后疫情時代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)何去何從
——2020年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展報告

◎ 文/毛 崢

2020年是非同尋常的一年，新冠肺炎疫情爆發(fā)，國內(nèi)外經(jīng)濟政治形勢錯綜復雜，世界正經(jīng)歷著百年未有之大變局。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)作為實體經(jīng)濟的核心載體，在年初疫情爆發(fā)時遭受了嚴峻的沖擊和挑戰(zhàn)。如今，雖然疫情在國內(nèi)已經(jīng)得到有效控制，但在全球范圍內(nèi)，疫情依然肆虐，對外的各類產(chǎn)業(yè)要素交流、貿(mào)易以及招商引資都面臨困難與障礙。剛剛落幕的中央經(jīng)濟工作會議為構(gòu)建新時期高質(zhì)量發(fā)展格局廓清了方向，“十四五”期間，自主科技創(chuàng)新和制造業(yè)提升轉(zhuǎn)型將成為重頭戲。在宏觀趨勢的劇烈變化之下，將會出現(xiàn)哪些與產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)息息相關的歷史性機遇，要抓住這些機遇，又應提前做好哪些布局和準備？

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）黑天鵝來襲，疫情給行業(yè)帶來六大影響

隨著2020年年初新冠疫情的爆發(fā)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)陷入一定程度的危機。有智庫指出，疫情將對2020年園區(qū)經(jīng)濟既定的發(fā)展目標帶來20%至30%的負面影響。疫情對產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在以下六個方面：

1、園區(qū)收入下降，現(xiàn)金流壓力陡增。受疫情影響和防控措施總體要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)普遍出現(xiàn)了一段時間的全面停產(chǎn)停工，部分園區(qū)的企業(yè)甚至出現(xiàn)了退租、退房的現(xiàn)象。此外，許多園區(qū)積極響應國家的號召，為企業(yè)減免租金等一系列相關費用，這在一定程度上會讓園區(qū)的收入下降。

2、疫情防控管理壓力增大，園區(qū)的運行面臨“大考”。園區(qū)匯聚眾多企業(yè)和人員，是疫情防控的難點區(qū)域，疫情對園區(qū)提出更高的要求，對園區(qū)也是一次前所未有的“大考”。

3、園區(qū)的服務體系深受影響，面臨突破和重構(gòu)。這次的疫情對園區(qū)的服務體系，尤其是應急的服務體系提出了更高的要求。缺乏系統(tǒng)性綜合服務經(jīng)驗的園區(qū)一定會面臨重構(gòu)服務體系的局面。

4、招商壓力增大，招商方式面臨創(chuàng)新。受到疫情影響，客戶無法到園區(qū)來現(xiàn)場考察交流，客戶的選址和發(fā)展計劃也會受到影響，園區(qū)的招商工作面臨比較大的壓力。在這種情況下，線上招商的一些新興模式也就興起了。

5、項目建設受阻，既定工期需延后。建設項目工期與預期有偏差，同時也會對項目后續(xù)的資金計劃、招商運營的計劃產(chǎn)生一些連帶的影響。

6、新業(yè)態(tài)催生新挑戰(zhàn)，園區(qū)發(fā)展不確定性增大。疫情催生的云辦公、無人生產(chǎn)、在線教育等新業(yè)態(tài)、新模式，一定程度上抑制了企業(yè)的實體物業(yè)空間需求。

這次疫情對產(chǎn)業(yè)園區(qū)整個行業(yè)來講，既是一只“黑天鵝”，也是對園區(qū)把重大突發(fā)事件影響降到最低能力的一次檢驗。正如每一次經(jīng)濟危機的背后都會孕育出偉大的企業(yè)，在看到重大事件負面影響的同時，我們也需要找到背后蘊藏的潛在機遇。

（二）園區(qū)經(jīng)濟對經(jīng)濟增速貢獻超30%，南北方差距明顯拉大

產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為我國實體經(jīng)濟的“晴雨表”，并且發(fā)揮著重要的引擎作用。從1984年國家正式批準設立開發(fā)區(qū)以來，伴隨著改革開放的熱潮，在36年間，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建立和國際接軌的發(fā)展模式、經(jīng)濟的管理體制、加快引進國內(nèi)外資金技術(shù)和管理經(jīng)驗等方面，發(fā)揮了非常重要的作用。

