公共租賃住房退出意愿調(diào)查研究及建議
——以南寧市為例

□黃 樂 李艷萍

1 引言

目前我國公共租賃住房的研究主要集中于退出形式、退出機制、存在的問題及解決對策，但對于影響公共租賃住房租戶退出意愿因素研討相對較少，尤其是缺少從承租者角度出發(fā)的有效針對性建議。本文以廣西南寧市為例，結(jié)合南寧市公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀、滿意理論、主觀認知理論、感知風(fēng)險理論相關(guān)理論，有針對性地設(shè)計問卷并選取公共租賃住房小區(qū)進行實地調(diào)研，從承租者退出意愿立場出發(fā)，利用SPSS和AMOS軟件相結(jié)合構(gòu)建更為詳細的結(jié)構(gòu)方程模型，輸出租戶退出意愿影響因素的關(guān)系系數(shù)路徑圖，厘清影響目前公共租賃住房退出問題的關(guān)鍵因素，為解決公共租賃住房“退出難”情況提出有效建議，為公共租賃住房退出政策及管理辦法的進一步建立和完善提供實證基礎(chǔ)。

2 南寧市公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀

南寧市是廣西進行保障性住房最早的城市，供應(yīng)數(shù)量最大、覆蓋面最廣、體系最健全，但目前公共租賃住房仍存在保障房家庭輪候量大、可供房源少特點[1]。2018年政府籌集建設(shè)了南寧市高坡嶺人才公寓，共建設(shè)人才住房4159套，其中高層次人才住房582套，定向分配給符合條件的高層次人才；普通人才住房3577套，定向分配給符合公共租賃住房保障資格的全日制本科及以上學(xué)歷的人才。2019年共籌集各類公共租賃住房房源約5233套。南寧市采取加強政策制定等多項有效措施，加快推進公共租賃住房貨幣補貼發(fā)放工作，截至2020年12月25日，全市發(fā)放公共租賃住房貨幣補貼13438戶，完成2020年自治區(qū)下達南寧市年度目標任務(wù)13000戶的103.36%，發(fā)放金額694萬元。在南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站系統(tǒng)，定期公布南寧市本級公共租賃住房的房源信息，通過微信公眾號線上平臺和線下服務(wù)大廳報名方式，提供給符合條件的申請人報名申請。

目前，南寧的住房保障工作已進入集中分配和管理階段?！笆濉逼陂g，工作重點會由“加快建設(shè)”轉(zhuǎn)移到“分配經(jīng)營管理”為主線，全力推動公共租賃住房分配和運營管理[2]。自2018年2月1日起施行的《南寧市公共租賃住房保障辦法》對于公共租賃住房的退出條件做出更嚴格及具體的規(guī)定[3]。截至2019年3月，南寧市住房保障局對發(fā)現(xiàn)的354戶擁有汽車的低收入保障家庭和246戶涉及空置、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借做法的家庭租戶停止了保障資格，并公開通報、限制5年內(nèi)不得申請。2020年1月1日，南寧市公共租賃住房房源互換平臺正式上線使用，規(guī)定具有保障資格有效期和公共租賃住房租賃期剩余期限在6個月以上的公共租賃住房承租人，可提出互換申請。

3 南寧市公共租賃住房退出意愿調(diào)查

3.1 調(diào)查對象

本次問卷調(diào)研對象主要是南寧市區(qū)公共租賃住房租戶，選取已經(jīng)建立有一定年限的或位置有些偏遠的公共租賃住房小區(qū)，包括惠民安居邊陽苑、北湖苑、鳳嶺北苑、昆侖苑和富樂新城5個小區(qū)（見表1）。筆者采取實地發(fā)放調(diào)查問卷，“一對一”訪談方式完成問卷調(diào)查。本次調(diào)研共計發(fā)放問卷182份，剔除無效問卷7份，有效問卷175份，問卷有效率為96.15%。

表1 調(diào)研小區(qū)基本情況

3.2 調(diào)查內(nèi)容及問卷統(tǒng)計分析

調(diào)查內(nèi)容采用了李克特五分量表法，包括：（1）租戶的居住感受，即對居住小區(qū)環(huán)境、交通、配套等方面的滿意程度；（2）租戶對公共租賃住房性質(zhì)、退出政策及房價的了解程度，對公共租賃住房退出有著什么樣的認識；（3）租戶對于自己退出公共租賃住房后的風(fēng)險感知，受到退出后生活成本增加的恐懼、找不到合適的住所、政策實施的可行性等方面的因素的影響，想象退出公共租賃住房后所要承擔的風(fēng)險情況；（4）租戶基本信息。

