投資買房避開(kāi)這些“坑”

溫慧抒

十四五規(guī)劃定調(diào)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)5年調(diào)控方向，再次強(qiáng)調(diào)全國(guó)仍然堅(jiān)持“房住不炒”方針不動(dòng)搖。也就是說(shuō)，未來(lái)5年全國(guó)房?jī)r(jià)仍然以“穩(wěn)定”為主，不會(huì)大漲大跌，投資收益可能是相當(dāng)有限的。

如果你真的要投資房產(chǎn)，那我也特別提示幾個(gè)重點(diǎn)需要你避開(kāi)的“坑”。

海景房的“坑”，踩了嗎？

“面向大海，春暖花開(kāi)”，看似無(wú)比的美妙環(huán)境，而事實(shí)上卻有諸多缺點(diǎn)。

我一個(gè)朋友在深圳買的就是海景房，每平米11萬(wàn)多，買了170平米，要2000萬(wàn)左右。他目前的痛苦在于，原來(lái)的“面向大?！?，現(xiàn)在幾年過(guò)去，前方蓋了一棟大樓，“面向大?！弊兂闪恕耙痪€天”的海景。

另一個(gè)同學(xué)在廈門，她的海景房光陽(yáng)臺(tái)就是12米的寬度。而她的痛苦就在于這兩年的臺(tái)風(fēng)摧殘，摧殘的結(jié)果是陽(yáng)臺(tái)玻璃爆裂，房間衣物飛出，暴雨倒灌進(jìn)房間。

海景房，經(jīng)歷了幾度起起伏伏，目前已經(jīng)失去了往日的風(fēng)光。最讓人詬病的就是，乳山銀灘現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格才僅有新房的一半，這更讓許多抱著以投資為目的的人欲哭無(wú)淚，心生怨恨。

人們對(duì)海景房的態(tài)度也已經(jīng)由過(guò)去的狂熱而逐漸轉(zhuǎn)向理智。海景房，到底有沒(méi)有價(jià)值？我們?cè)谶@里為讀者做一下分析，希望能夠幫你避“坑”。海景房的核心價(jià)值是“海景”，但其實(shí)這并不是居住的必備因素，它只是提升房屋附加值的其中一個(gè)要素，對(duì)房?jī)r(jià)的提升非常有限。另外一方面，就是中國(guó)是一個(gè)沿海的國(guó)家，發(fā)達(dá)城市一般都靠近東部沿海，海景資源雖然比較少，但并不稀缺，能欣賞到海景資源的城市不少，能度假的城市也很多，購(gòu)房者不會(huì)僅僅只是因?yàn)楹＞百Y源這一個(gè)要素就購(gòu)房。

中國(guó)的海南省，有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，每年一到冬季，就會(huì)有大量東北人來(lái)這里“冬眠”。他們或者在這里購(gòu)置房產(chǎn)，或者是短期租賃，從每年的11月份到次年的5月份，東北地區(qū)條件稍微好一些的老年人，就會(huì)把這里當(dāng)他們的第二故鄉(xiāng)。他們一致的回答是，來(lái)海南“養(yǎng)身體”。但是，一到5月份以后，這里的房子多半就空空蕩蕩，沒(méi)有人居住了。

實(shí)際上，這些出租率低、空置期長(zhǎng)的海景房，價(jià)格相當(dāng)昂貴，而這種昂貴的價(jià)格與其能夠帶來(lái)的“滿足感”之間是非常不匹配的。作為一家旅行酒店住所，短時(shí)間感受可能會(huì)很爽，真正是“面向大海，春暖花開(kāi)”。但是，長(zhǎng)時(shí)間居住，則完全就是另一番景象了，特別是老人或者是上了歲數(shù)的人，往往身體和關(guān)節(jié)的毛病就比較多。

海景房多為近些年新建，開(kāi)發(fā)后配套的緩慢發(fā)展也將帶來(lái)一段時(shí)間的空窗期。因此，大家在購(gòu)房時(shí)需針對(duì)具體樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，清楚了解現(xiàn)階段配套，以及做好自己的買房規(guī)劃。

