成為我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。我國(guó)實(shí)施住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，并帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)共同增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重常年維持在6%左右。目前國(guó)家積極布局新興產(chǎn)業(yè)，并有顯著的成效，但仍無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行替代，培養(yǎng)新的經(jīng)濟(jì)支柱仍需要時(shí)間。

另一方面，中國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入后半段，新型城鎮(zhèn)化成為未來(lái)發(fā)展的指導(dǎo)思想。促進(jìn)均衡發(fā)展、優(yōu)化空間布局、提升公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)保修復(fù)成為下一階段城市發(fā)展建設(shè)的主旋律。十九大報(bào)告提出，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)從速度轉(zhuǎn)向發(fā)展質(zhì)量，從效率轉(zhuǎn)向公平。隨著香港地產(chǎn)模式的破產(chǎn)和“住房不炒”政策基調(diào)的確定，房地產(chǎn)行業(yè)從“跑馬圈地”的資產(chǎn)運(yùn)作模式，逐步向生活環(huán)境、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、建筑工程及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的提供商模式轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)與美好生活的創(chuàng)造將緊密結(jié)合。

房地產(chǎn)行業(yè)的新變化，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)隨之變化?？萍紕?chuàng)新的作用在行業(yè)內(nèi)逐步受到重視。通過技術(shù)的應(yīng)用拓寬利潤(rùn)來(lái)源，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成為房企的新訴求。

3.1房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的科技領(lǐng)域

決定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的三個(gè)因素是區(qū)位、品牌和成本，因?yàn)閰^(qū)位因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，很難通過可以應(yīng)用予以改變，所以房企對(duì)科技創(chuàng)新的需求主要來(lái)源于兩個(gè)方面。其一，是增強(qiáng)自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)自己的品牌影響力。其二，是增加生產(chǎn)力的水平，從而降低產(chǎn)品成本，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

目前與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的在科技創(chuàng)新領(lǐng)域主要包括8個(gè)領(lǐng)域，每個(gè)領(lǐng)域可以延伸出若干場(chǎng)景。有行業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)表示“從目前中國(guó)市場(chǎng)房地產(chǎn)科技的應(yīng)用來(lái)看，房地產(chǎn)科技從人性化體驗(yàn)、高效運(yùn)營(yíng)、安全健康、數(shù)字化驅(qū)動(dòng)這四大維度出發(fā)，提高業(yè)主、開發(fā)商及投資者應(yīng)對(duì)變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，成為賦能商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的強(qiáng)大引擎?！本唧w情況如表1所示。

3.2主流地產(chǎn)企業(yè)科技投入情況

雖然行業(yè)普遍認(rèn)為地產(chǎn)科技應(yīng)用場(chǎng)景眾多，市場(chǎng)空間廣闊，但從實(shí)際情況來(lái)看，主流地產(chǎn)企業(yè)披露的財(cái)報(bào)中多數(shù)在科技和研發(fā)投入方面是零投入。如表2所示，在8家主流上市房企當(dāng)中，僅有碧桂園、萬(wàn)科、金科三家企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表中存在科技投入一項(xiàng)，而多數(shù)企業(yè)該項(xiàng)數(shù)據(jù)均為零。

客觀事實(shí)說(shuō)明房產(chǎn)企業(yè)對(duì)技術(shù)的需求并未能全民的反應(yīng)在其經(jīng)營(yíng)結(jié)果當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)參與科技創(chuàng)新存在障礙。

4、房地產(chǎn)行業(yè)科技投入困局歸因

從業(yè)務(wù)特點(diǎn)的角度來(lái)看，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主要包括“投、融、管、退”四個(gè)階段，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)能力的好壞主要由土地獲取、成本控制、產(chǎn)品力打造三個(gè)關(guān)鍵因素決定。

一是獲取土地方面的能力，主要指在合理成本下獲取優(yōu)質(zhì)土地的能力，通過獲得優(yōu)質(zhì)地段的土地進(jìn)行開發(fā)，不但能夠獲得區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的土地溢價(jià)，而且降低了開發(fā)階段因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

二是控制成本的能力，主要指在獲取土地后如何在所需的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)前提下節(jié)約成本，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建立較大的成本優(yōu)勢(shì)，從而取得更多的利潤(rùn)。

三是產(chǎn)品吸引消費(fèi)者的能力，主要指開發(fā)的項(xiàng)目能夠極大地滿足消費(fèi)者的有效需求，促成產(chǎn)品的去化，實(shí)現(xiàn)前期融資的還本付息和后續(xù)開發(fā)的再投資。

科技投入與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)相關(guān)性有限，投入產(chǎn)出效益不明顯是房地產(chǎn)企業(yè)不注重科技創(chuàng)新與研發(fā)的根本原因，具體來(lái)說(shuō)，可以分為以下三個(gè)問題。

4.1地產(chǎn)企業(yè)缺乏科技投入的回報(bào)機(jī)制

科技產(chǎn)品存在較為明顯的外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，相關(guān)產(chǎn)品研發(fā)成功后，研發(fā)成本難以回收。一方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是典型的寡頭壟斷格局，地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)越發(fā)突出，行業(yè)集中度提升明顯。房地產(chǎn)企業(yè)突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致各自的創(chuàng)新成果難以普及，降低了科技創(chuàng)新的市場(chǎng)空間。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)均為重資產(chǎn)、高負(fù)債模式運(yùn)行，在最優(yōu)經(jīng)營(yíng)規(guī)模下難以騰挪出閑置資金進(jìn)行科研工作。

