招商蛇口產(chǎn)業(yè)園公募REITs分析——資產(chǎn)篇

楊陽

2021年5月17日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲中國證監(jiān)會注冊核準，標志著市場首批產(chǎn)品試點工作又邁出重要一步，隨著詢價公告的發(fā)布，試點項目正式啟動發(fā)行程序。

首批獲得證監(jiān)會準許注冊的公募REITs共計9單，其中博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“蛇口產(chǎn)園”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“鹽港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“張江REIT”）、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“東吳蘇園”）和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“普洛斯”）5單項目底層資產(chǎn)屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流的產(chǎn)權(quán)類項目，其余4單為經(jīng)營權(quán)類項目。

一、蛇口產(chǎn)園底層資產(chǎn)概況

根據(jù)交易所網(wǎng)站發(fā)布的招募說明書等公開資料，蛇口產(chǎn)園公募REITs底層資產(chǎn)分析總結(jié)如下：

二、蛇口產(chǎn)園資產(chǎn)特點分析

從運營成熟、出租率穩(wěn)定、規(guī)模適度的角度出發(fā)，原始權(quán)益人擇優(yōu)選取了兩處優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)作為蛇口產(chǎn)園的初始資產(chǎn)，分別為位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈和萬海大廈。網(wǎng)谷系產(chǎn)業(yè)園是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園板塊下的旗艦產(chǎn)品，分布于廣東深圳、江蘇南京、山東青島、湖北武漢等多個核心城市，而位于深圳市南山區(qū)的蛇口網(wǎng)谷尤為優(yōu)質(zhì)。

蛇口網(wǎng)谷已發(fā)展成為深圳市最具代表性和最具活力的科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，是具有特殊示范和歷史意義的產(chǎn)業(yè)園，對于盤活存量資產(chǎn)、促進投資良性循環(huán)、推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展、改革開放40周年再出發(fā)具有特殊示范意義，符合《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（RE-ITs）試點項目申報工作的通知》及《關(guān)于做好第一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報工作的通知》的相關(guān)指導精神，是具有特殊示范意義的項目。

（一）“三區(qū)”疊加核心地帶，區(qū)位優(yōu)勢顯著

基礎(chǔ)設(shè)施項目所在地位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園，是中國特色社會主義先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及前海蛇口自貿(mào)區(qū)“三區(qū)疊加”核心地帶。

蛇口片區(qū)位于深圳南頭半島東南部，東臨深圳灣片區(qū)。2011年，深圳市委、市政府相繼頒布《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)條例》、《前海灣保稅港區(qū)管理暫行辦法》等相關(guān)條例，將前海定位為“特區(qū)中的特區(qū)”。2018年11月，深圳市人民政府正式批復《中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)及大小南山周邊地區(qū)綜合規(guī)劃》，深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)于2015年4月27日掛牌成立，是中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)的一部分。

片區(qū)總面積28.2平方公里，分為前海區(qū)塊（15平方公里，含前海灣保稅港區(qū)3.71平方公里）和蛇口區(qū)塊（13.2平方公里），并根據(jù)產(chǎn)業(yè)形態(tài)分為三個功能區(qū)：前海金融商務區(qū)、以前海灣保稅港區(qū)為核心的前海園區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)。

蛇口產(chǎn)園基礎(chǔ)設(shè)施項目均位于蛇口工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展網(wǎng)絡信息、科技服務、文化創(chuàng)意等新興服務業(yè)，與前海區(qū)塊形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、優(yōu)勢互補。

同時，隨著大灣區(qū)1小時經(jīng)濟圈的建設(shè)，蛇口網(wǎng)谷運輸網(wǎng)絡完善、高效，可實現(xiàn)與全國各大經(jīng)濟中心、大灣區(qū)核心城市及深圳產(chǎn)業(yè)樞紐及商業(yè)中心緊密相連。萬融大廈以及萬海大廈將與地鐵12號線的工業(yè)六路地鐵站緊鄰，預計將進一步增強區(qū)位優(yōu)勢，帶來更高的空間使用需求。

（二）配套設(shè)施成熟、完善，經(jīng)營具備可持續(xù)增長潛力

兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目所處的蛇口網(wǎng)谷片區(qū)已形成配套完善的產(chǎn)城綜合體，可為園區(qū)入駐企業(yè)及員工提供全周期運營服務：園區(qū)內(nèi)部配套網(wǎng)谷商業(yè)街，滿足園區(qū)基礎(chǔ)商業(yè)需求;園區(qū)周邊分布多個購物中心、商業(yè)綜合體和海上世界游客中心，形成多層次、全方位的商業(yè)配套設(shè)施;周邊三公里輻射范圍內(nèi)有多個不同層次商務酒店;此外，郵局、電信、稅務機關(guān)等公共服務機構(gòu)舉步即至，醫(yī)院、學校、文化藝術(shù)中心等生活配套設(shè)施齊全。

