房地產(chǎn)測(cè)量中的房屋面積測(cè)量工作

張祖干

（安徽省第三測(cè)繪院，安徽合肥 230601）

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房屋價(jià)格漲幅較大，在房地產(chǎn)交易中，房屋面積測(cè)量計(jì)算的準(zhǔn)確性會(huì)影響交易價(jià)格。在測(cè)量房屋面積時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)的測(cè)量規(guī)范和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)要求，不斷提高測(cè)量操作的規(guī)范性、準(zhǔn)確性，精確測(cè)定房屋使用面積、套內(nèi)墻體、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、公攤面積等。科學(xué)計(jì)算分析測(cè)量數(shù)據(jù)，確保測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確無誤，并將測(cè)量誤差控制在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)允許的范圍內(nèi)，為房地產(chǎn)價(jià)格的確定提供可靠的參考依據(jù)，為減少房地產(chǎn)交易中的房屋面積測(cè)量誤差引起的糾紛奠定良好的基礎(chǔ)，為開發(fā)商、用戶合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)提供可靠保障，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

1 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積的測(cè)量工作

1.1 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積測(cè)量概述

房地產(chǎn)測(cè)量工作中的房屋面積測(cè)量主要對(duì)房屋空間面積和物理特性等進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，可準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，為房地產(chǎn)的管理及交易等提供可靠的參考數(shù)據(jù)[1]。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，對(duì)房屋面積測(cè)量工作的準(zhǔn)確性、效率均提出了更高的要求，因此，應(yīng)加大對(duì)房屋面積測(cè)量工作的研究力度。

1.2 測(cè)量工作重要性分析

房屋面積與房地產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)，由于房地產(chǎn)交易金額較大，涉及廣大群眾的切身利益，交易雙方若對(duì)房屋面積存在爭(zhēng)議會(huì)導(dǎo)致糾紛，增加社會(huì)成本，降低公信力，須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積測(cè)量工作的重要性。

（1）房屋面積測(cè)量是工程量的計(jì)算基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)測(cè)量中的房屋面積測(cè)量工作是計(jì)算建筑工程量的基礎(chǔ)。若房屋面積測(cè)量數(shù)據(jù)存在錯(cuò)誤，會(huì)造成建筑工程量的測(cè)算結(jié)果與實(shí)際情況不符，影響工程造價(jià)預(yù)算，造成房屋工程人力、財(cái)力等資源的浪費(fèi)。

（2）房屋面積測(cè)量是房屋價(jià)值計(jì)算的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)測(cè)量中的房屋面積測(cè)量工作會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格產(chǎn)生重要的影響，房屋面積的測(cè)量數(shù)據(jù)是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的基礎(chǔ)。房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)性、政策性均較強(qiáng)，其測(cè)繪成果承擔(dān)了較多測(cè)繪技術(shù)職能以外的責(zé)任，房屋面積測(cè)量出現(xiàn)誤差，會(huì)引發(fā)一系列法律糾紛，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。因此，須高度重視房地產(chǎn)測(cè)量中的房屋面積測(cè)量工作，合理測(cè)繪儀器設(shè)備和測(cè)量方法，以提高測(cè)量的精度和效率，確保測(cè)量結(jié)果客觀準(zhǔn)確。

2 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積的測(cè)量工作研究

2.1 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積的測(cè)量工作要求分析

在開展房屋面積的測(cè)量工作時(shí)，測(cè)量人員應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)測(cè)量的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提高測(cè)量操作的規(guī)范性。面積測(cè)量應(yīng)以平方米為單位，測(cè)算房屋面積時(shí)應(yīng)對(duì)每一房屋進(jìn)行兩次獨(dú)立的面積測(cè)量。在限差之內(nèi)將兩次測(cè)量結(jié)果進(jìn)行平差處理，且面積測(cè)量的精度應(yīng)保持到小數(shù)點(diǎn)后2位，確保測(cè)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤[2]。測(cè)量人員應(yīng)根據(jù)房屋面積測(cè)量的實(shí)際情況，按照房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范要求選擇相應(yīng)的測(cè)量工具，測(cè)量工具。設(shè)備須經(jīng)過檢定，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確保測(cè)量工具的精度、狀態(tài)均符合房屋測(cè)量要求，有效減小房屋面積測(cè)量誤差，保證房屋面積測(cè)量結(jié)果的精度。

2.2 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積測(cè)量范圍分析

進(jìn)行房屋面積開展測(cè)量工作時(shí)，應(yīng)明確房屋面積的測(cè)量范圍及部位。按照我國(guó)現(xiàn)行的房屋面積測(cè)量規(guī)范，在測(cè)量計(jì)算房屋面積時(shí)，對(duì)于房屋的不同部分需按照對(duì)應(yīng)的要求進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，主要包括按照全部建筑面積進(jìn)行測(cè)量、按照一半建筑面積測(cè)量、不納入計(jì)算建筑面積部分三種情況。

