特種工程新技術(shù)在老舊小區(qū)綜合治理中的應(yīng)用*

許文賢，柳玉印，盧明全

(大連久鼎特種建筑工程有限公司，遼寧 大連 116023)

0 引言

城市作為現(xiàn)代社會發(fā)展進(jìn)步和人民生產(chǎn)生活的重要載體，是現(xiàn)代文明的標(biāo)志。隨著社會的進(jìn)步，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，建于20世紀(jì)七八十年代的老舊小區(qū)逐步被包圍在城市的中心區(qū)域，這些老舊小區(qū)建于城市發(fā)展初期，普遍存在房屋老化嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，以及公共空間缺失、土地利用率低下、規(guī)劃布局混亂、歷史建筑遭受破壞等問題，這些問題已嚴(yán)重制約了我國城市的良性發(fā)展和社會進(jìn)步。2015年底，中央城市工作會議提出要加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)，提倡城市修補(bǔ)。2016年初，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，要有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產(chǎn)損毀等問題。

目前我國在老舊小區(qū)綜合治理方面研究多從經(jīng)濟(jì)和社會效益層面出發(fā)，對其從技術(shù)層面為主導(dǎo)的綜合研究較少。如何能運(yùn)用技術(shù)手段更好地對老舊小區(qū)進(jìn)行綜合治理，使其發(fā)揮在城市中應(yīng)有的作用，是目前研究的主要方向。建筑物移位、糾傾扶正、空間增建、加固改造、抗震性能提升等特種工程新技術(shù)在既有建筑物單體的加固改造、病害治理方面得到廣泛應(yīng)用，但將其系統(tǒng)應(yīng)用于老舊小區(qū)綜合治理，及其在老舊小區(qū)綜合改造中如何發(fā)揮應(yīng)有作用目前研究尚不充分。

1 特種工程新技術(shù)

目前用于老舊小區(qū)綜合治理的特種工程技術(shù)主要包括：既有建筑物整體移位技術(shù)，糾傾扶正技術(shù)，既有建筑物加固與改造技術(shù)，地基加固與基礎(chǔ)托換技術(shù)，地上、地下空間增建技術(shù)，磚混結(jié)構(gòu)托換成框架結(jié)構(gòu)技術(shù)，老舊小區(qū)配套技術(shù)等。這些技術(shù)在老舊小區(qū)綜合治理中起著不同的作用。

1)既有建筑物整體移位技術(shù) 指的是將既有建筑物從現(xiàn)有位置移動到新的指定位置的技術(shù)，可采用整體移位，也可采用分體移位，有效解決道路瓶頸、原有小區(qū)建筑物規(guī)劃不合理、違章建筑及古建筑文物保護(hù)問題。

2)既有建筑物糾傾扶正技術(shù) 指的是對下部地基出現(xiàn)問題，已出現(xiàn)傾斜或不均勻沉降超限的建筑物采用有效方法予以扶正，并進(jìn)行糾傾前的加固和糾傾后的防復(fù)傾加固技術(shù)，確保建筑物在后續(xù)使用年限內(nèi)正常使用，它可解決由于地基或基礎(chǔ)承載力不足導(dǎo)致的危房問題及古建筑文物保護(hù)問題。

3)既有建筑物加固與改造技術(shù) 指的是針對可靠性不足或使用功能、荷載改變的既有建筑物采用一定的技術(shù)手段進(jìn)行加固和改造，提高其安全性、耐久性和適用性的技術(shù)，該技術(shù)可有效解決既有建筑物年久失修，結(jié)構(gòu)破損；功能轉(zhuǎn)換，升級改造；加固維修荷載增加等一系列問題。

4)地基加固與基礎(chǔ)托換技術(shù) 地基加固指的是采用一定的技術(shù)手段提高原有地基的承載力和減少地基土變形，基礎(chǔ)托換指的是采用一定的技術(shù)手段對原有建筑物基礎(chǔ)進(jìn)行加固、補(bǔ)強(qiáng)及新增受力構(gòu)件，從而改變原有地基和基礎(chǔ)的受力狀態(tài)，使其滿足地基承載力要求。該項(xiàng)技術(shù)可有效解決既有建筑物地基承載力缺失，下部不良地質(zhì)發(fā)育，地下水對地基基礎(chǔ)的不利影響及建筑物沉降過大影響正常使用等問題。

5)地下空間增建技術(shù) 指的是對占地面積大、土地利用率低的建筑物，采用直接增層、外套增層、抬升增層、外擴(kuò)結(jié)構(gòu)增層、室內(nèi)增層等方式增加建筑物使用面積，提高土地利用率的技術(shù)，該技術(shù)可有效解決小區(qū)功能單一、配套空間不足問題。

6)地下空間拓展技術(shù) 指的是在上部結(jié)構(gòu)正常使用的情況下，逆向開挖新增地下空間的技術(shù)，可有效解決小區(qū)停車難、公共空間不足、缺乏人防空間等問題。

7)磚混結(jié)構(gòu)托換成框架結(jié)構(gòu)技術(shù) 指采用逆向托換方式，使既有磚混結(jié)構(gòu)可在無須拆除重建的情況下，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)形式從磚混向框架轉(zhuǎn)換，有效解決磚混結(jié)構(gòu)具有的土地利用率低、單個空間小、剛度低、抗震性能低、可改造性低等問題。

8)老舊小區(qū)配套技術(shù) 是指為了提供老舊小區(qū)的居住水平和舒適度，采取更換外墻保溫、屋面防水、外加電梯、管線綜合整改、增加景觀綠化等的一系列其他技術(shù)的總稱，可有效解決老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差、配套設(shè)施及綠地缺乏等問題。

