房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的難點(diǎn)與對(duì)策

李霞

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，受政策的影響巨大，做好全面預(yù)算可以與時(shí)俱進(jìn)，跟上政策的步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理起步較晚，很多企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理的過(guò)程中，還存在著較多問(wèn)題和困境，通過(guò)解決全面預(yù)算管理中存在的難點(diǎn)問(wèn)題，全面預(yù)算才能真正為企業(yè)所用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

1.為企業(yè)提供全面的規(guī)劃發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期投資較大，無(wú)資金流入，待開(kāi)盤(pán)后能集中收回，銷售達(dá)到一定條件，又面臨土地增值稅及企業(yè)所得稅等大額稅金的支出，資金流存在很大的不確定性。而每一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)則以企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，全面預(yù)算將總體目標(biāo)具體到戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。全面預(yù)算可以在確定未來(lái)收益、費(fèi)用、成本、人員配置及資金流向等環(huán)節(jié)中發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)“瓶頸”，重新配置財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)資源，提高資金使用效率，更好地規(guī)劃實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.提升溝通與協(xié)調(diào)能力。全面預(yù)算目標(biāo)統(tǒng)一，覆蓋企業(yè)的各業(yè)務(wù)范圍，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在編制全面預(yù)算的過(guò)程中，需要各個(gè)部門(mén)進(jìn)行良好溝通。編制預(yù)算需企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)相互溝通，及時(shí)、正確評(píng)估其它各部門(mén)的需求及計(jì)劃對(duì)本部門(mén)的影響，從而提升各部門(mén)相互溝通、理解的能力。

3.提升企業(yè)的控制與監(jiān)督能力。全面預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展各階段都設(shè)立了不同的目標(biāo)，預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中各預(yù)算執(zhí)行單位需要將實(shí)際結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行比對(duì)并發(fā)現(xiàn)差異，及時(shí)監(jiān)控企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度和經(jīng)營(yíng)狀況，發(fā)現(xiàn)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，從而相應(yīng)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略或預(yù)算。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的難點(diǎn)和存在的問(wèn)題

1.全面預(yù)算不“全”。所謂全面預(yù)算的“全”，包含了三層含義：全員參與，全面覆蓋及全程跟蹤。目前，房地產(chǎn)企業(yè)上至高層，下至基層員工都存在認(rèn)為實(shí)施全面預(yù)算是財(cái)務(wù)部及各部門(mén)負(fù)責(zé)人的事，缺乏預(yù)算理念及參與的意識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，預(yù)算涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)及每一位員工，但很多房地產(chǎn)企業(yè)都未將預(yù)算目標(biāo)責(zé)任落實(shí)到各崗位員工，很多員工都沒(méi)有參與預(yù)算。

全面預(yù)算覆蓋很廣，包含經(jīng)營(yíng)、投資、籌資三大活動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)預(yù)算等。很多房地產(chǎn)企業(yè)未將預(yù)算貫穿企業(yè)的縱向目標(biāo)和橫向目標(biāo)，各項(xiàng)目的目標(biāo)脫離企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)，各項(xiàng)目預(yù)算與總體目標(biāo)脫離且未涵蓋整個(gè)項(xiàng)目的生命周期，未將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的各項(xiàng)銷售、投資、財(cái)務(wù)活動(dòng)以及人、財(cái)、物等方面涵蓋。沒(méi)有發(fā)揮預(yù)算在各環(huán)節(jié)中承上啟下的作用，存在某一環(huán)節(jié)出錯(cuò)而影響其他環(huán)節(jié)正常運(yùn)行的情形。

全面預(yù)算未進(jìn)行全程跟蹤，很多企業(yè)重編制，輕執(zhí)行監(jiān)督。企業(yè)編制時(shí)熱情高漲，執(zhí)行監(jiān)督過(guò)程放之任之，沒(méi)有將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事前、事中和事后都納入預(yù)算管理。各崗位員工認(rèn)為只要靠領(lǐng)導(dǎo)或者幾個(gè)人及個(gè)別部門(mén)就能控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)預(yù)算，沒(méi)有將自身作為主角來(lái)執(zhí)行，執(zhí)行力嚴(yán)重缺乏，預(yù)算形同虛設(shè)達(dá)不到預(yù)期的效果。

