商住類地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖設(shè)計優(yōu)化

湛永紅，賀明華

（1 貴州工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，貴州貴陽 550008； 2 中機中聯(lián)工程有限公司，重慶 400039）

0 引言

隨著地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)拿地成本、建造成本以及財務(wù)成本越來越高，加之行業(yè)內(nèi)部競爭加劇，各開發(fā)企業(yè)為了“活下去”，想方設(shè)法“開源節(jié)流”。 成本控制是“節(jié)流”的關(guān)鍵手段，因而地產(chǎn)商對地產(chǎn)項目的成本管控越來越重視。 根據(jù)設(shè)計和成本控制經(jīng)驗，方案設(shè)計階段對一個開發(fā)項目成本的影響程度是75%～95%， 初步設(shè)計階段對造價的影響程度是35%～75%， 施工圖設(shè)計對造價的影響程度是10%～35%，設(shè)計階段已經(jīng)成為控制項目工程造價的關(guān)鍵。為此，很多成熟的開發(fā)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部成立了設(shè)計研發(fā)部，使其對項目整個設(shè)計階段進(jìn)行管理。 但是，由于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部主管設(shè)計的員工專業(yè)素養(yǎng)參差不齊， 或部分員工沒有設(shè)計工作經(jīng)驗等，導(dǎo)致企業(yè)自身對項目在設(shè)計階段的成本控制效果并不明顯[1]。 為對項目設(shè)計進(jìn)行有效管理，顯著降低項目建造成本，現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)推行建筑設(shè)計優(yōu)化[2]。

本文以S 公司B 項目為例，分析如何通過對施工圖進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，以有效降低項目成本、增加項目產(chǎn)值。此次優(yōu)化是在項目的實施階段對施工圖設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，以建筑專業(yè)、公用專業(yè)為主，結(jié)構(gòu)專業(yè)為輔進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計優(yōu)化時盡量不改變原設(shè)計方案。 針對建筑和節(jié)能專業(yè)， 通過仔細(xì)審核建筑細(xì)部構(gòu)造節(jié)約建造成本、調(diào)整車庫交通流線和車位布置增加產(chǎn)權(quán)車位， 通過復(fù)核節(jié)能模型，調(diào)整節(jié)能材料減少材料成本；針對公用專業(yè)的建材、設(shè)備儀表進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，降低材料成本；針對結(jié)構(gòu)專業(yè)，校核結(jié)構(gòu)的荷載、計算書與圖紙是否一致，仔細(xì)檢查細(xì)部大樣是否可以優(yōu)化調(diào)整。 對結(jié)構(gòu)布置明顯不合理的地方，與建筑、公用專業(yè)工程技術(shù)人員協(xié)商，調(diào)整柱、墻布置、房間尺寸等。

圖1 一組團總平面布置圖

圖2 二組團平面布置圖

1 項目概況

S 公司B 項目總占地面積約為7.2 萬m2，總建筑面積約為30萬㎡，分為一、二組團。 項目的場地高差大（最大高差約為20m）、坡度陡，挖方填方較多。一二組團之間被一市政道路隔開。一組團占地面積1.8 萬㎡， 總建筑面積約為6.4 萬m2， 由最左側(cè)商業(yè)（2層）、1# 高層住宅樓、 地下車庫及商業(yè)、2# 高層住宅及車庫+商業(yè)組成（圖1）。 二組團由1#—8# 高層住宅及其下部的地下車庫和商業(yè)以及5# 與6# 之間的車庫、商業(yè)組成（圖2）。 其中，一組團1號樓與其下的車庫和商業(yè)采用分隔縫分開，2 號樓采用帶裙房（裙房采用框架結(jié)構(gòu)）的高層剪力墻結(jié)構(gòu)。一組團商業(yè)和地下車庫也采用分隔縫分成獨立部分。 二組團1#—8# 住宅樓底部均附帶裙房（框架結(jié)構(gòu)），高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，5# 與6# 住宅樓之間商業(yè)部分采用純框架結(jié)構(gòu)，各塔樓之間，塔樓與商業(yè)之間均通過設(shè)縫分割成獨立單元。