2 案例分析

大連市某老舊小區(qū)建于20世紀(jì)70年代，18棟住宅，其中16棟為6層磚混結(jié)構(gòu)，2棟為4層磚混結(jié)構(gòu)，長290m，寬182m,總建筑面積約52 200m2,現(xiàn)狀如圖1所示，模型如圖2所示。目前該小區(qū)主要存在以下問題：①小區(qū)整體規(guī)劃混亂，北側(cè)中部2棟4層住宅位于道路中央，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)斷頭路，車輛進(jìn)出困難，經(jīng)常長時間擁堵；②小區(qū)地上無停車位，區(qū)內(nèi)道路狹窄，車輛多數(shù)占道停放，甚至直接停在綠化區(qū)域，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)交通更加堵塞，安全隱患高；③小區(qū)內(nèi)樓網(wǎng)布置相對密集，均為住宅，功能單一，無社區(qū)服務(wù)和便民服務(wù)措施；④土地空間利用率低，居住面積狹小、服務(wù)功能缺失；⑤小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施缺失，住宅為4～6層，均無電梯，老人和幼兒出行不便；⑥小區(qū)環(huán)境混亂，綠化率低，路面老舊。

圖1 老舊小區(qū)現(xiàn)狀

圖2 治理前模型

針對該小區(qū)目前存在的問題，擬采用建筑物移位、糾偏扶正、加固改造、空間增建等特種工程新技術(shù)對其進(jìn)行綜合治理，治理方案如下：①對整個小區(qū)的建筑物進(jìn)行檢測鑒定[1]，根據(jù)檢測鑒定結(jié)果確定每棟建筑物的安全性和抗震性能是否滿足現(xiàn)行規(guī)范要求；②建模分析小區(qū)的總體情況，包括小區(qū)的容積率、綠化率、擋光、防火、道路及配套設(shè)施布置，應(yīng)滿足GB 50180—2018《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》[2]及其他相關(guān)規(guī)范的要求；③根據(jù)相關(guān)規(guī)范進(jìn)行管網(wǎng)綜合布置，將小區(qū)原有地上、地下管線統(tǒng)一遷移布置；④根據(jù)目前小區(qū)缺失的配套設(shè)施空間、停車位等需求，采用逆作法大面積開挖地下空間[3-4]，開挖面積約48 000m2，深度9.0m(見圖3)，新增地下空間主要用于解決小區(qū)停車難、車位混亂等問題，同時局部地下室可兼?zhèn)淙朔拦δ?；⑤對小區(qū)北部12，13號樓進(jìn)行移位施工[5]，打通小區(qū)路網(wǎng)，使路網(wǎng)有效連接，解決小區(qū)規(guī)劃混亂、斷頭路問題；⑥將所有住宅采用抬升增層[6]方式，抬升2層，模型如圖4所示，抬升后單體之間采用裙房相連，使其下部2層形成一個整體，作為商業(yè)、服務(wù)用房，用于教育托幼、社區(qū)服務(wù)、文體活動、商業(yè)服務(wù)等，解決小區(qū)功能單一、配套不足等問題；⑦對耐久失修、結(jié)構(gòu)的安全性和抗震承載力不足的建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)[7-8]和抗震加固；⑧新增外掛電梯、無障礙坡道，解決老年人上下樓困難問題；⑨重新做屋面防水、外墻保溫、更換門窗等，解決節(jié)能問題；⑩待所有車輛均存放在地下停車場內(nèi)，小區(qū)上部除消防車道外，其余場地可全部用于綠化、休閑、健身、社區(qū)配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)人車分流，提高人們生活品質(zhì)。

圖3 新增地下室模型

圖4 整體抬升模型

綜合治理流程為：確定治理目標(biāo)→全面檢測鑒定→方案制訂→管線遷移→逆作法開挖地下空間→移位施工→整體抬升增層施工→直接增層施工→新增電梯施工→配套工程施工(保溫防水、管線整改)→小區(qū)路面、綠化施工→竣工驗(yàn)收。

3 治理效果

通過以上治理方案，可實(shí)現(xiàn)新增停車位500個，新增公共面積2.35萬m2，徹底解決停車難問題，車輛全部停入地下，實(shí)現(xiàn)人車分流；同時,可顯著增加小區(qū)面積使用率，新增商業(yè)用房、辦公用房，解決助老扶幼問題，實(shí)現(xiàn)出行便利；打造“綠化、亮化、硬化、美化、凈化”五位一體的現(xiàn)代化小區(qū)；治理后效果如圖5所示。

圖5 治理后效果

4 結(jié)語

本文從技術(shù)角度出發(fā)，通過對大連市某老舊小區(qū)綜合治理的案例進(jìn)行分析，從常見問題、模型建立、解決方案、治理效果等幾個方面闡述特種工程新技術(shù)在舊城改造中的作用，從而在項(xiàng)目立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)及施工方案選取過程中提供一種新思路。

由上述案例可看出，老舊小區(qū)作為城市主體的重要組成部分，在城市發(fā)展中具有重要作用，但由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)、功能單一，已無法滿足現(xiàn)代化需求，通過運(yùn)用特種工程新技術(shù)對其綜合治理，可有效解決老舊小區(qū)普遍存在的停車難；規(guī)劃混亂、大拆大建、資源浪費(fèi)；土地利用率低下，建筑使用面積不足；房屋老化嚴(yán)重、危房比例高、抗震性能不足；居住使用功能不全，空間狹小，滿足不了現(xiàn)代化生活需求；地下工程與地上既有建筑之間的矛盾；建筑特色缺失，歷史文化無法傳承；老舊小區(qū)配套不足等問題。通過技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)以相對較低成本高效綠色推進(jìn)老舊小區(qū)向現(xiàn)代化小區(qū)轉(zhuǎn)變。