根據(jù)表2統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，調(diào)研對象中女性占比大，與周末或傍晚調(diào)研時間段女性居家較多有關(guān)。年齡上50歲以上的占57.71%，占比最大；次為41歲—50歲，占比18.29%，整體上老年人占半數(shù)以上，這與我國人口老齡化、公共租賃住房準入條件密切相關(guān)。在文化教育程度方面，受訪者文化水平高中專及以下水平的占81.14%，占比最大，這與被調(diào)研對象的年齡層次相吻合。對公共租賃住房五大準入條件而言，低收入家庭占35.43%，占比最大，次為低收入個人，占比24.57%。在家庭成員構(gòu)成上集中于兩口之家，次為三口之家。從家庭收入看，人均月入2001元～3000元段的人群最多，為33.71%；次為人均月入3001元～4000元段，這與調(diào)研對象文化水平、準入門檻緊密相關(guān)。

3.3 退出意愿分析

結(jié)果統(tǒng)計分析如表3所示，若達到公共租賃住房的退出條件后62%的租戶不愿意主動退出，只有極少部分租戶愿意退出。

表2 調(diào)研人群基本信息描述

表3 退出意愿分析表

問卷數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，在影響公共租賃住房退出方面，大部分租戶認為福利好，且即使達到了退出要求，若是沒被發(fā)現(xiàn)也不會有太大懲罰，這就導(dǎo)致人們潛意識里不愿意主動退出，可見人們已經(jīng)形成的一些認識和理解讓他們對公共租賃住房退出有著不一樣的看法。對于公共租賃住房退出政策上的建議，絕大多數(shù)租戶認為應(yīng)獎罰分明。

4 南寧市公共租賃住房退出意愿影響因素研究

公共租賃住房退出意愿受多方面復(fù)雜因素影響，其影響因素測量指標如滿意度、主觀認知、感知無法從收集到的數(shù)據(jù)用統(tǒng)計說明直接影響，而用結(jié)構(gòu)方程建模則可分析出觀測量間的潛在關(guān)系。

4.1 建模思路

根據(jù)各影響因素提出結(jié)構(gòu)方程模型建模思路，先進行模型假設(shè)，再進行模型擬合，最后進行模型評價和模型檢驗。

公共租賃住房中退出意愿主要受租戶認知、感知、滿意等多方面因素影響，結(jié)合前文中提到的主觀認知、居住滿意、感知風(fēng)險這3大理論的基礎(chǔ)上，依據(jù)調(diào)研5個公共租賃住房小區(qū)的實際情況，將影響公共租賃住房租戶退出意愿的自變量分為主觀認知、居住滿意、感知風(fēng)險，因變量就是租戶退出意愿情況，組建得出租戶退出意愿研究的概念模型（見表4）。

根據(jù)退出行為研究中的概念模型圖可知，影響退出意愿的因子大約劃為以下幾大類：

（1）租戶的主觀認知。主要是租戶對公共租賃住房性質(zhì)及政策的認識了解情況，是否了解公共租賃住房準入門檻及退出政策。

（2）公共租賃住房的居住滿意度。租戶對公共租賃住房交通、地理位置、周邊配套、房屋質(zhì)量等方面的實際感受，是否滿意，這也將會影響到他們退出意愿的決策。此外租戶的居住滿意度也還會受其他一些外界因素的影響，居住越是滿意則就更不愿意退出。

（3）感知風(fēng)險情況。租戶想象自己退出公共租賃住房后面臨的經(jīng)濟、居住、家庭等方面直接或間接所產(chǎn)生的壓力及不可預(yù)測的風(fēng)險，租戶感知自己面臨的風(fēng)險的大小，也將會影響到其居住感受的滿意程度。

4.2 模型構(gòu)建與檢驗

4.2.1 變量統(tǒng)計與解釋

根據(jù)之前設(shè)定的概念模型并結(jié)合調(diào)研問卷數(shù)據(jù)，Q表示潛在變量，X表示可觀測變量，其具體含義及賦值情況如下表：

