商業(yè)綜合體智能化設(shè)計優(yōu)化及成本控制建議

張錦飛

（上海延華智能科技（集團(tuán)）股份有限公司，上海 200333）

1 商業(yè)綜合體智能化設(shè)計優(yōu)化

1.1 模塊化系統(tǒng)設(shè)計

商業(yè)綜合體建筑智能化中應(yīng)對各個系統(tǒng)分別進(jìn)行規(guī)劃與管理，按照單個樓層的實際情況進(jìn)行劃分，運(yùn)用模塊化設(shè)計，對建筑物體系中同種類的模塊或相似的模塊進(jìn)行統(tǒng)一管理。統(tǒng)一管理能夠有效促進(jìn)系統(tǒng)規(guī)模優(yōu)化、資源合理利用、減少了后期人力物力在維護(hù)方面的支出，提升系統(tǒng)可靠性。此外，模塊化系統(tǒng)具有一定的獨(dú)立性，如果某個樓層或者設(shè)備出現(xiàn)問題，能夠快速進(jìn)行處理，并將處理的信息快速傳送到系統(tǒng)中，實現(xiàn)信息共享。

1.2 智能視頻分析技術(shù)

智能視頻分析技術(shù)利用機(jī)器監(jiān)控相關(guān)的視頻畫面，分析與判斷相關(guān)的數(shù)據(jù)，依據(jù)對應(yīng)的特征產(chǎn)生算法移入相關(guān)機(jī)器中進(jìn)行視頻畫面的監(jiān)測，能夠自動進(jìn)行報警。智能視頻分析技術(shù)基于計算機(jī)數(shù)據(jù)處理，刪除或過濾視頻畫面中的干擾信息、無用信息，對視頻畫面中的有用信息進(jìn)行自動識別與分析，可以把計算機(jī)看作大腦，攝像機(jī)是眼睛。建筑智能化自動化安全防范系統(tǒng)中，通常采用智能視頻分析技術(shù)，使安全監(jiān)控工作者在工作中擁有清晰直觀的畫面感。

1.3 HFID射頻識別技術(shù)

HFID射頻識別技術(shù)屬于現(xiàn)代通信技術(shù)的一種，對特定人員的識別與判斷可以運(yùn)用無線電信號完成，并對相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行讀取。HFID射頻識別系統(tǒng)的無線系統(tǒng)復(fù)雜性較低，組成部分主要有應(yīng)答器和詢問器，在對物體的檢測、跟蹤和控制中其作用較明顯。答應(yīng)器進(jìn)入磁場之后，對解讀器發(fā)出的射頻信號進(jìn)行解讀，再通過感應(yīng)電流獲得能量，利用能量將芯片中存儲的信息傳送給中央信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的分析與處理。HFID射頻識別技術(shù)廣泛應(yīng)用于車庫出入管理、電梯智能控制、智能倉庫管理等環(huán)節(jié)。

1.4 建筑安全防護(hù)系統(tǒng)設(shè)計

嚴(yán)格審查建筑物的進(jìn)出人員與車輛，預(yù)防發(fā)生危險事件，以此確保商業(yè)綜合體的安全性。智能化的訪客管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等的設(shè)計，能夠在人為因素?fù)p害樓宇方面提高防范。進(jìn)出建筑的人員需持卡，出入次數(shù)較多的人員應(yīng)在對比系統(tǒng)中備案。針對其他人員的進(jìn)出既要進(jìn)行登記，還應(yīng)當(dāng)有授權(quán)許可方。為提高訪客的安全性，對其應(yīng)做好定位追蹤工作。在發(fā)電機(jī)房、監(jiān)控室、樓宇信息管理系統(tǒng)中心大門等關(guān)鍵地方應(yīng)實施門禁，防止閑雜人員進(jìn)入，運(yùn)用防爆檢測系統(tǒng)對停車場的出入車輛進(jìn)行篩查，如果遇危險事件，應(yīng)急指揮系統(tǒng)能以最快的速度進(jìn)行響應(yīng)，并及時采取應(yīng)急預(yù)案。

1.5 智能車位指引與智能反向?qū)ぼ嚰夹g(shù)

