房地首次登記可不進行土地分攤

徐映雪

案 ? 例

A 公司申請辦理一棟幼兒園的首次登記，該幼兒園為一住宅小區(qū)內(nèi)的配建幼兒園，幼兒園主樓旁邊有一個800多平方米的操場，但并未用圍欄等實體隔離物與幼兒園以外的小區(qū)部分隔離，A公司提交的總平面圖等規(guī)劃批準材料對幼兒園的土地使用面積也未明確標示。不動產(chǎn)登記機構在辦理該幼兒園首次登記時如何登記其土地分攤面積？

分 ? 析

筆者認為，分攤土地使用權面積并非一個法律概念，較為抽象虛擬，一般是指土地開發(fā)范圍內(nèi)不同建筑物所有權分別對應的土地使用權。是因階段性管理方式不同而衍生的產(chǎn)物，在房地分散登記時期就已存在，由來已久。在全國范圍開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，有的地區(qū)實行房地分散登記，有的地區(qū)實行房地一體登記。對土地進行分攤主要是房地分散登記地區(qū)的做法，因分散登記時房屋登記簿上不體現(xiàn)土地使用權的具體信息，通過每個房屋建筑面積對應分攤一定土地面積的方式，給房屋所有權信息和土地使用權信息搭建一個橋梁，以實現(xiàn)指標意義上的關聯(lián)。

原國土資源部于2002年2月下發(fā)了《關于進一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2002〕31 號），其中，第 3 條規(guī)定：“為保證住房用地登記工作的進度，對當前各式各地普遍存在的樓房用地分攤難的問題，可根據(jù)不同情況，采取不同方法加以解決。對地方已有明確規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。對沒有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設立共用宗進行土地面積分攤。對開放式難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積進行分攤，對樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊，不登記，在造冊時，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有?！?/p>

2015年3月，原國土資源部下發(fā)了《關于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25 號），對不動產(chǎn)登記簿使用和填寫做了相關規(guī)定，要求填寫按照不動產(chǎn)權籍調(diào)查的有關技術規(guī)定計算的獨用土地面積、分攤土地面積。權利人在一宗地內(nèi)的獨用土地面積和分攤土地面積之和為該權利人的土地使用面積。在全國范圍全面開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，新版不動產(chǎn)登記簿沿用了原登記簿的做法，可繼續(xù)記載土地分攤面積，但部里下發(fā)的數(shù)據(jù)規(guī)范及系統(tǒng)顯示，土地分攤面積并非必填項，不填寫也不會影響數(shù)據(jù)匯交。

那么在進行房地首次登記時，是否一定要記載土地分攤面積呢？由于國家級法律法規(guī)并未明確規(guī)定強制性進行土地分攤，國內(nèi)各地登記機構的處理方法不盡相同。有的地區(qū)繼續(xù)沿用原分散登記地區(qū)的做法，首次登記時對每一個建筑物都記載土地分攤面積;有的地區(qū)區(qū)分了不同類型，要求住宅小區(qū)以不分攤土地面積為原則，分攤土地面積為例外，非住宅以分攤土地面積為原則，不分攤土地面積為例外;有的地區(qū)規(guī)定比較彈性，要求按不動產(chǎn)權籍調(diào)查有關要求執(zhí)行，可以分攤的繼續(xù)分攤，確實分攤困難的可暫時不予分攤，如鄭州市;還有的地區(qū)徹底取消了土地面積分攤，如南京、天津、青島、深圳等地，不動產(chǎn)權證書上記載宗地土地使用權總面積。筆者支持最后一種做法。

其一，在房地分散登記時期，土地分攤面積確實是一個重要的技術指標，是連接房屋和土地的唯一紐帶，在辦理土地登記、征收土地使用稅及補交土地出讓金等方面都得以應用。但全國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，這一制度實施背景已發(fā)生徹底變化，房屋所有權信息和土地使用權信息在一本證書上得以體現(xiàn)，在實質(zhì)上與形式上都已成為一個有機的整體，無需再借助分攤土地面積的形式得以關聯(lián)。目前，在補交土地出讓金、征收土地使用稅等計算公式中，影響因子已不再包括土地分攤面積。