這里還有一點(diǎn)特別提醒廣大讀者，2017年3月31日，國(guó)家海洋局出臺(tái)了我國(guó)首個(gè)海岸線法規(guī)——《海岸線保護(hù)與利用管理辦法》。法規(guī)規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目占用自然海岸線，將被納入海洋生態(tài)紅線管控，特別是海邊民居或海景房占用自然岸線。2020年，全國(guó)自然海岸線保有率大概不低于35%，而且自然海岸線保護(hù)將納入地方政府政績(jī)考核。國(guó)家已將海洋自然岸線納入國(guó)家保護(hù)體系，以后全國(guó)各地的濱海地區(qū)將被嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)海景房，某些不能達(dá)到自然海岸線要求的海景房項(xiàng)目將不會(huì)被批準(zhǔn)，尚未取得各類合法手續(xù)的海景房必將被整改或拆除，而已經(jīng)取得合法合規(guī)建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃的海景房項(xiàng)目的稀缺性將大幅度提升。所以，在投資海景房的選擇上，更需要具體分析，事先為自己排雷，避免踩到上文提及的各類大“坑”。

弱三四線城市房產(chǎn)別過(guò)多持有

房?jī)r(jià)的區(qū)域差異化愈加明顯，特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的三四線城市。2020年11月份，各地認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院部署，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅總體平穩(wěn)，略有回落。11月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲明顯降速，70個(gè)城市中僅36城新房?jī)r(jià)格上漲。新房?jī)r(jià)格上漲城市減少，下跌城市增加。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化會(huì)愈加明顯。其表現(xiàn)為，一線城市以及一些強(qiáng)二線城市穩(wěn)中有升，上漲幅度較大的主要集中在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，京津冀比較弱，而三四線城市走勢(shì)分化。產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢、人口凈流出的城市，房?jī)r(jià)還是處于下降通道中。

與此同時(shí)，國(guó)家會(huì)加快房地產(chǎn)稅的推出時(shí)間，中國(guó)在"十四五"期間能夠開(kāi)征房產(chǎn)稅的可能性極大。這一點(diǎn)從2020年10月11日開(kāi)始的10年一次的人口普查，已經(jīng)可以看出一些端倪。因?yàn)榇舜问腔诖髷?shù)據(jù)之下的，不僅需要“查人”，還需要“查房”。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)的背景下，“查房”可以更精準(zhǔn)的估算人口，防止因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)造成數(shù)據(jù)失真的情況。據(jù)已經(jīng)進(jìn)行過(guò)人口普查的人的介紹，首先會(huì)確認(rèn)戶籍是否在該住宅，之后確認(rèn)該住宅幾人居住，再確認(rèn)房屋面積和幾個(gè)房間。顯然，此次人口普查，不再是一次簡(jiǎn)單的例行統(tǒng)計(jì)，也可能是為房產(chǎn)稅的開(kāi)征提供必要的數(shù)據(jù)支持了。

持有多套房，尤其是在三四線持有多套房的房主們，未來(lái)一定要注意調(diào)整你的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。可以考慮賣掉在三四線多余的房產(chǎn)，用持有的資金再去一線或者強(qiáng)二線的城市，尋找有增值潛力的房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

避開(kāi)“老破小”與“遠(yuǎn)郊區(qū)”這兩大“坑”

雖然“老破小”的房子便宜，但是它的流通性太差，很難變現(xiàn)，而且漲價(jià)空間有限，最好是能買新房或者近8年內(nèi)的房子。因?yàn)椤袄掀菩　贝嬖诘膯?wèn)題太多了：產(chǎn)品舊、貸款年限不長(zhǎng)和貸款少、社區(qū)氛圍差，資源很難聚集。舉個(gè)例子，這一次上海二手房急速萎縮的時(shí)候，價(jià)格下滑最厲害的正是那些“老破小”。“老破小”現(xiàn)在正在被替換，在這種小區(qū)里面，會(huì)留下來(lái)的不會(huì)是有頭有臉的人物，有能力的人一定會(huì)賣了它，繼續(xù)換更大更新的房子。

郊區(qū)（沒(méi)有城市群、城市圈概念）的大“坑”，誰(shuí)買誰(shuí)頭疼。千萬(wàn)不要被所謂的未來(lái)的生態(tài)、旅游或者是百萬(wàn)大城有多棒多棒所迷惑，原因很簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)加快城市兩極分化，城市的功能劃分會(huì)越來(lái)越精準(zhǔn)和細(xì)化，沒(méi)有更多年輕人聚集和適合年輕人發(fā)展的邊遠(yuǎn)郊區(qū)，一定會(huì)越來(lái)越?jīng)]有增長(zhǎng)空間。