淺談鐵路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的幾點(diǎn)問題與對策研究

殷國珵

【摘要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，我國房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系、市場運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)逐步形成。

【關(guān)鍵詞】鐵路房地產(chǎn)開發(fā);經(jīng)營;項(xiàng)目

但房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中也存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)用地土地使用權(quán)的取得、房地產(chǎn)的建設(shè)施工、房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)管理的影響等。

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

鐵路房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地的取得是最重要的。現(xiàn)階段土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不盡相同。

鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。所以，它們不僅需要加大鐵路建設(shè)資金籌集力度，積極推進(jìn)鐵路投融資體制改革，而且需要加強(qiáng)和改進(jìn)建設(shè)管理，深入推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

2、鐵路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的主要問題

鐵路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場秩序方面存在以下幾個(gè)問題，具體分析主要有以下幾個(gè)方面：

（1）土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓，公開招標(biāo)或拍賣出讓土地的極少。

（2）城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動、調(diào)整頻繁，隨意性極強(qiáng)。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)，管理不到位。

任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險(xiǎn)的。鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。

（1）鐵路房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性;房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性;

（2）鐵路房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性;

（3）鐵路房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性;

（4）鐵路房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性;

（5）鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。

為了認(rèn)識鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律，提高對鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識水平，加強(qiáng)對鐵路房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類型。主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)類型：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)等。

（1）鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，在鐵路工程建設(shè)領(lǐng)域，要加強(qiáng)對建材品種、質(zhì)量和性能的監(jiān)管，狠抓合同管理和承諾兌現(xiàn)，完善信用評價(jià)體系。

（2）鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引起的。主要體現(xiàn)國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)變動、經(jīng)濟(jì)政策變動、居民收入水平的變動等幾個(gè)方面。

（3）鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的;二是由于政治方面的原因引起的，其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的是國家政治變動和政策法律法規(guī)的變動。

（4）鐵路房地產(chǎn)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由于鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理不到位，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢;施工管理不善，延誤了工期;經(jīng)營管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。

3、解決問題的對策

3.1解決鐵路房地產(chǎn)開發(fā)用地問題的對策即完善我國土地供給方式的法律規(guī)定

目前我國的土地供給制度仍然是“雙軌制”， 即土地行政劃撥和土地有償出讓同時(shí)并存，且前者約占我國土地供給總量的90%。在土地的有償出讓方式中，法律許可采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。但是實(shí)踐證明，全國絕大部分地區(qū)采用的是協(xié)議出讓方式。而且許多地方?jīng)]有出讓土地的基準(zhǔn)地價(jià)、協(xié)議地價(jià)之分，往往主觀隨意性較大，以至于土地的出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，嚴(yán)重背離了價(jià)值規(guī)律。因此，立法必須對該種出讓方式做出明確、嚴(yán)格、細(xì)致的規(guī)定。

3.2解決鐵路房地產(chǎn)管理和鐵路房地產(chǎn)建設(shè)施工的對策

加快實(shí)施鐵路“十四五”規(guī)劃，科學(xué)有序推進(jìn)鐵路建設(shè)

3.2.1統(tǒng)籌推進(jìn)鐵路重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。對在建重點(diǎn)項(xiàng)目，確保建設(shè)資金，集中建設(shè)資源，加強(qiáng)施工組織，強(qiáng)化質(zhì)量安全控制，按進(jìn)度完成實(shí)物工作量。對年內(nèi)計(jì)劃開工項(xiàng)目，要抓好收尾工程，精心做好運(yùn)營準(zhǔn)備，保證按期投產(chǎn)。對年內(nèi)擬新開工項(xiàng)目，加快前期工作，力爭盡早開工建設(shè)。

3.2.2依法加強(qiáng)和規(guī)范鐵路建設(shè)管理。認(rèn)真執(zhí)行鐵路建設(shè)法律法規(guī)，履行建設(shè)程序和規(guī)定，依法合規(guī)組織項(xiàng)目建設(shè)。規(guī)范鐵路建設(shè)市場管理，深入推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理，開展鐵路建設(shè)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)排查評估活動，營造有利于鐵路建設(shè)的外部環(huán)境。

3.2.3進(jìn)一步拓寬鐵路建設(shè)融資渠道。加快實(shí)施分類推進(jìn)、分類投資、分類合作的多元化投資建路機(jī)制，鼓勵(lì)和支持地方政府、企業(yè)及民間資本投資鐵路建設(shè)。全面落實(shí)《鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資鐵路的實(shí)施意見》，推進(jìn)鐵路投資主體多元化。

3.2.4加大對鐵路房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本估算的檢查力度。主要包括以下幾個(gè)方面：

（1）土地征用費(fèi)用估算或概算。

（2）拆遷安置費(fèi)。主要包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用。

（3）前期工程費(fèi)用。主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、“三通一平”費(fèi)用等。

（4）房屋建筑安裝費(fèi)用。由于房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)等的不同，應(yīng)當(dāng)對不同類型、不同設(shè)計(jì)、不同等級的房屋分別列出各自的費(fèi)用。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。對不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施，分別列出所需要的費(fèi)用。

（6）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用，也應(yīng)當(dāng)分別列出費(fèi)用，以便更好地進(jìn)行核算。

（7）管理費(fèi)用。

（8）籌資成本與利息的支出。

（9）其他必要的支出。由于鐵路房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的過程很長，所以應(yīng)當(dāng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生的變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步按照各項(xiàng)耗費(fèi)，詳細(xì)列出成本估算表或概算表。

結(jié)語：

為了推動鐵路房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，我們必須對這些問題加以重視和解決。