由于接手該項目的優(yōu)化工作時，項目二組團已經(jīng)完成部分主體結(jié)構(gòu)施工， 此次優(yōu)化根據(jù)項目現(xiàn)場實際情況結(jié)合項目特點，對一組團所有專業(yè)施工圖進(jìn)行了優(yōu)化，對二組團除結(jié)構(gòu)專業(yè)外的其他專業(yè)進(jìn)行了優(yōu)化。 其中重點對項目的車庫、建筑節(jié)能、建筑細(xì)部構(gòu)造做法、公用專業(yè)的建材、設(shè)備選擇進(jìn)行優(yōu)化。

2 各專業(yè)特點及優(yōu)化措施

2.1 建筑、節(jié)能專業(yè)特點及優(yōu)化措施

項目建筑專業(yè)作為統(tǒng)籌專業(yè)，在優(yōu)化時既要考慮到對其他專業(yè)產(chǎn)生的影響，也要考慮其他專業(yè)對本專業(yè)的影響。 此次優(yōu)化是對建筑施工圖進(jìn)行優(yōu)化，需要在保持原建筑設(shè)計風(fēng)格、滿足項目功能的前提下，降低項目成本，不能單純通過簡化建筑造型、采用低檔次建材來降低成本[3]。

B 項目建筑面積大，建筑功能較為單一（功能為住宅、商業(yè)和車庫）。 根據(jù)項目所在地的場地地形、建筑布局和建筑高度，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c， 工程師對施工圖的材料裝修一覽表進(jìn)行了重新梳理，調(diào)整了部分建筑材料，優(yōu)化了其中不合理的做法。 工程師對車庫的交通流線進(jìn)行了重新規(guī)劃，根據(jù)《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ 100—2014）、《汽車庫、 修車庫、 停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50067—2015）對地下車庫部分柱網(wǎng)進(jìn)行了調(diào)整。 同時，與公用專業(yè)工程師協(xié)商，修改了地下車庫部分附屬用房（如配電房、水泵房等）的尺寸與布置。 通過這一系列的調(diào)整，車庫新增車位83個。 最后，根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件、建筑類型，通過對節(jié)能模型重新進(jìn)行分析，優(yōu)選了節(jié)能建材，大幅降低了節(jié)能工程造價（表1）。

表1 B項目建筑和綠建節(jié)能專業(yè)主要優(yōu)化內(nèi)容

2.2 結(jié)構(gòu)專業(yè)特點及優(yōu)化措施

在施工圖已完成的情況下，結(jié)構(gòu)專業(yè)除非必須修改，否則不宜對結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，以免改動過大。 由于結(jié)構(gòu)專業(yè)牽一發(fā)而動全身，在優(yōu)化時需要提前與各專業(yè)進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)各專業(yè)，尤其是建筑專業(yè)同意后方可進(jìn)行。 另外，相對其他專業(yè)，結(jié)構(gòu)專業(yè)在施工圖階段優(yōu)化節(jié)約空間較小，但圖紙中的錯誤對項目實施期間的成本控制影響卻很大，正所謂“筆下一條線、投資千千萬”。 由于項目建設(shè)結(jié)構(gòu)先行， 很多項目來不及對結(jié)施圖進(jìn)行仔細(xì)校審就開始建設(shè)，導(dǎo)致基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)施工階段變更較多，增加了建設(shè)成本。

