新時(shí)期房地產(chǎn)法律建設(shè)中的問(wèn)題

石琳 陜西地建土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司

多層次產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身不可或缺的組成部分，在目前的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已受到法律保護(hù)和法律支持。原因是，法律支持著目前行業(yè)的總體狀態(tài)，因此，在行業(yè)房地產(chǎn)中制定適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)和法律非常重要。當(dāng)前房地產(chǎn)公司發(fā)展迅速。在這種情況下，我們需要再添加一個(gè)法律建設(shè)，以便當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)可以擁有一個(gè)良好的內(nèi)部開(kāi)發(fā)環(huán)境。法律建設(shè)是在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中都有著不能忽略的價(jià)值和重要性。

一、新時(shí)期房地產(chǎn)法律建設(shè)中存在的問(wèn)題

（一）欠缺權(quán)威性的住房法律約束。在當(dāng)前情況下，相關(guān)部門(mén)無(wú)法通過(guò)其他具有較高法律水平的住房法律。由于法律影響力薄弱，各種住房法律和法規(guī)不構(gòu)成完整的法律實(shí)體。主要原因是此級(jí)別上缺乏科學(xué)和系統(tǒng)的政策。同時(shí)，現(xiàn)有法律法規(guī)并不全面，但可以在沖突情況下適用。在制定房地產(chǎn)法律的過(guò)程中，參與制定該法的機(jī)構(gòu)仍然分散。

（二）房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不夠完善。目前在我國(guó)建立的房地產(chǎn)法律制度是不夠完善的。原因是房地產(chǎn)長(zhǎng)期市場(chǎng)沒(méi)有形成，與市場(chǎng)房地產(chǎn)相關(guān)的系統(tǒng)尚未得到充分發(fā)展，房地產(chǎn)法的體系還只是一種框架。受影響的員工在制定新的法律，法規(guī)和規(guī)則時(shí)不會(huì)忽略原始的房地產(chǎn)法則。因此，房地產(chǎn)法律與規(guī)則不可避免地會(huì)造成混淆，從而使我國(guó)房地產(chǎn)法律變得一團(tuán)糟，完全無(wú)法發(fā)揮作用。

二、造成房地產(chǎn)法律體系存在問(wèn)題的原因

（一）房地產(chǎn)法律體系建設(shè)指導(dǎo)思想上存在的缺陷。我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展應(yīng)一致。在制定國(guó)有土地的權(quán)利時(shí)，應(yīng)考慮到勞資關(guān)系和物權(quán)法，以及有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理的法律目的是否充分，遵守根據(jù)所有權(quán)而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)管制的基本原則。不支持社會(huì)生產(chǎn)力形成的管理系統(tǒng)和方法。實(shí)現(xiàn)和改善產(chǎn)權(quán)的過(guò)程定義了關(guān)鍵項(xiàng)目。國(guó)家根據(jù)財(cái)產(chǎn)和土地使用權(quán)分離的基本原則，建立了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。這是由于根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的法律和法規(guī)在發(fā)展土地權(quán)時(shí)存在許多不適當(dāng)?shù)念I(lǐng)域。當(dāng)我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)的法律體系時(shí)，沒(méi)有分清楚國(guó)家既是土地所有者，又是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致國(guó)家作為土地所有者和土地利用管理者的身份錯(cuò)亂。因此需要使用管理技術(shù)來(lái)解決與房地產(chǎn)相關(guān)的問(wèn)題，這主要反映在以下事實(shí)上：在建立房地產(chǎn)管理權(quán)利及其基本標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)沒(méi)有使用單一的平衡各種利益的系統(tǒng)，土地權(quán)只尊重國(guó)家利益，而忽視所有者的利益。

（二）房地產(chǎn)法律制定模式不健全。法律的主要目的是保護(hù)所有社會(huì)公民的利益，而不是承認(rèn)不同類(lèi)型的權(quán)力和利益。國(guó)家應(yīng)建立一支由專(zhuān)業(yè)立法人員組成的隊(duì)伍，以增強(qiáng)房地產(chǎn)法律的專(zhuān)業(yè)性，公正性和友善性。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)法律模式行不通，并且存在一些缺陷。沒(méi)有建立由相關(guān)法律和房地產(chǎn)管理人員組成的專(zhuān)業(yè)法律體系。這些法律大部分受制于與建筑相關(guān)的服務(wù)。因此土地和住房部門(mén)可以在建立法律制度的過(guò)程中適用，但受貿(mào)易限制的法律除外。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)法律建設(shè)中的措施