層高2.2 m以上且穩(wěn)定結(jié)構(gòu)的單層、技術(shù)層房屋均應(yīng)按照其全部建筑面積進(jìn)行測(cè)量，針對(duì)連接房屋的無柱走廊及非封閉式的陽(yáng)臺(tái)，將其測(cè)算面積的1/2納入測(cè)量范圍。層高未達(dá)到2.2 m的半地下、地下室、露天游泳池等，不納入房屋面積的測(cè)量范圍內(nèi)。

2.3 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積測(cè)量方法分析

（1）根據(jù)圖紙測(cè)算房屋面積。

在測(cè)量房屋面積時(shí)，可根據(jù)其施工圖紙進(jìn)行測(cè)量，房屋面積達(dá)到100 m2以上時(shí)，實(shí)地測(cè)量的工作量較大，為了提高房屋面積測(cè)量工作的效率，可采用施工圖測(cè)量的方式。在房屋施工階段開展房屋面積測(cè)量時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)D紙數(shù)據(jù)進(jìn)行房屋面積的測(cè)算，如果在實(shí)際測(cè)量中發(fā)現(xiàn)測(cè)量數(shù)據(jù)與施工圖紙存在明顯差異，應(yīng)及時(shí)與施工單位進(jìn)行溝通，以便及時(shí)修正施工圖紙。對(duì)竣工后的房屋面積進(jìn)行測(cè)量時(shí)，若存留了完整的施工圖紙，可根據(jù)施工圖紙開展測(cè)量工作。房屋內(nèi)普遍存在拐角，在實(shí)際測(cè)算時(shí)，圖紙中無特別標(biāo)注說明，可將其視為直角，直接按照矩形進(jìn)行面積測(cè)算。

（2）實(shí)地測(cè)量房屋面積。

在房地產(chǎn)測(cè)量工作中測(cè)量房屋面積時(shí)，需要通過實(shí)地測(cè)量進(jìn)一步提高房屋面積測(cè)量的準(zhǔn)確性。對(duì)面積在100 m2以內(nèi)的房屋進(jìn)行測(cè)量時(shí)，采用實(shí)地測(cè)量方法可在保證測(cè)量工作效率的基礎(chǔ)上，有效提高測(cè)量數(shù)據(jù)的精度。對(duì)面積在100 m2以上的房屋進(jìn)行測(cè)量時(shí)，測(cè)量人員應(yīng)綜合應(yīng)用坐標(biāo)解析及實(shí)地量距等方法，提高房屋面積測(cè)量工作的精度、效率。

2.4 房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積測(cè)量?jī)?nèi)容分析

（1）測(cè)量房屋建筑面積工作要點(diǎn)。

在測(cè)量房屋建筑面積時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)測(cè)量工作的相關(guān)技術(shù)規(guī)范，結(jié)合房屋實(shí)際情況，選擇相應(yīng)的測(cè)量方法。通常對(duì)房屋勒腳以上各層外圍在水平方向上的投影面積進(jìn)行測(cè)量，并根據(jù)其測(cè)量結(jié)果計(jì)算房屋實(shí)際面積。在測(cè)量房屋面積時(shí)，應(yīng)精準(zhǔn)測(cè)量室內(nèi)居住面積、室外樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室等部分的水平投影面積。同時(shí)，在測(cè)量房屋建筑面積時(shí)應(yīng)注意，其層高達(dá)到2.2 m以上時(shí)，且屬于具有穩(wěn)定結(jié)果的永久性房屋，方可納入房屋建筑面積測(cè)量范圍[3]。

測(cè)量房屋面積時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋使用功能的不同，對(duì)套內(nèi)面積及建筑分?jǐn)偯娣e分別進(jìn)行測(cè)量計(jì)算。房屋為單一產(chǎn)權(quán)建筑時(shí)，應(yīng)對(duì)各層房屋面積分別進(jìn)行測(cè)量，再計(jì)算總面積。房屋為多產(chǎn)權(quán)建筑時(shí)，需要在測(cè)量套內(nèi)面積的基礎(chǔ)上合理測(cè)算其公攤面積，并進(jìn)行房屋總面積計(jì)算。在房屋面積測(cè)量工作中，應(yīng)對(duì)房屋使用面積、套內(nèi)樓梯、套內(nèi)墻體面積逐一進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量。測(cè)量套內(nèi)樓梯時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確測(cè)量室內(nèi)墻面裝飾厚度，測(cè)量套內(nèi)墻體面積時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋使用空間內(nèi)、墻體承重及維護(hù)面積進(jìn)行測(cè)量。在測(cè)量套內(nèi)分隔墻時(shí)，應(yīng)對(duì)其在水平方向上的投影面積進(jìn)行測(cè)量計(jì)算。此外，計(jì)算公攤面積時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)別公用面積中的不應(yīng)分?jǐn)偱c應(yīng)分?jǐn)偛糠郑ㄖL(fēng)道、內(nèi)部煙囪等不得計(jì)入套內(nèi)面積，且應(yīng)結(jié)合樓梯自然層數(shù)等因素對(duì)其分?jǐn)偯娣e進(jìn)行測(cè)算。