4.2稅收政策缺乏有效地引導(dǎo)作用

房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)的資本及勞動(dòng)密集型行業(yè)，科技創(chuàng)新成果體現(xiàn)在最終產(chǎn)品上，具有根據(jù)項(xiàng)目靈活變化的特點(diǎn)。在開發(fā)企業(yè)中并無(wú)將研發(fā)及相關(guān)科技創(chuàng)新的投入進(jìn)行單列的先例，而是納入到產(chǎn)品成本中由消費(fèi)者買單。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局科技部關(guān)于完善研究開發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕119號(hào)）中針對(duì)研發(fā)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)行業(yè)不適用稅前加計(jì)扣除政策，造成房地產(chǎn)企業(yè)不愿意將科技投入單獨(dú)列支。

4.3房地產(chǎn)的本質(zhì)還是土地空間的售賣

從經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)上說(shuō)，拿地能力和深化分工是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的永恒主題。房地產(chǎn)企業(yè)與科技投入“絕緣”的主要原因，就在于科技投入所能帶來(lái)的投入產(chǎn)出比，相較于獲得中國(guó)城市化進(jìn)程的土地溢價(jià)來(lái)講微乎其微。與其將經(jīng)歷拿來(lái)做有限的提升，不如將資源想更有利潤(rùn)貢獻(xiàn)能力的業(yè)務(wù)領(lǐng)域傾斜。

5、針對(duì)未來(lái)發(fā)展的政策建議

2020年9月11日，習(xí)近平總書記在在科學(xué)家座談會(huì)上發(fā)表講話，深入闡釋了當(dāng)前我國(guó)對(duì)科技創(chuàng)新工作的迫切需要，同時(shí)支出“我們必須走出適合國(guó)情的創(chuàng)新路子”，特別是要把原始創(chuàng)新能力提升擺在更加突出的位置，努力實(shí)現(xiàn)更多“從0到1”的突破?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱企業(yè)，在此項(xiàng)工作中應(yīng)當(dāng)減負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任與作用。需要發(fā)揮企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新主體作用，推動(dòng)創(chuàng)新要素向企業(yè)集聚，促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研深度融合。

為有效引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)參與到中國(guó)科技創(chuàng)新工作當(dāng)中，需要從下列三個(gè)方向著力推進(jìn)。

5.1注重頂層設(shè)計(jì)，形成長(zhǎng)效機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)科技投入較少的主要原因是缺乏正向的激勵(lì)和收益的保障。根據(jù)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，需要有效的制度安排來(lái)保障經(jīng)濟(jì)主體的切實(shí)利益，避免形成市場(chǎng)無(wú)效的窘境。因此需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展階段，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，努力形成長(zhǎng)效機(jī)制。應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持需求導(dǎo)向和問題導(dǎo)向，通過深化科技體制改革有效激發(fā)釋放科研與創(chuàng)新的活力，例如通過稅收政策的調(diào)整，有效保障進(jìn)行科技投入的房企切身利益。政府主管部門應(yīng)把更多精力從分錢、分物、定項(xiàng)目轉(zhuǎn)到定戰(zhàn)略、定方針、定政策和創(chuàng)造環(huán)境、搞好公共服務(wù)等方面上來(lái)。

5.2發(fā)揮制度優(yōu)勢(shì)，做好組織保障

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨著企業(yè)各自為政，研發(fā)自成體系的困局。如何打破這種狹隘的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)需要有效的宏觀統(tǒng)籌。因此需要發(fā)揮我國(guó)社會(huì)主義制度能夠集中力量辦大事的優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)化配置優(yōu)勢(shì)資源。通過強(qiáng)化黨的領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)合友商優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)重要領(lǐng)域關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)。按照研究“筆頭鋼”的模式，充分發(fā)揮中央企業(yè)的骨干作用，發(fā)揮校企聯(lián)動(dòng)在科研中的重要作用，調(diào)動(dòng)各類市場(chǎng)主體積極性，有序組織，形成戰(zhàn)略力量。

5.3吸引社會(huì)力量，創(chuàng)造有力抓手

依靠群眾，調(diào)動(dòng)群眾，是中國(guó)革命走向勝利的制勝法寶。只有充分的調(diào)動(dòng)社會(huì)公眾的力量，是大家心往一處想，力往一處使，才能夠充分發(fā)揮社會(huì)主義集中力量辦大事的制度優(yōu)勢(shì)。因此需要充分的發(fā)掘有力抓手，從而調(diào)動(dòng)社會(huì)公共力量的參與。例如通過政府主導(dǎo)，主流房地產(chǎn)企業(yè)參與成立科創(chuàng)類引導(dǎo)基金的方法，引導(dǎo)相關(guān)領(lǐng)域產(chǎn)的發(fā)展?；蛘咄ㄟ^針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定科技投入進(jìn)行免稅或獎(jiǎng)勵(lì)政策，形成示范效應(yīng)的方法，均能夠有助于實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)的達(dá)成。

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作者簡(jiǎn)介：

吳騰宇，碩士研究生，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，戰(zhàn)略與股權(quán)管理方向，就職于中核興業(yè)控股有限公司;

宋穎，碩士研究生，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，金融方向，就職于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行。