智能車位指引指在停車場中引進(jìn)智能泊車指引系統(tǒng)，利用智能電腦系統(tǒng)檢測車位，將車位的實時狀況展示給司機(jī)，便于司機(jī)確認(rèn)信息后能夠順利停車。智能車位指引系統(tǒng)中的模塊主要包括中央處理、車位數(shù)據(jù)探測、信息發(fā)布與顯示等。每個停車場的出入口數(shù)量、車流方向都不相同，因此智能車位指引系統(tǒng)應(yīng)按照本停車場的實際情況調(diào)整。智能反向?qū)ぼ嚰夹g(shù)有利于引導(dǎo)車主更快的鎖定車輛停放地點(diǎn)，確保停車場的周轉(zhuǎn)流暢度。

智能反向?qū)ぼ囍饕ㄈN技術(shù)：

（1）識別車牌技術(shù)。

通過攝影機(jī)傳回有關(guān)車輛的視頻圖像，取得車牌信息，定位車輛位置。

（2）刷卡定位技術(shù)。

刷卡定位技術(shù)的定位中精準(zhǔn)度與可靠性都較高，其主要通過停車場所有刷卡定位終端進(jìn)行車輛的定位。

（3）取票定位技術(shù)。

利用條碼出票機(jī)獲取條碼票，在取車時根據(jù)票上信息定位車輛的具體位置。

1.6 智能化系統(tǒng)信息的相互融通

基于各個模塊相互協(xié)調(diào)、融通，確保商業(yè)綜合體智能化系統(tǒng)的正常運(yùn)行。智能化系統(tǒng)中信息的相互融通十分重要，設(shè)計商業(yè)綜合體智能化系統(tǒng)時，應(yīng)對信息的實時互通給予重視。鋪設(shè)于商業(yè)綜合體中的管線較長，其中還有較多復(fù)雜的智能化線路，受限于商業(yè)綜合體本身的建筑特點(diǎn)，更需要加強(qiáng)其間管網(wǎng)綜合、強(qiáng)電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)的相互聯(lián)通。應(yīng)以商業(yè)綜合體智能化系統(tǒng)的組成、路由敷設(shè)等為出發(fā)點(diǎn)，建立互聯(lián)網(wǎng)、廣電網(wǎng)和電信網(wǎng)，以便配合其功效更好地發(fā)揮。搭建統(tǒng)一的信息交互平臺于各個模塊分區(qū)之上，對建筑物內(nèi)每個樓層的運(yùn)行與安全狀況進(jìn)行實時掌握。針對數(shù)據(jù)平臺安全指數(shù)要求較高的應(yīng)采用單獨(dú)的信息處理通道，確保建筑物的安全。

2 商業(yè)綜合體項目全過程成本控制

2.1 商業(yè)綜合體項目成本控制的現(xiàn)狀

（1）缺乏成本管理意識。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)間的競爭越來越激烈，企業(yè)競爭中關(guān)鍵的一項因素就是成本。企業(yè)的綜合效益、可持續(xù)發(fā)展與成本控制的有效性存在密切的聯(lián)系，但目前的商業(yè)綜合體項目成本控制環(huán)節(jié)較薄弱，管理工作者對成本管理的重要作用還沒有深刻認(rèn)識，通常認(rèn)為成本控制僅與造價工程師、成本部門相關(guān)，不了解工程質(zhì)量安全和成本控制間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，導(dǎo)致商業(yè)綜合體項目成本控制效果不佳。

（2）成本控制體系仍待完善。

商業(yè)綜合體項目建設(shè)中，成本控制體系的完善是開展成本管理與控制工作的有力保障。目前項目建設(shè)中成本控制體系仍待完善，缺乏健全的管理制度與規(guī)范的成本控制工作流程，導(dǎo)致工作者的分工與職責(zé)模糊不清，項目建設(shè)中發(fā)生問題，容易出現(xiàn)責(zé)任推諉現(xiàn)象，項目建設(shè)的質(zhì)量和安全也得不到保障，并對維護(hù)項目綜合效益產(chǎn)生不利影響。此外，不完善的成本控制體系，致使部門間不能及時進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)，制約了商業(yè)綜合體項目的進(jìn)展與成效，甚至導(dǎo)致項目出現(xiàn)虧損，阻礙了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（3）重施工輕設(shè)計。

重施工輕設(shè)計是商業(yè)綜合體項目建設(shè)中關(guān)鍵問題之一，如果施工過程中沒有可行性的設(shè)計方案與圖紙作為保障，僅注重施工的進(jìn)度，任意更改施工過程，必然導(dǎo)致商業(yè)綜合體整體項目的質(zhì)量與安全方面存在較大隱患，無法實施規(guī)范化的成本控制工作。

