房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算

石依林 安文茜

本文首先從土地成本核算的內(nèi)涵及特點入手，進而分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)土地成本核算的現(xiàn)狀，肯定成績，重點總結(jié)出土地成本核算存在的問題。最后，針對房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算存在的問題提出可行性建議。

房地產(chǎn)企業(yè) 土地成本 核算

房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算內(nèi)涵及特點

（1）房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算的含義

房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)確定數(shù)目的土地使之達到可以出售或者可以使用的目的而發(fā)生的種種開支是土地成本。按照現(xiàn)行會計準則，房地產(chǎn)企業(yè)核算土地成本是在一級會計科目“開發(fā)成本”里進行的。

房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算的程序是房地產(chǎn)企業(yè)歸納和分配開發(fā)特定范圍土地而花費的全部資本，最后得出某個工程的成本總和或單位成本的程序。二級科目包括“土地征用及拆遷補償費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”和“配套設(shè)施費”[1]。企業(yè)直接組織、管制土地工程而產(chǎn)生的支出應(yīng)該記到“應(yīng)由土地負擔(dān)的間接費用”，主要包括“勞動保護費”、“福利費”、“工資”、“辦公費”等，這些開支在“開發(fā)間接費用”中來歸集，期末再按照規(guī)定的準則分配計到本科目。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算特點

1.多元的成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)有比較廣泛的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，一般同時進行房屋、土地以及配套設(shè)施建設(shè)等多項工程的施工。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本核算要針對不同的業(yè)務(wù)同時進行，一般應(yīng)該按照具體的開發(fā)項目作為對象分別設(shè)置土地成本核算單進行核算。確認土地成本核算目標時，往往應(yīng)根據(jù)項目所在地、用處、構(gòu)造等特點來核算。在等待開發(fā)的土地未開工時就必須認定成本核算的對象，認定之后就不可以隨便更改，也不可相互混淆。

2.土地成本核算周期長

房地產(chǎn)企業(yè)完全開發(fā)一片土地的時間相對于一般的企業(yè)來說是略長的，而且需要通過獲得使用土地的權(quán)利、計劃安排勘探、項目施工、完工驗收等這些步驟，一般至少需要三年左右，如果有些中間階段開展受到阻礙的話，可能會影響后面的階段，還可能會使原來完成的有關(guān)審批手續(xù)到期，需要再次辦理用地預(yù)審、立項手續(xù)，這些都使土地成本核算的時間長，成本管理難度大。所以，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該認真解決土地成本核算時間長的難題。

3.土地成本核算的復(fù)雜性

對于不同階段的土地開發(fā)發(fā)生的費用、付款對象、歸集方法都有很大不同，土地成本中不僅有“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”、“配套設(shè)施費”、“建筑安裝工程費”等直接費用，還有審計費、咨詢費.評估費等間接投入，以及和項目有關(guān)的在開發(fā)的時候融資出現(xiàn)的財務(wù)費用。成本核算科目的繁多導(dǎo)致土地成本核算具有復(fù)雜性。

我國房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算取得的成就

對于可以分辨負擔(dān)對象的企業(yè)開發(fā)土地產(chǎn)生的費用，不需要單獨的算出土地開發(fā)成本，就能直接算到相關(guān)房屋的建設(shè)成本；但如果必須由兩個或者是兩個以上的成本核算目標來承擔(dān)產(chǎn)生的開發(fā)費用，可以先把這些開發(fā)費用算到土地開發(fā)成本里面，最后完成土地開發(fā)開始使用的時候，可以在制定好的分配標準下將費用分別計人到每個相關(guān)的房屋建筑的成本中去。

由于不一樣的設(shè)計要求和不一樣的場地條件，對于房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)項目來說，也會有不一樣的開發(fā)程度。對于不同的開發(fā)土地，費用發(fā)生的內(nèi)容和對象也不是全部相同，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇成本對象的時候要根據(jù)實際發(fā)生?？芍苯託w人土地開發(fā)成本的是開發(fā)土地時發(fā)生的直接費用。開發(fā)間接費用科目是用來歸集間接費用的，歸集之后在月末或年末的時候再分配間接費用到土地開發(fā)成本中去?？筛鶕?jù)已完成土地開發(fā)的項目的具體用途把應(yīng)由土地負擔(dān)的間接費用按照已經(jīng)制定好的標準分配到成本收益對象中去。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算存在的問題

1.房地產(chǎn)土地成本核算的對象不清

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地大部分都是一片一片開發(fā)的，核算的時候要按照不同期限和批次進行，有用于商業(yè)的土地和住宅區(qū)以及高檔住所等不同工程類型。但是在會計規(guī)則和指南中，用什么方式來明確土地開發(fā)成本的核算對象，是根據(jù)開發(fā)期還是開發(fā)區(qū)域或是不同的項目類別，又或是將全部的開發(fā)項目作為成本核算對象，這些都沒有在會計準則中有明確區(qū)分。