根據(jù)商務部發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前我國已經(jīng)擁有產(chǎn)業(yè)園區(qū)將近2萬個，其中經(jīng)認定的開發(fā)區(qū)總數(shù)有2680多個，省級的開發(fā)區(qū)超過了2000家，國家級的經(jīng)開區(qū)有219家，國家級的高新區(qū)有169家。整個園區(qū)經(jīng)濟對全國經(jīng)濟貢獻的增長率已經(jīng)超過了30%。

2019年，全國218家國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10.8萬億元，同比增長8.3%，占同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的10.9%。218家國家級經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)財政收入2.1萬億元，同比增長5.6%，占全國財政收入的10.9%。

然而，隨著中國經(jīng)濟逐步轉(zhuǎn)向依靠創(chuàng)新驅(qū)動的發(fā)展階段，南北市場發(fā)育差異問題凸顯，南方轉(zhuǎn)型升級較快，而北方逐漸乏力。截至2020年第三季度，中國經(jīng)濟總量排名前十的城市依次是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢。天津首次掉出前十席位，排名第11，北京成為唯一留在前十榜單里的北方城市。

2020年，中央要求，加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國際國內(nèi)雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。在南方，東南地區(qū)因日益發(fā)育的市場機制快速出清過剩產(chǎn)能，大力騰籠換鳥推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級；在北方，因市場機制改革滯后，營商環(huán)境相對較差，新經(jīng)濟新動能培育緩慢，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級相對困難。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，南北差異也越發(fā)明顯。北方產(chǎn)業(yè)園以北科建、中關村等國企背景為代表，開發(fā)理念以政府調(diào)控為主；南方產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展相對市場化，尤其是廣州、深圳、上海，產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，主題性、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)園較多，而且市場自由化，民間投資也相對活躍。而在產(chǎn)業(yè)類型方面，北方多以重工業(yè)為主，南方重點城市已逐步形成以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

（三）各項政策出臺，機遇與挑戰(zhàn)并存

國家及地方政策對產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)及企業(yè)始終有著舉足輕重甚至事關生死的影響。政策的變動幾乎是無時無刻不在發(fā)生的，對于政策走向以及地方政府訴求的判斷和研究，不僅是每一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)的必修課，更是賴以生存的必備技能。只有順著政策指引的方向，及時調(diào)整自身企業(yè)戰(zhàn)略以及提供的產(chǎn)品與服務，才能保證企業(yè)長期的良性發(fā)展。

2020年產(chǎn)業(yè)政策有三個方面需要重點關注：

一是國土空間規(guī)劃，包括國家“十四五”規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，這對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其產(chǎn)城融合園區(qū)來說是至關重要的，它決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展空間在哪里，發(fā)展方向在哪里?！笆奈濉币?guī)劃要求暢通國內(nèi)大循環(huán)，依托強大國內(nèi)市場，貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)，打破行業(yè)壟斷和地方保護，實現(xiàn)區(qū)域一體化發(fā)展。長三角、粵港澳大灣區(qū)以及成渝城市群作為中國最具代表性和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，區(qū)域一體化將加速深化，推進城市群內(nèi)部形成完整互補的產(chǎn)業(yè)鏈分工，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間布局的協(xié)同發(fā)展。如2020年以來，中央及地方出臺多項支持政策，支持長三角一體化發(fā)展，隨著《<長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要>江蘇實施方案》，長三角一體化發(fā)展步入快車道。預計未來將有更多地區(qū)出臺并落地區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，且更加注重區(qū)域間的協(xié)同一體，城市群、都市圈等將獲得更大的發(fā)展空間，同時各城市群間有望形成完整、互補的產(chǎn)業(yè)鏈分工，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局。