蛇口網(wǎng)谷配套成熟，公共服務設(shè)施齊全，經(jīng)營具備可持續(xù)增長潛力。

（三）產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系健全，為人駐企業(yè)提供全方位增值服務

園區(qū)服務體系健全，并擁有全生命周期的產(chǎn)融動體系，通過設(shè)置不同規(guī)模的產(chǎn)投基金，專注扶持孵化期和加速期企業(yè)發(fā)展，同時原始權(quán)益人的各產(chǎn)業(yè)園區(qū)為企業(yè)提供適配的產(chǎn)業(yè)空間載體，并對接招商局集團豐富的產(chǎn)業(yè)資源、場景資源和市場資源，形成完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

（四）租戶聚集程度高、收入穩(wěn)定

基礎(chǔ)設(shè)施項目以科技+文化的產(chǎn)業(yè)類客戶為主，具有較強的產(chǎn)業(yè)集聚性，保障了租戶和收入的穩(wěn)定性。截至2020年末，產(chǎn)業(yè)類客戶租賃面積占比達到75%以上、租戶數(shù)量占比達到73%以上、收入占比達到71%以上，與蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務、文化創(chuàng)意四大核心產(chǎn)業(yè)集群定位匹配?；A(chǔ)設(shè)施項目2020年末加權(quán)平均出租率恢復至90%，租金減免前2020年營收實現(xiàn)同比增長，疫情期間仍表現(xiàn)堅挺。

蛇口網(wǎng)谷片區(qū)規(guī)劃圖一

蛇口網(wǎng)谷片區(qū)規(guī)劃圖二數(shù)據(jù)來源：圖一為深圳市城市規(guī)劃協(xié)會官網(wǎng)、圖二為中國（廣東）自由貿(mào)易實驗區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)官網(wǎng)

南方基金發(fā)布國內(nèi)公募基金首份ESG投資年報

今年4月30日，南方基金率先發(fā)布國內(nèi)公募基金首份ESG投資年報。公司很早就將ESG因素納入投資分析、研究和決策中，構(gòu)建“事前+事中+事后”的全流程ESG投資體系，通過公司治理、社會、環(huán)境三大一級維度及各類別細分子評級主題建成ESG綜合評級體系，為客戶提供穩(wěn)健收益的同時追求超額收益。

公司ESG綜合評級體系具有七大特點，分別為多維度ESG覆蓋、關(guān)注重大性議題、智慧技術(shù)提升多元數(shù)據(jù)融合、綜合外部數(shù)據(jù)完善評級、負面事件影響模型、全面覆蓋市場主體評級、評級應用于風控管理。

南方基金旗下ESG主題基金業(yè)績表現(xiàn)一直可圈可點。以南方ESG主題A為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，該基金今年以來、近一年、成立以來的凈值增長率分別為3.04%、67.76%、80.58%。

金鷹基金：A股投資是大類資產(chǎn)輪動中的較佳選項

金鷹基金近日表示，近期A股投資在大類資產(chǎn)輪動中已成為較佳選項。首先，針對大宗商品、比特幣等資產(chǎn)炒作行為，近期政策面已明確表現(xiàn)出抑制態(tài)度。此外，隨著印度等新興市場國家疫情的緩解，全球新增確診人數(shù)回落，供給不足引發(fā)的通脹預期也將下修，短期大宗商品價格難以大幅上漲。

其次，在政策不急轉(zhuǎn)彎，市場流動性仍保持相對合理充裕的情況下，地產(chǎn)、債券、貨幣基金等中短期低預期收益的資產(chǎn)配置領(lǐng)域，難以形成持續(xù)的吸引。相比之下，A股估值水平仍較為合理，配置性價比凸顯。

博道基金：二季度是基金建倉良機

盡管今年春節(jié)以來A股市場持續(xù)調(diào)整，但博道基金基金經(jīng)理張建勝認為，對今年股票市場中期走勢不用悲觀，目前只是牛市中場休息，二季度預計市場將迎來播種的好時機。

他表示，根據(jù)PE倒數(shù)跟理財收益率對比，目前A股市場并不具備大熊市的基礎(chǔ)，而從長期看，權(quán)益投資在未來10年居民大類資產(chǎn)配置中占比提升是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。今年二季度或是新基金建倉一個較好的時點，因為今年經(jīng)濟或呈現(xiàn)前高后低的走勢，而二季度或?qū)⒂瓉砉拯c，也將是流動性收緊預期和通脹預期的最強節(jié)點。

對于看好的行業(yè)，張建勝表示可關(guān)注啤酒、連鎖酒店、面板、云計算、醫(yī)療服務等。

偏股型基金本周凈值回報率龍虎榜（2021.5.20-5.26）

偏股型基金今年以來回報率龍虎榜（2021.1.1-5.26）