表4 描述性變量統(tǒng)計分析

4.2.2 信度分析

在建模前先進行信度分析，說明檢驗數(shù)據(jù)是十分有效和可信。一般而言，當由Cronbach's Alpha系數(shù)小于0.9且大于0.7時，說明問卷可靠性很高；當由Cronbach's Alpha系數(shù)＞0.9時，則說明問卷十分可行。從表5中的可靠度統(tǒng)計量來看，本次調(diào)研者填寫的可靠系數(shù)Cronbach's Alpha均在0.9以上，可見本次調(diào)研的數(shù)據(jù)通過檢驗，各潛變量具有很強的可靠性，能便于后期構(gòu)建模型（見表5）。

表5 可靠性統(tǒng)計量分析

4.2.3 效度分析

效度是說明問卷的數(shù)據(jù)結(jié)果是否有效和準確，即問卷是否能測量反映出其需要測量數(shù)據(jù)的程度，可以檢驗潛在變量與觀測變量間的吻合程度，運用SPSS的因子分析法來實現(xiàn)。

表6 效度檢驗結(jié)果分析

從表6可以看到KMO和Bartlett檢驗結(jié)果，表中KMO值為0.921，非常接近1，說明因子分析的效度較高，非常適合做因子分析。Bartett球形度檢驗Sig值為0.000，可見是小于顯著水平0.05，推翻了原來假設(shè)，表明各變量之間很相關(guān)，合適做因子分析。所以，本文選擇的變量間是有著顯著相關(guān)性，也能通過效度檢驗，適合構(gòu)建模型關(guān)系圖。

4.2.4 模型擬合與檢驗

把預(yù)先在SPSS軟件輸入并整理好的數(shù)據(jù)文件導(dǎo)入AMOS軟件中，將相應(yīng)數(shù)據(jù)代入概念模型對應(yīng)的相關(guān)變量，便可輸出結(jié)果路徑系數(shù)圖和相應(yīng)的評價體系指標，進一步驗證方程模型的可行性與合格性。而模型擬合評價是檢驗理論模型與數(shù)據(jù)相合適程度的一種方法，通過模型擬合指數(shù)反映出來，以下是通過AMOS軟件構(gòu)建模型后輸出的一些擬合評價指標。

表7 模型擬合度評價指標

由表7可以看出，各項擬合評價指標都是符合標準范圍，其中近似誤差均方根為0.045也是基本符合，在＜0.05的范圍內(nèi)。綜合以上數(shù)據(jù)指標來看，本文的因果模型與實際走訪條件得到的數(shù)據(jù)間的擬合度挺好，說明所得到輸出的模型圖中各變量因素間與公共租賃住房租戶退出意愿間也是有很強的因果影響關(guān)系，各路徑影響系數(shù)也是準確有效存在，有著顯著性影響。

圖1 公共租賃住房退出意愿影響因素結(jié)構(gòu)方程模型標準化路徑系數(shù)圖

4.3 模型結(jié)果分析

從圖1方程模型的路徑系數(shù)可以看出，模型的實際輸出結(jié)果印證了前面的研究假設(shè)，主觀認知這一潛在變量對退出意愿呈現(xiàn)正相向相關(guān)，影響系數(shù)為0.41，且其幾個觀測變量中，公共租賃住房退出政策的認識了解程度（X3）對退出意愿間接影響最大，其影響系數(shù)為0.73，說明越是了解退出政策，則退出的可能性就越高，如果對政策了解越少，退出的可能性越??；因此假設(shè)H2成立，居住滿意、感知風(fēng)險程度則是對租戶退出意愿的路徑影響系數(shù)為-0.29、-0.36，可見越是滿意的租戶或者感知自身面臨風(fēng)險越大的租戶越難退出公共租賃住房，呈現(xiàn)負向相關(guān)；感知風(fēng)險程度中，影響系數(shù)0.77＞0.68說明對于住房方面（X8）產(chǎn)生的壓迫風(fēng)險程度比生活（X9）上的影響大，租戶退出后對尋找新住所有較大難度，則H1、H3的負向相關(guān)性假設(shè)成立。而感知風(fēng)險在一定程度上對租戶的居住滿意感受也有一定影響，其影響系數(shù)路徑為0.16，呈現(xiàn)正向相關(guān)性影響。