2.編制預(yù)算前期工作不重視。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有意識(shí)到做好預(yù)算管理要提前做好準(zhǔn)備工作，而不是為了預(yù)算而做預(yù)算，缺乏預(yù)算為企業(yè)目標(biāo)服務(wù)的意識(shí)，缺乏前期規(guī)劃和準(zhǔn)備。沒(méi)有做前期市場(chǎng)調(diào)研和信息溝通、表格設(shè)計(jì)，沒(méi)有預(yù)算目標(biāo)考核的解釋和口徑。部門(mén)間缺少事前溝通，導(dǎo)致各預(yù)算數(shù)據(jù)差異，影響預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。如，財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入與銷售部、工程部的數(shù)據(jù)不匹配，工程進(jìn)度慢，影響辦理預(yù)售許可證及銷售回款，工程部因延期結(jié)算影響財(cái)務(wù)部對(duì)收入及成本的確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)。

3.缺乏有效的組織架構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面預(yù)算管理體系，缺乏有效的組織架構(gòu)或者架構(gòu)單一，所有的預(yù)算數(shù)據(jù)均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，缺乏有效的監(jiān)督、考核機(jī)構(gòu)。 整體預(yù)算管理寬泛、松散、隨意，預(yù)算編制、執(zhí)行、考核等各環(huán)節(jié)流于形式，預(yù)算管理作用得不到優(yōu)先發(fā)揮。因?yàn)槿狈τ行У慕M織架構(gòu)，必導(dǎo)致預(yù)算管理工作的不重視，繼而做不到預(yù)算管理的“三全”。

4.預(yù)算管理方法較傳統(tǒng)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理基于傳統(tǒng)模式，在原有的歷史數(shù)據(jù)上權(quán)衡，而非從公司的戰(zhàn)略出發(fā)，以現(xiàn)有資源為基礎(chǔ)，而非資源為預(yù)算服務(wù)。預(yù)算編制時(shí)，人員專業(yè)素質(zhì)不夠，大多還在采用手工excel表格，部門(mén)間數(shù)據(jù)沒(méi)有進(jìn)行關(guān)聯(lián)，各部門(mén)獨(dú)立成為“信息孤島”，部門(mén)之前數(shù)據(jù)得不到相互印證，預(yù)算執(zhí)行得不到及時(shí)監(jiān)控管理。預(yù)算編制與賬務(wù)處理系統(tǒng)相脫節(jié)，與企業(yè)其他現(xiàn)代信息化管理系統(tǒng)相脫節(jié)。預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行控制，預(yù)算分析及預(yù)警控制都沒(méi)有得到有效地實(shí)施。

5.預(yù)算考核機(jī)制不健全。企業(yè)考核機(jī)制不健全，考核制度不規(guī)范。預(yù)算在前，考核制度在后，導(dǎo)致編制預(yù)算與考核脫離，考核不公平。考核指標(biāo)不健全，只注重財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核，忽略非財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)銷售部的客戶滿意度、辦證速度，工程部的安全零事故都很重要。只注重對(duì)預(yù)算目標(biāo)的考核，忽視對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的考核，導(dǎo)致部分員工在執(zhí)行過(guò)程中付出了努力，但因客觀因素未能完成目標(biāo)導(dǎo)致考核不合格; 或者為了完成目標(biāo)，僅考慮現(xiàn)有資源，編制缺乏成本效益及收益先進(jìn)性的預(yù)算目標(biāo)，沒(méi)有挑戰(zhàn)性，未完成預(yù)算目標(biāo)的找外部客觀原因; 超出的目標(biāo)歸自我主觀能動(dòng)性，不合理的考核方式打擊員工參與預(yù)算的積極性。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

1.加強(qiáng)預(yù)算“三全”管理。預(yù)算前宣傳全面預(yù)算的重要性，讓員工主觀意識(shí)印象深刻。加強(qiáng)全員預(yù)算管理的培訓(xùn)，包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體流程的全方位培訓(xùn); 二是對(duì)預(yù)算管理的培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，提高全員參與的意識(shí)和編制的預(yù)算技能，擴(kuò)大預(yù)算的覆蓋面，明確企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)理念，讓所有員工都知道企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向，包括短期預(yù)算目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)。強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，讓全體員工，尤其是經(jīng)營(yíng)管理層都知道全面預(yù)算管理對(duì)公司發(fā)展的重要性，與主要負(fù)責(zé)人簽訂預(yù)算目標(biāo)責(zé)任書(shū)，使預(yù)算的編制、執(zhí)行及流程跟蹤責(zé)任到人，覆蓋所有部門(mén)和業(yè)務(wù)范圍，確保預(yù)算事前、事中和事后都得到有效執(zhí)行。