二是制度改革。產(chǎn)業(yè)園區(qū)歸根到底還是“以產(chǎn)為核”，所有的國家級高新區(qū)、開發(fā)區(qū)最終使命還是要助推國家科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級。因此，科創(chuàng)板的出現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營提出了更高的要求和挑戰(zhàn)，同時也是重大的發(fā)展機遇?！笆奈濉币?guī)劃建議明確提出“加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動經(jīng)濟體系優(yōu)化升級”，這是中央針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢和新挑戰(zhàn)，作出的重大戰(zhàn)略部署，為未來五年我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向和重點。在此契機下，園區(qū)主體積極發(fā)揮戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重要引擎作用，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。其一，園區(qū)主體與地方政府簽訂合作協(xié)議，培育打造高端產(chǎn)業(yè)集群，如華夏幸福與浙江金華開發(fā)區(qū)簽訂合作框架協(xié)議，重點聚焦新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、健康生物產(chǎn)業(yè)園、中央創(chuàng)新區(qū)、轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)等板塊；其二，園區(qū)主體新拓項目，聚焦人工智能、智能制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，如星河（黃江）人工智能小鎮(zhèn)項目動工儀式圓滿舉行，聯(lián)東U谷智能制造產(chǎn)業(yè)園項目落戶臨海，天安數(shù)碼城2.4億摘青島地塊，要求引入戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)；其三，園區(qū)項目集中簽約，產(chǎn)業(yè)聚焦智能制造、生物醫(yī)藥等，如聯(lián)東U谷舉行南安智能制造產(chǎn)業(yè)綜合體項目簽約儀式；張江科學城50個重點項目集中簽約，產(chǎn)業(yè)方向主要集中于集成電路、生物醫(yī)藥以及人工智能。

三是基礎設施公募REITs，為二級園區(qū)資產(chǎn)提供了一個可選擇的優(yōu)質(zhì)退出渠道。最新消息顯示，國內(nèi)首批公募REITs已經(jīng)赴發(fā)改委答辯結(jié)束，完成答辯的機構(gòu)正在積極準備證監(jiān)會、交易所的申報材料。目前國內(nèi)有10家以上的園區(qū)開發(fā)商參與了第一批公募REITs的申報，包括臨港集團、張江高科、青浦工業(yè)園、兆潤控股集團、北京中關村發(fā)展集團、首鋼集團、招商蛇口、東湖高新、廣州開發(fā)區(qū)金控集團等。公募REITs對產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，可以說是園區(qū)運營商自身運營管理能力的IPO。好的園區(qū)運營，意味著產(chǎn)業(yè)生態(tài)良性集聚，具有強大的產(chǎn)業(yè)吸附魅力，足以支撐租約的穩(wěn)定和租金的提升，甚至能保障產(chǎn)業(yè)租戶本身的優(yōu)異素質(zhì)。公募REITs的機制足以激勵中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正回歸資產(chǎn)的本源和運營的本質(zhì)，重塑優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)機制，從而對扶持實體經(jīng)濟，鼓勵“小而美”的園區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)異運營，解決存量資產(chǎn)流動性問題產(chǎn)生應有的示范價值——實現(xiàn)“實業(yè)為體，資本為用，運營為本”。園區(qū)公募REITs將是未來行業(yè)通行的一個工具，不僅在于融資渠道的拓寬，更是作為一個全新的價值衡量標尺。在國家大的“經(jīng)濟雙循環(huán)”戰(zhàn)略下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣需要自身的“雙循環(huán)”戰(zhàn)略，公募REITs在“產(chǎn)業(yè)、資產(chǎn)、資本”緯度所促動和促成的輕重資產(chǎn)平衡內(nèi)循環(huán)，將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的另一個顯著特征。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展趨勢

近年來，由于我國經(jīng)濟發(fā)展的需要，產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸被各級政府所重視。它在區(qū)域經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟之間形成了一個產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的橋梁，它承載著區(qū)域產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)組合與補充，以及主導產(chǎn)業(yè)的合理鏈接與配套等功能作用。目前園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展日趨完善、日漸成熟，已形成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設與發(fā)展的特有運營模式，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的組成部分，在今后的經(jīng)濟建設中將進一步發(fā)揮拉動區(qū)域經(jīng)濟快速增長的巨大作用。

同時面對日趨復雜的全球經(jīng)濟環(huán)境，以及新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革所帶來的深刻影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型發(fā)展的蛻變過程。

