“不期而寓”

潘勝蓮 楊雪儀 彭蕾 徐曉雯 訚蕊

【摘? 要】隨著時(shí)代發(fā)展，獨(dú)居、年輕化已成為租房人群的關(guān)鍵詞。觀念的升級(jí)和住房租賃政策的完善，使得90后的置業(yè)觀悄然改變。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，市面上還沒(méi)有針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生這一群體的長(zhǎng)租公寓，多數(shù)是針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)能力的上班族。因此，大學(xué)畢業(yè)生的住房需求僅僅通過(guò)政府采取措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足。論文從國(guó)家的宏觀政策及市場(chǎng)微觀細(xì)分因素中的人口因素、地理因素、行為因素等方面對(duì)“不期而寓”——青年城市配套綜合體進(jìn)行了分析，為項(xiàng)目的推進(jìn)提供可靠的數(shù)據(jù)和科學(xué)性支持。

【Abstract】With the development of the times， living alone and youthfulness have become the keywords of the rental population. The upgrading of the concept and the improvement of the housing rental policy have made the post-90s generation's concept of home ownership change quietly. After a market survey， there are no long-term rental apartments on the market for the group of college graduates， most of them are for office workers who have some financial means. Therefore， the housing needs of college graduates are far from being met through the measures adopted by the government. The paper analyzes "Unexpected Apartment"， a youth urban supporting complex， in terms of national macro policy and micro market segmenting factors such as demographic， geographical and behavioral factors， so as to provide reliable data and scientific support for the project's promotion.

【關(guān)鍵詞】大學(xué)生;青年城市配套綜合體;長(zhǎng)租公寓;“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)計(jì)劃”

【Keywords】college students; youth urban supporting complex; long-term rental apartment; "Millions of College Students' Entrepreneurship and Employment Program in Wuhan"

【中圖分類號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2021）03-0152-02

1 研究目的

為貫徹落實(shí)市第十三次黨代會(huì)精神，努力打造出“大學(xué)之城、青年之城、夢(mèng)想之城、創(chuàng)新之城”，大力實(shí)施“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)計(jì)劃”，實(shí)現(xiàn)5年留住100萬(wàn)大學(xué)生的目標(biāo)。打造大學(xué)生主題社區(qū)“不期而寓”——青年城市配套綜合體，是為滿足百萬(wàn)大學(xué)生留漢而建造的。在宜居、宜業(yè)、宜創(chuàng)的區(qū)域，規(guī)劃布局和建設(shè)集聚居住、消費(fèi)、娛樂(lè)等生活要素，融合社交、分享、創(chuàng)業(yè)等服務(wù)功能的留漢大學(xué)生主題社區(qū)。

2 研究意義

2019年武漢進(jìn)一步促進(jìn)人才安居，將著力發(fā)展專業(yè)化人才公寓，年內(nèi)籌集5萬(wàn)套（間），對(duì)留漢大學(xué)生租住提供補(bǔ)貼。此外，武漢將出臺(tái)長(zhǎng)租公寓、共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)管理實(shí)施辦法，修訂武漢市人才住房保障管理辦法，及時(shí)向社會(huì)公布長(zhǎng)租公寓、共有產(chǎn)權(quán)房新增房源，定期公布人才承租長(zhǎng)租公寓、購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的情況。

3 研究方法

針對(duì)實(shí)際情況，本文選擇使用市場(chǎng)細(xì)分（Segmenting）和大學(xué)畢業(yè)生租房需求調(diào)查問(wèn)卷的研究方法。市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)包括地理因素（地理區(qū)域、人口密度）、人口因素（年齡、性別、文化程度、家庭經(jīng)濟(jì)收入）、心理因素和行為因素?！安黄诙ⅰ敝饕且缘乩硪蛩亍⑷丝谝蛩睾托袨橐蛩剡M(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。

4 研究過(guò)程

4.1 地理因素

2016年5月，光谷被國(guó)務(wù)院確立為大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新示范基地。東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高等院校林立（見(jiàn)圖1），有武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等58所高等院校，100萬(wàn)名在校大學(xué)生，這為百萬(wàn)大學(xué)生留漢提供較大便利。大學(xué)畢業(yè)生留漢，其中最大的問(wèn)題就是“住”，住的問(wèn)題亟待解決，而這也是“不期而寓”青年大學(xué)畢業(yè)生公寓存在的意義。

4.2 人口因素

2017年初，武漢市決定實(shí)施“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)計(jì)劃”，明確“5年留下100萬(wàn)大學(xué)生”的總目標(biāo)。2017-2018年，留漢大學(xué)生總?cè)藬?shù)已累計(jì)突破70萬(wàn)。武漢人才凈流入率首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，改變?nèi)瞬磐饬骶置妫ㄒ?jiàn)圖2）。據(jù)武漢市人才服務(wù)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，留漢大學(xué)生落戶人數(shù)已累計(jì)達(dá)31.1萬(wàn)。

4.3 行為因素

①租房因素：隨著武漢政府出臺(tái)百萬(wàn)大學(xué)生留漢政策，為了讓廣大人才更好地留在武漢工作與發(fā)展，滿足吃穿住行中最難以滿足的住房需求勢(shì)在必行。當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下，大多數(shù)畢業(yè)生剛畢業(yè)買(mǎi)不起房，政府的公租房數(shù)量有限且需滿足一定條件才能獲得便宜的住房，百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生的住房需求得不到滿足。構(gòu)建“不期而寓”大學(xué)畢業(yè)生青年公寓的目的即解決這一重大問(wèn)題。

