再婚后，婚前房產(chǎn)如何處置?

※文/李德志

劉娟在江蘇南京的一家國企工作，1993年認(rèn)識(shí)了在中學(xué)教書的程斌。兩人在交往一年后登記結(jié)婚，1995年生下了兒子程蜀峰。

當(dāng)時(shí)劉娟單位的效益很好，程斌卻是一個(gè)窮教書匠，家里的日常開銷主要靠劉娟的收入，這讓本來就自視頗高的劉娟更產(chǎn)生了一種優(yōu)越感。做妻子的不認(rèn)可丈夫，夫妻感情也不會(huì)好到哪里去。

不過，程斌一直有自己的追求。兒子8歲的時(shí)候，他離開南京去了美國。不知是在婚姻中壓抑了太久，還是真的“樂不思蜀”，他這一去就沒有再回來。2007年，驕傲的劉娟決定不再糾纏，于是辦了離婚手續(xù)。

離婚那年劉娟才37歲，但她卻一直沒有再婚，一來被程斌“拋棄”，她憋著一口氣無法釋懷；二來她有一個(gè)十幾歲的兒子，麻煩事一大堆，有意追求她的男人也會(huì)因此打退堂鼓。家人給她介紹過兩個(gè)比她大二十來歲的對(duì)象，可劉娟哪里看得上？一氣之下，她決心一個(gè)人把兒子帶大，而且一定要活得有模有樣。

劉娟工作本來就不錯(cuò)，從那時(shí)起更是加倍努力。單位領(lǐng)導(dǎo)也體諒她不容易，有晉升機(jī)會(huì)總是優(yōu)先考慮她。兒子高考時(shí)，劉娟已經(jīng)是單位的中層，收入也漲了不少，不僅供兒子上學(xué)不成問題，還把家里的小房子換成了130多平米的大房子。

因?yàn)椴幌胱寢寢屪约荷?，兒子程峰上大學(xué)、工作都沒有離開南京，一直到2017年結(jié)婚才離開母親。兒子結(jié)婚后，劉娟覺得家里冷冷清清的，很不適應(yīng)。親戚朋友都勸她再嫁，孤獨(dú)的她也不由得動(dòng)了這個(gè)心思。

2018年底，同事給劉娟介紹了單位里一個(gè)叫王愛國的退休干部。王愛國比她大13歲，妻子兩年前因病去世，兩個(gè)兒子都已成家。曾經(jīng)在一個(gè)單位工作，劉娟和王愛國交流起來并不難，交往的過程也很順利。2019年夏天，他們登記結(jié)婚了。

婚后劉娟搬進(jìn)了王愛國的家，兩人相處得很好，可王愛國的兒子們卻始終對(duì)她很冷淡，說話有時(shí)還“夾槍帶棒”。一生驕傲的劉娟哪里受得了這種委屈，王愛國更是左右為難。

劉娟是個(gè)聰明人，她知道王愛國的兒子們這樣對(duì)她都是因?yàn)榉慨a(chǎn)。王愛國原來有兩套房子，妻子去世后他賣了一套，把錢分給了兩個(gè)兒子，剩下的那套歸他自己，就是劉娟現(xiàn)在住的。將來王愛國去世，按道理房子就有一半要由劉娟來繼承。

明白了其中的緣由，劉娟更是生氣，心想：“我自己有房，根本不稀罕你們家的東西。你們防我，我還得防你們呢。萬一我先走一步，我的房子豈不是也要給你們一半？”劉娟意識(shí)到，她和王愛國必須要把婚前的房產(chǎn)處理一下，否則以后一定是個(gè)麻煩。

劉娟跟王愛國商量，想把他們的房子送給各自的兒子，他們保留生前的居住權(quán)，這樣一來無論誰先走，房子始終都是他們各自兒子的財(cái)產(chǎn)。為防止日后發(fā)生糾紛，他們還想到要辦公證。

可是，這件事情說起來容易，做起來卻有很多問題。劉娟和王愛國已經(jīng)寫好了贈(zèng)與協(xié)議，但聽說公證要花錢，所以不知道做公證是不是“多此一舉”。而且萬一兒子把房子賣掉，他們保留的居住權(quán)又該如何實(shí)現(xiàn)？他們究竟要怎么做才能既讓兒子安心，又不讓自己吃虧呢？

慎思量，遺囑和贈(zèng)與巧選擇

法官建議：立個(gè)遺囑最方便，提前贈(zèng)與講技巧

劉娟和王愛國是再婚，他們現(xiàn)在擁有的房子是各自婚前財(cái)產(chǎn)，在婚姻期間不會(huì)成為夫妻共有，可一旦一方去世，就會(huì)變成遺產(chǎn)。如果事先沒有立下遺囑，會(huì)由法定繼承人繼承，而其中就包括再婚的伴侶，這也是很多再婚家庭產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)矛盾的原因之一。