（2）共用建筑外墻面積測(cè)量工作要點(diǎn)。

在房地產(chǎn)測(cè)量工作中對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量時(shí)，共用建筑和套間分隔墻、外墻、套間分隔墻等，均應(yīng)按照房地產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)規(guī)范，將水平投影面積的一半計(jì)入房屋建筑面積內(nèi)進(jìn)行測(cè)量計(jì)算。建筑結(jié)果為不規(guī)則的復(fù)雜結(jié)構(gòu)，無法對(duì)外墻墻基或套內(nèi)墻體面積進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)量時(shí)，可利用AutoCAD等專業(yè)軟件，進(jìn)行軸線尺寸圖的繪制，并根據(jù)軸線尺寸圖進(jìn)行測(cè)量。應(yīng)用AutoCAD測(cè)算公用墻面積時(shí)，應(yīng)利用軟件偏移功能等，確保軸線尺寸圖與房屋實(shí)際情況一致，確保房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確無誤。

（3）電梯以及樓梯等部分的測(cè)量工作要點(diǎn)。

在高層建筑的房屋面積測(cè)量工作中，樓內(nèi)電梯及層間樓梯面積屬于房屋面積的一部分，需要按照一定比例進(jìn)行測(cè)算分?jǐn)偂Ｔ诟邔咏ㄖ姆课菝娣e測(cè)量工作中，應(yīng)充分考慮不同樓層用戶對(duì)電梯、層間樓梯的實(shí)際使用度，并在實(shí)際的測(cè)量計(jì)算工作中進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以提高房屋面積測(cè)量的合理性、準(zhǔn)確性。通常4樓以下用戶對(duì)電梯的使用率相對(duì)較低，4樓以上用戶對(duì)層間樓梯使用率較低，因此，測(cè)算高層建筑的房屋面積時(shí)，可結(jié)合自然層等因素進(jìn)行電梯、樓梯的分?jǐn)倻y(cè)算，可有效提高房屋面積測(cè)量計(jì)算結(jié)果的合理性，減少房地產(chǎn)交易糾紛，保證各方的合法權(quán)益。

（4）測(cè)量房屋陽(yáng)臺(tái)面積要點(diǎn)。

測(cè)量房屋陽(yáng)臺(tái)面積時(shí)，應(yīng)將陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)外的尺寸作為計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積的基礎(chǔ)。計(jì)算房屋陽(yáng)臺(tái)面積時(shí)，不應(yīng)將套內(nèi)共用墻體部分計(jì)入陽(yáng)臺(tái)面積。目前，在房地產(chǎn)測(cè)量工作中尚未形成封閉式陽(yáng)臺(tái)的統(tǒng)一測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，在陽(yáng)臺(tái)面積的測(cè)量工作中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選擇相應(yīng)的測(cè)量計(jì)算方式。若房屋陽(yáng)臺(tái)為已獲得規(guī)劃部門審批通過且屬于封閉式陽(yáng)臺(tái)，測(cè)算房屋陽(yáng)臺(tái)面積時(shí)，應(yīng)按照陽(yáng)臺(tái)全面積進(jìn)行計(jì)算。若陽(yáng)臺(tái)雖已獲得規(guī)劃部門審批通過，但在實(shí)際建設(shè)中并未封閉，測(cè)算陽(yáng)臺(tái)面積時(shí)，應(yīng)按照陽(yáng)臺(tái)面積的一半進(jìn)行計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)未獲批準(zhǔn)但在實(shí)際建設(shè)中由開發(fā)商自行封閉的，測(cè)算陽(yáng)臺(tái)面積時(shí)，應(yīng)將其作為不封閉性陽(yáng)臺(tái)并按照陽(yáng)臺(tái)面積的一半進(jìn)行計(jì)算。

3 結(jié)語(yǔ)

房屋面積測(cè)量的規(guī)范性、準(zhǔn)確性對(duì)保證房地產(chǎn)交易秩序具有重要的作用，因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量中房屋面積測(cè)量工作的管理監(jiān)督。在測(cè)量房屋面積時(shí)，應(yīng)積極使用先進(jìn)的測(cè)量方法，并嚴(yán)格遵守房屋面積測(cè)量的相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，確保房屋面積測(cè)量數(shù)據(jù)誤差不超過允許的范圍，為房屋面積的準(zhǔn)確計(jì)算提供可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，以全面提高房屋面積測(cè)量工作的質(zhì)量、效率，保證房地產(chǎn)交易各方的合法權(quán)益，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化管理。