②租房狀態(tài)：觀念的升級(jí)和住房租賃政策的完善，使得90后的置業(yè)觀悄然改變，這些年輕人對(duì)于租房的接受程度不斷提升，“只租不買(mǎi)”或?qū)⒅鸩搅餍小Ｄ壳?，大學(xué)畢業(yè)生普遍處于租房狀態(tài)。租房是一個(gè)長(zhǎng)期選擇，直到擁有其他選擇。

③對(duì)價(jià)格的敏感程度：由于目前房租普遍較高，大學(xué)畢業(yè)生剛步入社會(huì)沒(méi)有資金積累。租客網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，六成半的應(yīng)屆畢業(yè)生可以依靠自身的工資或其他收入來(lái)源支付房租。大學(xué)畢業(yè)生普遍存在租房資金壓力，對(duì)租金敏感度較強(qiáng)，約49%的人希望每月租金在1500元以下，約46%的人能夠接受每月1500～3000元的租金，而能夠接受每月3000元以上租金的人數(shù)比例僅為3.9%。同時(shí)，租房的影響因素中價(jià)格占比最大為39.3%。因此，大學(xué)畢業(yè)生對(duì)價(jià)格的敏感程度較高。

4.4 問(wèn)卷調(diào)查法

調(diào)查研究大學(xué)畢業(yè)生的租房意向，有利于了解當(dāng)代大學(xué)生和大學(xué)畢業(yè)生的住房需求，對(duì)解決百萬(wàn)大學(xué)生留漢的住房問(wèn)題有重要意義。2020年11月15日至2020年11月21日通過(guò)線上線下結(jié)合的方式，對(duì)395名大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)行了“大學(xué)畢業(yè)生租房意向情況”專題調(diào)研，收回問(wèn)卷395份，有效問(wèn)卷395份。結(jié)合實(shí)際情況和SPSS系統(tǒng)分析問(wèn)卷，得出以下結(jié)論。

4.4.1 影響因素

價(jià)格為首要考慮因素，地段也較大程度影響人們的選擇，少數(shù)學(xué)生對(duì)戶型有一定想法。其中，選擇價(jià)格作為首要影響因素的占比高達(dá)86.21%，74.14%選擇地段，39.66%選擇戶型。戶型要求以一室一廳和兩室一廳為主，絕大多數(shù)人認(rèn)為三室一廳是沒(méi)有必要的。

4.4.2 相關(guān)需求

住房安全是幾乎所有大學(xué)生考慮的關(guān)鍵因素，希望自己的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全都能得到有效保護(hù)，在調(diào)查中有91.38%的人在意住房的安全問(wèn)題。其中，81.03%的人認(rèn)為需要有良好的隔音效果，有62.07%的人在意居住人員的組成，希望自己與文化水平和社會(huì)階層相近的人住在一起。

4.4.3 內(nèi)部設(shè)施

第一，“家”的感覺(jué)是決定性的影響因素，人們更偏好現(xiàn)代的內(nèi)部設(shè)施，整體簡(jiǎn)潔明亮，功能性強(qiáng)，色彩對(duì)比明顯，富有時(shí)尚感，性價(jià)比高。有近半的人選擇了簡(jiǎn)歐風(fēng)格，主要看重實(shí)用性和多元化。第二，完整的配套設(shè)施包括商業(yè)區(qū)（超市、藥店、餐飲等）、娛樂(lè)場(chǎng)所（電影院、棋牌室、清吧、貓咖等）、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所（羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身房等）。其中，84.48%的人認(rèn)為一套公寓中需要有完整的配套設(shè)施。

5 結(jié)語(yǔ)

在本文的研究中，闡明了本文的研究背景，明確了基本概念，并敘述了研究的目的與意義，從宏觀和微觀層面介紹了青年城市配套綜合體，后提出研究方法與研究框架。研究?jī)?nèi)容從廣大青年留漢的痛點(diǎn)——住房問(wèn)題入手，通過(guò)武漢政府支持結(jié)合畢業(yè)生住房需求打造出一個(gè)青年城市配套綜合體。居住人群的基本特性、居住形式的基本特性以及共享居住的基本特性，基于這三方面對(duì)青年共享社區(qū)的居住空間特性進(jìn)行剖析，為后續(xù)的研究奠定基礎(chǔ)。選定武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（光谷）為初建地址。將理論研究結(jié)合相關(guān)案例，提建造青年城市配套綜合體的方法，即將賓館、酒店、寫(xiě)字樓等商業(yè)用房改建為大學(xué)畢業(yè)生租賃房，支持將閑置公寓等改建為大學(xué)畢業(yè)生租賃房，這種空間生成方法可以運(yùn)用到青年共享社區(qū)居住空間的設(shè)計(jì)實(shí)踐中去，為后續(xù)的研究提供現(xiàn)實(shí)區(qū)域環(huán)境。

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【5】武辦發(fā)〔2017〕25號(hào).關(guān)于加強(qiáng)大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實(shí)施意見(jiàn)（試行）[Z].