既然問題出現(xiàn)在繼承階段，最好就是在繼承上想辦法，所以遺囑是最先要考慮的，也是最簡單的解決方式。提前立下一份遺囑，把房子留給自己的兒子，對(duì)于劉娟和王愛國來說風(fēng)險(xiǎn)最小。兒子們擔(dān)心的無非是父母身后財(cái)產(chǎn)落在“外人”手里，這樣的遺囑是給兒子吃了一顆“定心丸”，而父母也可以在生前一直保留著自己的財(cái)產(chǎn)，對(duì)大家來說都保險(xiǎn)。

當(dāng)然，除了立遺囑，解決這個(gè)問題還有其他的方法。劉娟和王愛國想到把房子贈(zèng)給各自的兒子，保留生前的居住權(quán)，就是其中一個(gè)。這是一種附條件的贈(zèng)與，但一定要把條件約定得具體明確，才能在贈(zèng)與的同時(shí)保護(hù)好自己的權(quán)利，這里面有一些小技巧。

“白紙黑字”永遠(yuǎn)強(qiáng)過“口說無憑”，所以最重要的就是要把所有條件都明確地寫進(jìn)贈(zèng)與協(xié)議，但只寫保留生前的居住權(quán)是不行的。一來這種贈(zèng)與是把房子的所有權(quán)給了兒子，要是兒子故意賣房和過戶，他們很難限制；二來就算真拿這樣的協(xié)議上法庭，如果兒子已經(jīng)把房子賣給了別人，他們也討不回居住權(quán)，只能得到相應(yīng)的賠償。

所以，除了要在贈(zèng)與協(xié)議中寫清楚自己想保留的權(quán)利之外，最好再寫一個(gè)“兒子在父親或母親有生之年不得將房屋轉(zhuǎn)賣”的條款，這才能實(shí)實(shí)在在地限制兒子隨意賣房。另外，還應(yīng)該給贈(zèng)與協(xié)議增加一個(gè)“撤銷條款”。比如，約定兒子的行為如果影響到父母的居住權(quán)或者不對(duì)父母盡贍養(yǎng)義務(wù)，父母可以單方面撤銷贈(zèng)與。這些條款都可以讓父母掌握“主動(dòng)權(quán)”。

還有一點(diǎn)非常重要，想贈(zèng)房給子女的父母一定要注意，那就是不要急于過戶。因?yàn)橐坏┻^戶，房子的所有權(quán)就是子女的，贈(zèng)與行為隨之完成，父母想再用一些條件限制子女，保護(hù)自己的權(quán)利，也就沒那么容易了。所以簽完贈(zèng)與協(xié)議后，劉娟和王愛國最好先不要跟兒子辦過戶。有明確的協(xié)議在，已經(jīng)足夠讓兒子安心了，剩下的就是要讓自己放心。財(cái)產(chǎn)還是在自己手里安全，一天不過戶，父母就還有“殺手锏”。

公證處建議：無論遺囑還是贈(zèng)與，公證都很必要

劉娟和王愛國想給贈(zèng)與協(xié)議做公證，但又因?yàn)椴涣私夤C的作用而擔(dān)心白花錢，這應(yīng)該是不少人共同的疑問。其實(shí)，公證是花錢給自己保留一份重要的證據(jù)。不管是贈(zèng)與還是立遺囑，做個(gè)公證都很必要，也更保險(xiǎn)。

公證贈(zèng)與協(xié)議有兩個(gè)作用，一是證明協(xié)議存在，二是證明協(xié)議真實(shí)。要協(xié)議上寫清楚贈(zèng)與什么東西、保留什么權(quán)利，經(jīng)過公證，等于是讓第三方給協(xié)議作了一個(gè)見證。公證書是一種非常有力的證據(jù)，萬一日后出了問題，上了法庭，它能更好地證明事情的真相，法院也會(huì)優(yōu)先采信公證過的證據(jù)。比如，劉娟和王愛國保留居住權(quán)后把房子贈(zèng)給兒子，哪一天兒子不讓他們繼續(xù)居住，或者把房子出租、出售，影響他們居住，他們就可以用公證過的贈(zèng)與協(xié)議主張自己的權(quán)利。

所以，為了保護(hù)自己的利益，劉娟和王愛國贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)最好做個(gè)公證。至于公證費(fèi)，一般地區(qū)是按房子評(píng)估價(jià)的2%收取。

相比之下，遺囑公證的理由更簡單。法律允許人們立多份遺囑，但在所有遺囑中，公證遺囑的效力最高。為立好的遺囑做個(gè)公證，一方面像公證贈(zèng)與協(xié)議一樣，能給父母留下重要的證據(jù)；另一方面則可以讓兒子們更放心，就算父母哪一天改變主意重新立遺囑，公證遺囑的效力也比沒公證過的高。

遺囑公證的收費(fèi)比贈(zèng)與公證低，公證一份遺囑一般是400元左右。