（一）獨(dú)立行政權(quán)力和民事權(quán)利。我國(guó)法律建設(shè)的當(dāng)前趨勢(shì)是將行政權(quán)利與公民權(quán)分開(kāi)，并且相同的房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。行政權(quán)力應(yīng)適度干預(yù)，并在政府的指導(dǎo)下進(jìn)行，但這不是政府的主要作用，它應(yīng)使人們?nèi)媪私獯笮徒M織和人民的積極性以及合法權(quán)利。必須保護(hù)居民的利益。同時(shí)，在執(zhí)政黨的領(lǐng)導(dǎo)下，需要竭盡所能，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的熱情騰出空間，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展做出貢獻(xiàn)。必須保護(hù)公民身份，保護(hù)居民的權(quán)利和合法權(quán)益。同時(shí)，行業(yè)需要更好地反映房地產(chǎn)居民的需求，減少?zèng)_突并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。政府職能的變化應(yīng)增加房地產(chǎn)行業(yè)的自主權(quán)，具體的實(shí)施計(jì)劃應(yīng)充分反映房地產(chǎn)行業(yè)的需求。

（二）監(jiān)督施行現(xiàn)行住房法規(guī)。住房立法即便能夠達(dá)到優(yōu)良的完善度，但是如果沒(méi)有強(qiáng)制性監(jiān)督，則很難強(qiáng)調(diào)法律的有效性。因此，可以看出，從治理的角度來(lái)看，需要保留現(xiàn)行的住房法和其他基本法，以確保大大加強(qiáng)現(xiàn)有的行政管理。特別是，監(jiān)督和執(zhí)行住房立法的各種組織應(yīng)包括社會(huì)團(tuán)體，有關(guān)機(jī)構(gòu)和所有公民。此外，作為政府官員，必須明確規(guī)定執(zhí)行機(jī)制的必要性，以使用適當(dāng)?shù)馁Y源來(lái)提高法律意識(shí)并提高這些官員的職業(yè)素養(yǎng)。

（三）健全現(xiàn)存的基本住房法律。原則上，如果基本住房法得到全面采用，則直接關(guān)系到住房存量的現(xiàn)行管理。因此，有必要考慮住房安全狀況，著重改善現(xiàn)有法律，特別是基本住房法律。作為實(shí)踐中的立法機(jī)構(gòu)，應(yīng)致力于解決一些相互矛盾的法律和法規(guī)，并逐步廢除某些根本上不公平的住房規(guī)則。可以看出，行政管理和監(jiān)管控制方法和技術(shù)的靈活應(yīng)用，基本法房地產(chǎn)的慣性才可以逐步提高。

（四）重視房地產(chǎn)法律的貫徹實(shí)施。在不斷完善和完善相關(guān)法律之后，我們必須有效地執(zhí)行這一特定實(shí)施。法律的制定構(gòu)成了我們實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。司法部門(mén)需要具體的應(yīng)用。首先，需要詳細(xì)應(yīng)用相關(guān)法律。因此，法律的實(shí)施與執(zhí)法機(jī)構(gòu)之間的合作應(yīng)繼續(xù)改善。然后，需要監(jiān)視相關(guān)部門(mén)的具體實(shí)施情況。行政部門(mén)的主要任務(wù)是確保有效執(zhí)法。由于缺乏執(zhí)法機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，會(huì)產(chǎn)生一定的問(wèn)題，因此，必須要加大監(jiān)督力度，確保房地產(chǎn)法律能夠得到有效的實(shí)施。

結(jié)語(yǔ)：鑒于房?jī)r(jià)上漲和行業(yè)快速增長(zhǎng)的突出影響，相關(guān)部門(mén)應(yīng)立即將房地產(chǎn)部門(mén)的注意力集中在此水平上。房地產(chǎn)法律建設(shè)的主要目標(biāo)是保護(hù)消費(fèi)者的基本權(quán)益，有助于優(yōu)化整個(gè)行業(yè)的秩序。因此，與房地產(chǎn)法案相關(guān)的各種修正案相關(guān)的實(shí)踐的本質(zhì)是集中于加強(qiáng)治理和改善現(xiàn)有體系，根據(jù)憲法提高法律建設(shè)的效率。