2.做好預(yù)算前的準(zhǔn)備工作。強(qiáng)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)積累和分析的重要性，讓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建設(shè)常態(tài)化。如：銷售部要收集分析項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況、地方政策; 財(cái)務(wù)部重點(diǎn)關(guān)注稅收、財(cái)經(jīng)法規(guī)及經(jīng)濟(jì)等政策; 工程部收集項(xiàng)目成本支出及結(jié)算數(shù)據(jù)，各部門(mén)間相互溝通，進(jìn)行數(shù)據(jù)共享與分析，積累項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，為預(yù)算的數(shù)據(jù)分析作參考，提升預(yù)算管理水平。

3.完善組織架構(gòu)。加強(qiáng)全面預(yù)算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，明確預(yù)算管理體制，根據(jù)各房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和特點(diǎn)，成立全面預(yù)算的決策機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)職能分離，明確職責(zé)。決策機(jī)構(gòu)對(duì)全面預(yù)算管理的重大事項(xiàng)做出決定，可由股東會(huì)、董事會(huì)、預(yù)算管理委員會(huì)或經(jīng)理層構(gòu)成; 成立全面日常管理工作機(jī)構(gòu)，一般為管理委員會(huì)或其下設(shè)的預(yù)算管理委員會(huì)辦公室，工作人員除了財(cái)務(wù)人員外，還要有銷售、工程、合同、辦公室、研發(fā)等業(yè)務(wù)部門(mén)人員，負(fù)責(zé)預(yù)算的編制、審核、控制、分析、考核等日常工作; 執(zhí)行機(jī)構(gòu)為企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)、所屬分（子）企業(yè)等，在預(yù)算管理工作機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，組織開(kāi)展企業(yè)全面預(yù)算的編制工作，嚴(yán)格執(zhí)行批準(zhǔn)下達(dá)的預(yù)算并承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。通過(guò)完善企業(yè)的預(yù)算管理組織架構(gòu)，可以提高企業(yè)預(yù)算管理水平，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部整體管理水平的改善。

4.改善預(yù)算管理方法，提升預(yù)算管理人員水平。學(xué)習(xí)和借鑒優(yōu)秀企業(yè)預(yù)算管理方法，提升預(yù)算管理能力，充分應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，規(guī)范預(yù)算管理流程，將預(yù)算管理的四個(gè)模塊：編制、執(zhí)行控制、分析和預(yù)警監(jiān)控納入企業(yè)的現(xiàn)代信息系統(tǒng)。將全面預(yù)算信息系統(tǒng)與會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)、財(cái)務(wù)報(bào)表系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)掛鉤，消除“信息孤島”。

提高預(yù)算管理人員的素質(zhì)，減少人驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)編制預(yù)算而耗用大量組織資源的操作。全面預(yù)算管理人員不止要掌握專業(yè)水平，還應(yīng)學(xué)習(xí)IT、數(shù)據(jù)管理等現(xiàn)代技能，能夠利用小小的編程進(jìn)行預(yù)算管理，提高全面預(yù)算管理的效率。

5.健全考核激勵(lì)制度。建立合理的預(yù)算考核制度，考核制度定在前，做預(yù)算時(shí)才能將其考慮進(jìn)來(lái)，并參照考核制度考量各方面可能影響預(yù)算完成的情形。完善考核指標(biāo)，除了單純的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)考核外，增加顧客滿意度，員工滿意度，安全生產(chǎn)事故率等非財(cái)務(wù)指標(biāo)。注重預(yù)算執(zhí)行過(guò)程及結(jié)果的考核，定期分析預(yù)算執(zhí)行情況，預(yù)警指標(biāo)完成情況，提請(qǐng)執(zhí)行人查找原因，改進(jìn)方法。期末考核時(shí)分析完成結(jié)果及過(guò)程，對(duì)完成結(jié)果或者完成過(guò)程中有亮點(diǎn)的員工給予激勵(lì)，未完成又不注重改進(jìn)方法的結(jié)合實(shí)際情況給予一定的懲罰。將增加工資薪金、提供培訓(xùn)機(jī)會(huì)或者崗位晉升等方式為激勵(lì)方式，降級(jí)或者開(kāi)除等為懲罰手段。

四、結(jié)束語(yǔ)

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，傳統(tǒng)的管理方式已不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求，全面預(yù)算管理作為企業(yè)現(xiàn)代管理的重要組成部分，其作用日益凸顯。做好全面預(yù)算可以提高房地產(chǎn)企業(yè)自身管理水平，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理的過(guò)程中存在諸多問(wèn)題。如本文所述，缺乏“三全”、組織架構(gòu)的不完善、管理方法滯后等，鑒于此類問(wèn)題，企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，不斷完善優(yōu)化預(yù)算管理體系，確保全面預(yù)算管理得到行之有效的運(yùn)用，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展保駕護(hù)航。

（作者單位：云南紅塔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司玉溪分公司）