經濟政策不確定性環(huán)境下我國房地產信托的發(fā)展研究

尹悅（中國海洋大學經濟學院）

■ 引言

在房地產行業(yè)飛速發(fā)展的當下，很多問題隨之產生：房地產市場進入存量時代，企業(yè)融資渠道過于單一，銀行信貸為主要融資來源；由于房地產行業(yè)資金量龐大，給銀行帶來了沉重負擔，增加了銀行的系統(tǒng)性風險。此外，經濟政策不確定性也影響了房地產企業(yè)的融資行為，對此，我國房地產行業(yè)應加速轉型升級，開拓新的融資渠道。房地產投資信托基金（REITs）便是一種新的投融資方式，通過集中大眾投資者及機構投資者的資金，由專業(yè)房地產投資人才和基金管理人才將這些資金投資于房地產領域，將租金收入及銷售收入等收益反饋給投資者。REITs的出現(xiàn)，為廣大中小投資者提供了一條參與房地產投資、獲取穩(wěn)定收益的投資渠道，也為我國房地產信托業(yè)提供給了一種新的發(fā)展方式。

■ 文獻綜述

關于經濟政策不確定性的研究較多，主要集中在對宏觀經濟和微觀公司的影響，但是在此基礎上對房地產信托的研究較少。REITs起源于美國，且多為股權類，主要發(fā)展于西方國家?？v觀國內外對于REITs的研究情況，主要是集中于REITs的優(yōu)勢和發(fā)展模式方面。在REITs的優(yōu)勢方面，包括避免雙重征稅，規(guī)避房地產融資風險，REITs投資收益較高，REITs與股票市場的震蕩皆成正相關性。在REITs的發(fā)展模式方面，專家學者圍繞結構模式、管理模式、立法模式、運作模式四個方面展開，并且對權益型REITs和抵押型REITs進行風險分析比較優(yōu)劣。

■ 基于GM（1,1）模型對房地產信托投資額進行預測

GM（1,1）模型是灰色預測理論中的基本模型，應用十分廣泛?；疑到y(tǒng)理論是一種研究少數(shù)據(jù)、貧信息不確定性問題的方法，主要通過對 “部分”已知信息的生成、開發(fā)，提取有價值的信息，實現(xiàn)對系統(tǒng)運行行為、演化規(guī)律的正確描述和有效監(jiān)控。在經濟政策不確定性背景下，GM（1,1）模型可以較好地模擬房地產投資額，為信托業(yè)的發(fā)展提供決策支持。比如，由信托業(yè)協(xié)會得到2011-2019年房地產信托投資額數(shù)據(jù)，在此基礎上利用GM（1,1）模型進行擬合，并預測未來幾年的房地產信托投資額。

（1）初始化建模原始序列：

（2）原始序列的1-AGO生成：

（3）1-AGO生成序列的緊鄰均值生成：

（4）構造數(shù)據(jù)矩陣B和向量矩陣Y

（7）模擬值與模擬誤差見表1。

由表1相對模擬誤差可得平均模擬誤差為5.448%，擬合較好，可以用來進行下一步的預測工作。數(shù)據(jù)圖形模擬如圖1所示：

（8）由GM（1,1）模型預測2020、2021年數(shù)值，最終可得2020年預測值為117523.31，2021年預測值為144731.95。

我國房地產信托投資額呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢，未來預計上升趨勢依然明顯，尤其是我國REITs產品正式發(fā)行后，房地產行業(yè)的信托投資會增長更明顯。我國已經具備REITs發(fā)行的必要性和可行性，依照國外的發(fā)展模式結合我國實際情況發(fā)行REITs是當下金融業(yè)努力的方向。

表1 GM（1,1）模型模擬結果

■ 我國房地產信托發(fā)展建議

在經濟政策不確定性環(huán)境下，為了更好地推進房地產信托的發(fā)展，現(xiàn)提出如下建議：

（1）健全風險規(guī)避機制。根據(jù)監(jiān)管要求，在進行信托交易之前，信托公司應該對房地產信托產品的風險做出一定的識別和評估，如果風險過大，則應該主動放棄該產品?；蛘呖梢詫⒒鸱稚⑼顿Y，以及通過發(fā)行新的信托計劃，作為資金置換來實現(xiàn)融資方的資金補充。一旦風險暴露，信托公司要控制風險，對于不同的產品，要制定適合該產品本身的控制機制。

（2）完善相關法律政策。通過研究我國房地產信托的特征，可以在房地產信托產品的登記、發(fā)行、認購、轉讓等一些過程中明確法律關系，制定相關法律法規(guī)，保證在信托交易過程中達到公平、公正、公開和透明，推動我國房地產信托健康的發(fā)展。

（3）加快推進證券化之路。一方面，我國可以在完善相關的法律法規(guī)基礎上，嘗試發(fā)行房地產投資信托基金，并建立產品流通市場。另一方面，信托公司可以投資存量房地產，通過發(fā)行收益權憑證，籌集資金并運用于開發(fā)存量房地產上，使其達到增值的效果，最終實現(xiàn)資本證券化之路。

圖1 GM（1,1）模型圖形模擬結果