研究結(jié)果表明，潛在變量租戶滿意度、主觀上的認知、感受風(fēng)險的程度對租戶退出意愿都有著顯著影響。一方面，公共租賃租房租戶的主觀認知程度是影響租戶退出意愿的關(guān)鍵因素，按重要程度可分為公共租賃住房退出政策的了解程度（X3）、自我的潛意識中對政策的認識及對退出補貼的期待等；另一方面，公共租賃租房租戶對風(fēng)險的預(yù)知情況對其退出有著負向的影響，住房方面（X8）產(chǎn)生的壓迫風(fēng)險程度越大，公共租賃租房租戶就越不愿意退出。

5 結(jié)論與建議

5.1 結(jié)論

對南寧市5個公共租賃住房小區(qū)展開實地訪問調(diào)查后，利用結(jié)構(gòu)方程模型的路徑系數(shù)關(guān)系圖分析各因素間對租戶退出意愿的影響程度，發(fā)現(xiàn)62.86%的租戶不愿意主動退出公共租賃住房，而潛在變量租戶滿意度、主觀上的認知、感受風(fēng)險的程度對租戶退出意愿都有著顯著影響。

（1）影響租戶退出意愿的最重要因素是租戶的主觀認知程度，其中包括租戶對公共租賃住房退出政策的了解程度、自我的潛意識及對退出補貼的期待等。

（2）租戶對風(fēng)險的預(yù)知情況負向影響著租戶的退出行為意愿，認為自己退出面臨的風(fēng)險越大，就越不愿退出。

（3）對于公共租賃住房退出政策上的建議，絕大多數(shù)租戶認為應(yīng)獎罰分明，予以不退出者嚴重的處罰措施，致使其他租戶也不敢達到退出條件后而不退出；對按期或者提前自動申請退出的租戶視情況而定應(yīng)給予適當?shù)莫剟睢?/p>

5.2 建議

（1）制定完善相應(yīng)的獎懲政策。加大對公共租賃住房日常巡查力度，建立公共租賃住房違法轉(zhuǎn)租行為舉報查處機制，及時掌握房屋使用情況，一旦發(fā)現(xiàn)有轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為，立即解除合同，收回房屋，并取消該家庭保障房資格，停發(fā)租金補貼，記入不良信息檔案，5年內(nèi)不允許再申請各類保障房及共有產(chǎn)權(quán)住房，并加強社會監(jiān)督。

（2）完善大數(shù)據(jù)電子誠信檔案監(jiān)管。南寧市公共租賃住房也逐步對公共租賃住房小區(qū)實行智能化管理，對小區(qū)門禁實行刷臉識別，開啟智能型物業(yè)服務(wù)[3-4]。公共租賃住房小區(qū)實現(xiàn)“刷臉”進出，并將與智能門鎖等技術(shù)結(jié)合，實現(xiàn)非承租家庭成員不得隨意進入樓棟單元門，保障公共租賃住房依法合規(guī)使用，有效地對公共租賃住房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為進行監(jiān)管和查處；為租戶建立完善的檔案資料，也應(yīng)該建立完善的個人大數(shù)據(jù)電子誠信檔案監(jiān)管，與各行業(yè)合作，將租戶的住房、民政、醫(yī)療、金融等消費行為納入個人信息管理中，對租戶的汽車、銀行存款、房屋、投資等資產(chǎn)進行監(jiān)管，確保租金收繳和公共租賃住房的正常使用。對承租家庭的一次轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為，將可能為其家庭成員日后的很多行為帶來影響。

（3）提高思想認識，發(fā)揮群眾監(jiān)督力量。群眾監(jiān)督才是最廣泛、有效的方式，才能從本質(zhì)上解決公共租賃住房租戶退出問題，尤其是一些以欺瞞實際情況方式騙取保障資格的情況。一方面，租戶自身要提高思想認識，不盲目跟風(fēng)，要遵守公共租賃住房準入與退出的相關(guān)政策法規(guī)；另一方面，政府部門要充分發(fā)揮群眾監(jiān)督的力量，鼓勵支持群眾進行實名或匿名舉報違反公共租賃住房居住規(guī)定的違規(guī)行為。調(diào)動廣大人民群眾進行監(jiān)督，既能監(jiān)督規(guī)范好自身行為，又能對周邊租戶進行有效監(jiān)督。