2.2 商業(yè)綜合體項目全過程成本控制的具體措施

（1）早期階段成本控制。

商業(yè)綜合體項目早期階段在要在決策階段和設(shè)計階段這兩個階段著重體現(xiàn)出成本控制的落實。

①決策階段。

對市場充分開展調(diào)研工作，立足于整體層面把握商業(yè)綜合體項目的實際狀況，及時明確每項存在影響的因素，再對土地、成本、費(fèi)用等進(jìn)行初步預(yù)算，應(yīng)對風(fēng)險分析工具進(jìn)行合理運(yùn)用，以保證項目的可行性，充分重視項目土地成本評價工作。

②設(shè)計階段。

應(yīng)確保具備合理的設(shè)計方案，設(shè)計規(guī)劃工作的開展需要具有科學(xué)性，以便為實現(xiàn)目標(biāo)成本控制奠定良好的基礎(chǔ)。實行招投標(biāo)制度可以持續(xù)優(yōu)化項目設(shè)計方案，促進(jìn)設(shè)計質(zhì)量的提高，還進(jìn)一步降低了項目造價。設(shè)計階段應(yīng)著重推行限額設(shè)計，以此實現(xiàn)對項目目標(biāo)的控制，將目標(biāo)的實施分解與規(guī)劃，實時掌握目標(biāo)的實施，落實信息反饋工作，使全過程都處于造價控制范圍內(nèi)。

（2）建設(shè)階段成本控制。

商業(yè)綜合體項目建設(shè)階段必須清楚認(rèn)識到成本控制的關(guān)鍵所在，采取主動控制，以保證目標(biāo)值接近于實際值。

①施工期。

在施工期應(yīng)以項目實際情況為出發(fā)點(diǎn)，嚴(yán)格掌控現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更，報審要按照規(guī)章制度，定期由成本部門進(jìn)行上報，財務(wù)部門審核后予以備案。成本部門相關(guān)人員應(yīng)定期對數(shù)據(jù)匯總，對成本費(fèi)用支出依據(jù)目標(biāo)成本的分類進(jìn)行填報，快速發(fā)現(xiàn)項目是否存在超支現(xiàn)象。

②建設(shè)期。

建設(shè)期落實成本控制目標(biāo)，須嚴(yán)格把控工程簽證，對所有存在費(fèi)用支出的項目仔細(xì)核對與證實，對工程造價和工程量的簽認(rèn)需嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。運(yùn)用正確的成本控制方式才能保證商業(yè)綜合體項目建設(shè)階段成本控制的落實效率。通過智能化工程清單的招標(biāo)，利用競標(biāo)可以使成本降低，簡化結(jié)算審核，實現(xiàn)項目總成本的減少。

項目建設(shè)期可以設(shè)立超成本預(yù)警機(jī)制與報審，把控成本控制的落實度，依據(jù)目標(biāo)成本，對一計超過成本的細(xì)項應(yīng)提前預(yù)警與報審，使程序更規(guī)范，提升管理方式的精細(xì)度，實現(xiàn)高效的成本控制。

（3）竣工后成本控制。

針對商業(yè)綜合體項目竣工后的成本控制具有重要的意義。商業(yè)綜合體項目結(jié)算前需審查項目，各項工程的完成應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定和設(shè)計圖紙，有漏項或甩項則不予結(jié)算，對現(xiàn)場簽證和隱蔽性工程簽證進(jìn)行審核與計算，施行規(guī)范化審查，有關(guān)責(zé)任人在審查完成后對竣工驗收單簽字確認(rèn)，便于項目的結(jié)算。

竣工期成本控制的落實，需要嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算復(fù)審和工程尾款會簽制度，保證項目結(jié)算質(zhì)量，為企業(yè)的投資收益提供有力保障。為保證正確的工程計價，工程項目造價人員應(yīng)從整體上掌握商業(yè)綜合體項目的實際狀況，對各項信息進(jìn)行實地考察，針對特殊材料與特殊設(shè)備的價格做好充分的市場調(diào)查研究，實時了解項目成本價格的實際情況，使成本控制進(jìn)一步得到落實。完成結(jié)算后，對相同子項下的多項合同結(jié)算進(jìn)行匯總，與目標(biāo)成本相比較，采用科學(xué)評估方式，取得數(shù)據(jù)信息并存入數(shù)據(jù)庫中，實現(xiàn)管理的規(guī)范性與科學(xué)性。