工程師在優(yōu)化時，先對照建筑施工圖、結(jié)構(gòu)計算書對原設(shè)計單位的荷載輸入以及與地震、 風(fēng)等相關(guān)的參數(shù)輸入進(jìn)行了核查，對模型分析結(jié)果的合理性作了判別。 工程師對純地下車庫部分的結(jié)構(gòu)（2 層半地下車庫，采用純框架結(jié)構(gòu)）用混凝土強度等級進(jìn)行了對比分析，將其由C35 改為C30，對比分析發(fā)現(xiàn)，降低材料強度后，各項指標(biāo)（尤其是軸壓比）均滿足要求。 另外，還與建筑、電氣專業(yè)工程師協(xié)商，對出車庫配電房局部采用轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)的框架進(jìn)行了調(diào)整修改。 最后，工程師對結(jié)構(gòu)施工圖進(jìn)行了全面校審，找出錯誤、遺漏五十余條，有效減少了一組團、二組團剩下部分主體施工會出現(xiàn)的設(shè)計變更。

2.3 公用專業(yè)特點及優(yōu)化措施

民用建筑公用專業(yè)包含建筑給排水、電氣和采暖通風(fēng)工程三個專業(yè)。 作為民用項目的配套專業(yè)，它們對實現(xiàn)建筑項目的功能起著不可或缺的作用，直接影響到建筑使用的舒適性。 但公用專業(yè)建造成本占項目總成本的比例較小，且公用專業(yè)中設(shè)備和建材所占的比重很大。 因此，要降低項目建造成本，在對公用專業(yè)進(jìn)行優(yōu)化時，首先，應(yīng)對各專業(yè)的系統(tǒng)進(jìn)行集成優(yōu)化，盡量減少建材和設(shè)備的用量，如一、二組團本為一個項目，中間也僅挨著一條市政公路，集中監(jiān)控、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)可以一、二組團共用，不必采用兩套系統(tǒng)。 其次，優(yōu)選建材和設(shè)備，節(jié)約造價：（1）鋼制給水橫干管管材可采用鋼塑復(fù)合管；（2）FPC 管改為PC 管；（3）將軸流風(fēng)機改為混流風(fēng)機等。 需要注意的是，公用各專業(yè)之間是相互聯(lián)系相互影響的，給排水的消防需要電氣專業(yè)的智能控制，暖通專業(yè)的設(shè)備也需要電氣專業(yè)進(jìn)行供電，消防又直接與通風(fēng)工程相關(guān)。 因此，在對公用專業(yè)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整時，需要各專業(yè)密切配合。

相比建筑和結(jié)構(gòu)專業(yè)，公用專業(yè)實施時間較晚，如有必要，在施工圖完成后也可以根據(jù)實際需要進(jìn)行大改。 在優(yōu)化時，可根據(jù)建筑方案進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)整優(yōu)化。

該項目中，根據(jù)項目特點以及原設(shè)計圖紙，公用專業(yè)主要對項目的建材、設(shè)備選擇進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化（表2）。

2.4 景觀專業(yè)特點及優(yōu)化措施

景觀設(shè)計更多地跟美學(xué)、文化和園林相關(guān)，在技術(shù)上少了具體明確的規(guī)定。 因此，在原景觀方案已確定的情況下，景觀專業(yè)在施工圖設(shè)計中優(yōu)化空間較小。 本次專業(yè)優(yōu)化，主要從高檔鋪裝材料的選擇、鋪裝范圍、小區(qū)情景小品的布置數(shù)量以及景觀植物的品種和胸徑選擇方面入手，對原施工圖設(shè)計進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膬?yōu)化調(diào)整。 在不降低小區(qū)景觀檔次和質(zhì)感的情況下，為開發(fā)商節(jié)約建設(shè)成本。

表2 B項目公用專業(yè)主要優(yōu)化意見

3 結(jié)語

通過對項目施工圖設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化， 顯著降低了項目工程造價。 該項目共計降低成本1500 余萬元。 同時，各專業(yè)還對圖紙中的錯誤進(jìn)行了標(biāo)注，共計約89 條，其中違規(guī)強條共計15 條。 為避免項目后期在實施過程中產(chǎn)生變更打下了基礎(chǔ)，進(jìn)一步間接降低了項目造價。 在實際工作中，我們應(yīng)根據(jù)建設(shè)項目特點，針對具體項目綜合考慮進(jìn)行優(yōu)化。