其二，在實際操作中，計算土地分攤面積時會受到不動產(chǎn)單元的位置、用途等因素影響，沒有規(guī)定統(tǒng)一的分攤標準，目前存在多種分攤方法，主要有分攤建筑物基底占地面積、建筑物正投影面積、整宗地土地面積等幾種方式。其中，分攤建筑物基底占地面積是住宅建筑物采用最多的一種分攤方式，一般把住宅建筑物按四邊最外點，外延1.5米的矩形作為建筑物占用建設用地范圍設立共有建設用地使用權。每戶房屋的建設用地使用權按照按份共有使用權進行登記。分攤整宗地土地面積是商業(yè)、工業(yè)建筑物常采用的分攤方式。幾種分攤方式各有優(yōu)劣，但均存在一定誤差和局限性。如在實踐中涉及到地下車庫開發(fā)或開發(fā)單位采取分期開發(fā)、合法進行規(guī)劃變更等情況，就會給上述土地面積分攤方法帶來不同的難題。如按整宗地進行土地面積分攤的商業(yè)、工業(yè)項目，涉及分期開發(fā)的，隨著工期進展，建造完成的房屋逐漸增多，先期已登記完畢的土地分攤面積這一指標也隨之不斷變化，直至最后一棟建筑物建造完成時為止，其間，如在不動產(chǎn)權證上對土地分攤面積進行記載，則指標的每一次變化均需辦理變更登記，不具有可操作性。再如小區(qū)內(nèi)一棟建筑物通過合法變更規(guī)劃增加了建筑面積，但在變更前地上建筑物已將地表土地全部分攤，這就使得合法加建的房屋無土地可分攤，也無法享有相應的土地使用權。

其三，現(xiàn)無任何法律法規(guī)要求必須記載土地分攤面積。根據(jù)《操作規(guī)范》1.2.2規(guī)定的一體登記原則，房屋等建筑物、構筑物所有權登記應當與其所附著的土地一并登記，保持權利主體一致。這里規(guī)定了對房屋進行登記時應一并登記所附著土地的面積，但對是否登記各產(chǎn)權體具體分攤的土地使用權面積并未明確。

其四，《物權法》第93條規(guī)定，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有指按各自的份額享有權利，共同共有指對權利不進行份額分割，權利人共同享有權利。根據(jù)《不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》5.1的有關規(guī)定，在地籍子區(qū)內(nèi)，兩個或兩個以上權利人共同使用的地塊，且土地使用權界線難以劃清的，應設為共用宗。所謂共用宗，即兩個或兩個以上的土地使用權人共同持有同一宗土地的使用權，界線不明。

《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》第3條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。由此可知，業(yè)主對建設用地使用權形成了一種準共有狀態(tài)，屬于特殊的按份共有，界線是難以劃清的，根據(jù)《物權法》及《不動產(chǎn)權籍調(diào)查技術方案》的有關規(guī)定，應設為共用宗。

其五，土地面積是不動產(chǎn)自然狀況的表現(xiàn)形式 ， 在實物形態(tài)上是一個不可割裂的主體，而土地分攤是一個虛擬抽象的概念，即便確定了某戶房屋的分攤土地面積，也無法明確其具體位置和界線，因此只需明確業(yè)主共同享有該宗地土地使用權即可，每戶業(yè)主能分攤到多少面積的土地使用權并不重要，沒有實際性的意義。此外，記載該宗地土地使用權總面積，能更加直觀地體現(xiàn)業(yè)主對該宗地擁有合法使用的權利，而不是僅對分攤的土地面積擁有使用的權利，對業(yè)主權利不但不會產(chǎn)生影響，反而更有利于保護其合法權利。

具體實踐中，各地可以出臺地方文件的方式，停止對土地面積進行分攤。以文件出臺的時間為節(jié)點，對前期已記載土地分攤面積的信息，或采用技術手段對相關技術指標予以屏蔽，或根據(jù)“新法優(yōu)于舊法、法不溯及既往”的原則予以保留，在辦理后續(xù)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務時再行取消。

針對上述案例，不動產(chǎn)登記機構在對幼兒園進行首次登記時如記載其土地分攤面積，則必須判明主樓旁邊操場所占800多平方米土地的權利歸屬。如規(guī)劃專供幼兒園的幼兒活動使用，則應計入幼兒園的土地分攤面積，首次登記時登記為A公司所有;如規(guī)劃供全小區(qū)的業(yè)主使用，則不應計入幼兒園的土地分攤面積，首次登記時登記為小區(qū)全體業(yè)主共有。但由于A公司提交的總平面圖等規(guī)劃批準材料對幼兒園的土地使用面積未作明確標示，現(xiàn)場也未有實體隔離物予以區(qū)分，不動產(chǎn)登記機構對幼兒園的土地分攤面積難以確定，如盲目登記則極易引起小區(qū)業(yè)主和A公司的糾紛。當然登記機構也可以選擇對規(guī)劃部門發(fā)函，請其明確該操場是否屬于《物權法》第73條所規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)其他公共場所和公用設施”，等其復函后再行辦理。但此舉勢必延長了A公司取得不動產(chǎn)權證的時間。基于之前的分析，建議首次登記時不再記載該幼兒園的土地分攤面積，只記載其建筑面積及該宗地土地使用權總面積。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）