（一）園區(qū)重新定義

以國家級的經(jīng)開區(qū)作為引領，許多園區(qū)已經(jīng)逐步改變過度依賴資源和能源消耗的發(fā)展模式，加快了內(nèi)涵式的增長步伐。新時代下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)不單單只是一個空間載體，而是一個構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)的核心生態(tài)因子，是一個撬動政府與社會資本、存量產(chǎn)業(yè)的有效杠桿，是一個細分產(chǎn)業(yè)高度聚集，產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)政策集中實施的核心載體。企業(yè)對于園區(qū)的訴求從單一的成本政策需求變化為對于其成長的需求，一方面是公共設施服務配套的需求，包括產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)加速、產(chǎn)業(yè)投資、人才服務等，另一方面則是對業(yè)務鏈上的需求——未來園區(qū)最能夠吸引到企業(yè)的關鍵點在于園區(qū)是否能夠給企業(yè)帶來細分業(yè)務方向上的資源對接，給企業(yè)帶來業(yè)務增值。最后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營應該從單純的“房東”轉(zhuǎn)變成為“合作伙伴”，豐富園區(qū)盈利模式，探索更多的金融、科技、技術(shù)、咨詢等方面的服務增值模式。

（二）產(chǎn)業(yè)精準定位

今后產(chǎn)業(yè)載體的發(fā)展將會逐漸變成一個區(qū)域內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)資源以及特色服務資源的聚集地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位將會變得更加細分與專注，假大空的園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位將會被更為實在的產(chǎn)業(yè)細分定位所取代，產(chǎn)業(yè)運營模式也將會趨于運營主體產(chǎn)業(yè)自持化和服務特色化。因此未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須回歸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本源，“產(chǎn)業(yè)為先，載體為輔”，對產(chǎn)業(yè)的深入研究，將是所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商的基本功。產(chǎn)業(yè)研究要從園區(qū)平臺搭建、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)服務、園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)投資獲利等方面全鏈條、全周期覆蓋園區(qū)業(yè)務脈絡，以前置和統(tǒng)籌的角色，規(guī)劃和串聯(lián)園區(qū)開發(fā)運營各環(huán)節(jié)。

（三）產(chǎn)業(yè)資源對接

產(chǎn)業(yè)資源的對接是產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的關鍵環(huán)節(jié)之一。在已有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商市場環(huán)境下，想要促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)資源的有效聚集，就必須在已有的產(chǎn)業(yè)細分方向上推動細分產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)、檢驗檢測機構(gòu)、金融機構(gòu)、科研院所、產(chǎn)學研平臺等多方面資源的聚集。在新時代的產(chǎn)業(yè)招商過程中，需要利用大數(shù)據(jù)及科學規(guī)劃研究優(yōu)勢，布局全國細分領域招商地圖，依據(jù)已有數(shù)據(jù)精準落位細分城市以及細分區(qū)域，在核心領域、核心區(qū)域、核心企業(yè)三方面實現(xiàn)精準宣傳和推進，確保園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源的聚集。

（四）產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)打造

一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的物種組成越復雜、結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定、功能越健全、生產(chǎn)能力越高，它的自我調(diào)節(jié)能力也就越高。園區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系可以用生產(chǎn)力(園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)以更低成本、更快速度、更高效率生產(chǎn)的能力)、創(chuàng)造力(園區(qū)產(chǎn)業(yè)不斷創(chuàng)造更多新價值的能力)、生命力(園區(qū)產(chǎn)業(yè)綜合系統(tǒng)抵抗各種外界干擾和破壞的能力以及自我進化的能力)等指標衡量。未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)將會形成產(chǎn)業(yè)資源、企業(yè)資源、技術(shù)研發(fā)資源、專項服務資源等多方要素的聚集，以互聯(lián)網(wǎng)思維運營園區(qū)流量，以產(chǎn)業(yè)鏈思維運營園區(qū)企業(yè)，以資本運作思維運營園區(qū)資產(chǎn),探索打通“園區(qū)載體資產(chǎn)管理+精準聚焦產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈運營服務+最終（產(chǎn)業(yè)+資產(chǎn)）資本化退出”道路，以一個整體產(chǎn)業(yè)體系參與到新時代新產(chǎn)業(yè)的競爭浪潮中去。