2.土地成本歸集口徑缺少規(guī)范和限制

房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地成本核算時，在歸集口徑上有很多缺少規(guī)范和限制的地方，這些不好的地方體現(xiàn)于：首先，房地產(chǎn)企業(yè)土地的支出有較高的專業(yè)性，大部分財務(wù)人員一般情況下不具有有關(guān)充足的土地成本知識，很難區(qū)分歸類性質(zhì)不是很清晰的土地成本，特別是“基礎(chǔ)設(shè)施費”、“前期工程費”與“建筑安裝工程費”之間的具體分類不容易區(qū)分。此外，在具體情況下，普通財務(wù)人員會由于對土地成本認識不清，將不同時期發(fā)生的一樣的土地成本支出計人不同科目，這是由于這些土地成本支出在不同時期發(fā)生并且這個時間段比較長，這樣就造成了歸集土地成本的界限模糊，缺少會計處理上的一致性和連貫性。接著，因為土地開發(fā)的完成度和期限不一樣，會有一些間接成本，這些間接成本不能直接分配到土地中。當(dāng)核算開始時不能正確區(qū)分和設(shè)置土地成本核算對象，發(fā)生的間接費用就不能準確地進行歸集與分配，在開發(fā)一段時間以后就會產(chǎn)生很多未區(qū)分的間接費用。這些間接費用就會增加分配工作的難度，更甚的是很大程度上加大了土地成本核算的難度，并且會方便有人暗箱操作，大大減少了土地成本核算的真實性和精確性。

3.難以明確土地成本核算周期

由于完全開發(fā)一塊土地會用較長的時間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按生產(chǎn)的時間計算土地成本，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和稅金可以按時算出，就能評判企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，算出土地的總成本和單位成本是核算的最后的目的，這樣能準確核算企業(yè)的經(jīng)營利潤，但是在工程完成和驗收之后會有大部分意外，還不可以開始完工結(jié)算，還有住宅區(qū)不可缺少的輔助部分和公共基礎(chǔ)配套部分延遲完工，會影響整個項目的核算，最后會波及土地周期的計算，也會影響整個開發(fā)地塊的核算。加強房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算的建議

（1）統(tǒng)一土地成本核算對象確定原則

為了全面明白開發(fā)土地的類別、什么時間開發(fā)這些境況，同時也為了進一步探索去確定土地成本核算對象，調(diào)研工作在應(yīng)該土地開發(fā)之前就準備好。即使土地成本核算對象對于不一樣的公司來說有很大不同，但是能同一確定土地成本核算對象應(yīng)遵守的準則，就是方便歸納土地成本花費；方便按時結(jié)轉(zhuǎn)土地成本；方便全方位控制土地成本。明晰了確定準則，就能準確地區(qū)分土地成本核算對象，這可以在很大程度上縮小間接花費的發(fā)生，提高土地成本核算的效率，而且還能提高準確性，減少某些不可控的因素。當(dāng)然，劃分土地成本核算對象時也不能劃太多，因為這樣會有比較大的工作量，讓核算工作比較繁雜，也不符合成本效益的原則。還有要注意的是，確定土地成本核算對象之后，不能把土地成本核算對象混為一談，也不能隨便變動，應(yīng)該保持高度的連續(xù)性和一貫性。

（2）規(guī)范和約束土地成本歸集和分配口徑

由于土地成本會計科目比較多，專業(yè)性比較強的土地成本核算普通財務(wù)人員很難進行，僅僅從經(jīng)驗出發(fā)很可能會難以區(qū)分土地成本歸集口徑。在現(xiàn)實情況中，可以經(jīng)過下面的方法來處理，第一在付款時，讓有關(guān)人員在請款單上對詳細的成本類別進行說明，并讓財務(wù)人員制作備查賬簿，可以把不甚明晰的土地成本花費放一起額外核算，以免出現(xiàn)財務(wù)人員離崗導(dǎo)致前后的歸集口徑不統(tǒng)一或時間間隙略長的境況。二是在確定合同臺賬時，確定與之相對的末級會計科目的備查注明來分辨很難辨別的土地成本，在以后記載和維持合同臺賬時按時查對、以便查驗，明晰土地成本對應(yīng)科目后才可以正確進行土地成本的歸集和分配。

（3）成本核算周期的不確定問題

因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，在土地開發(fā)的進程中會因為核算時間的延遲而對整個項目的成本核算造成影響，這時可先將已經(jīng)簽訂的造價或合同在“預(yù)提費用”科目中把還未發(fā)生的項目概算算到土地成本中，沒有造價或合同的可以依據(jù)相同種類的土地成本來預(yù)計，讓工程預(yù)算能夠依謀劃展開，等完成后按照真實的花費調(diào)節(jié)土地成本，這樣就不會對土地的總成本和單位成本造成較大的影響。

[1]任鵬孫志梅.上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計核算問題探討[J].中國注冊會計師，2005（4）：30-32.