武漢地鐵TOD建設(shè)的實(shí)踐和體會(huì)

文/肖浩然

一、武漢軌道交通發(fā)展情況

近年來(lái)，武漢地鐵集團(tuán)緊緊圍繞武漢市委市政府決策部署，認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記系列重要講話精神，搶抓城市發(fā)展機(jī)遇，嚴(yán)格實(shí)施建設(shè)規(guī)劃，深入踐行TOD理念，積極推進(jìn)疫后重振，深入推進(jìn)武漢軌道交通高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，取得了較好的成效。

（一）堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)，不斷完善線網(wǎng)規(guī)劃，引導(dǎo)城市空間拓展。武漢市于2019年1月出臺(tái)了新一輪線網(wǎng)規(guī)劃。本次線網(wǎng)規(guī)劃構(gòu)建全域范圍內(nèi)國(guó)鐵網(wǎng)、市郊鐵路、快線網(wǎng)和普線網(wǎng)，四網(wǎng)合一，形成高效銜接、區(qū)域一體的多層次多模式軌道線網(wǎng)體系。

（二）堅(jiān)持建設(shè)規(guī)劃，積極推進(jìn)項(xiàng)目有序建設(shè)，助力城市功能品質(zhì)提升。武漢市共獲批四期軌道交通建設(shè)規(guī)劃，總里程606公里。

（三）堅(jiān)持新發(fā)展理念，構(gòu)建“三駕馬車”協(xié)同發(fā)展格局，保障可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。經(jīng)過(guò)21年的發(fā)展，武漢地鐵集團(tuán)業(yè)務(wù)向多元化方向不斷拓展，構(gòu)建了“建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)”三駕馬車協(xié)同發(fā)展的良好格局，武漢地鐵正在從公益性和投資性發(fā)展向市場(chǎng)型、效益型企業(yè)轉(zhuǎn)變，向著“多元化業(yè)務(wù)、多產(chǎn)業(yè)布局的綜合型大型國(guó)有企業(yè)”的目標(biāo)闊步邁進(jìn)。

武漢地鐵集團(tuán)有序推進(jìn)軌道交通項(xiàng)目建設(shè)，持續(xù)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)化管理，大力謀劃實(shí)施經(jīng)營(yíng)開發(fā)，已建在建站點(diǎn)類上蓋TOD項(xiàng)目34個(gè)，總建筑面積約145萬(wàn)平方米；已建在建段場(chǎng)類上蓋TOD項(xiàng)目4個(gè)，總建筑面積約267萬(wàn)平方米；在建地鐵小鎮(zhèn)1個(gè)，總建筑面積約160萬(wàn)平方米；地上地下配套物業(yè)項(xiàng)目約70個(gè)，總建筑面積約33萬(wàn)平方米。

二、武漢地鐵TOD實(shí)踐

（一）以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為核心的片區(qū)型TOD項(xiàng)目

1、地鐵小鎮(zhèn)TOD項(xiàng)目。武漢地鐵集團(tuán)聯(lián)合市規(guī)劃局和相關(guān)區(qū)政府，采取“三方聯(lián)合、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、規(guī)劃引領(lǐng)、注重實(shí)施”的模式，組織開展了地鐵小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)策劃和空間規(guī)劃工作。祥云地鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃形成“一主一副一軸兩帶 三體三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)，總用地面積約202公頃，凈用地面積約148公頃，計(jì)容建筑規(guī)模約250萬(wàn)方，商住比約3：7，凈容積率1.7。祥云地鐵小鎮(zhèn)已實(shí)現(xiàn)土地資源一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)，武漢地鐵共獲取了開發(fā)用地約630畝，計(jì)容面積約114萬(wàn)平方米，全面開展了小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)起步區(qū)的建設(shè)工作，重點(diǎn)打造區(qū)域文化地標(biāo)、特色商業(yè)街區(qū)、商務(wù)辦公、人才公寓等綜合業(yè)態(tài)。

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)TOD項(xiàng)目。武漢地鐵聯(lián)合相關(guān)區(qū)政府，按照“平等互利、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、長(zhǎng)期合作、共同發(fā)展”的原則，通過(guò)政府推動(dòng)和市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的方式，達(dá)成戰(zhàn)略合作，整合雙方資源優(yōu)勢(shì)，合力打造武漢軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地。該基地規(guī)模約32平方公里（建設(shè)用地規(guī)模約12平方公里），依托軌道交通7號(hào)線，基地功能布局為“一鎮(zhèn)、五區(qū)”。

（二）以城市功能完善為目標(biāo)的站場(chǎng)上蓋型TOD項(xiàng)目。武漢地鐵秉承“一站一體，一場(chǎng)一城”的開發(fā)理念，結(jié)合軌道交通站點(diǎn)，打造多業(yè)態(tài)、復(fù)合型城市綜合體；利用車場(chǎng)車輛段蓋上和白地，重塑城市空間，營(yíng)造高效、復(fù)合、多元、立體的微城市。以軌道交通為媒介為市民提供全新的公共空間體驗(yàn)，通過(guò)重塑“站城人”關(guān)系，推動(dòng)城市功能不斷完善。主要包括站點(diǎn)上蓋開發(fā)TOD項(xiàng)目和車輛段上蓋開發(fā)TOD項(xiàng)目。

（三）以提升區(qū)域品質(zhì)為導(dǎo)向的配套型TOD項(xiàng)目。

在軌道交通建設(shè)前期研究中，充分分析研判區(qū)域現(xiàn)狀問(wèn)題，積極探索通過(guò)建設(shè)配套型TOD項(xiàng)目的方式，激活區(qū)域價(jià)值，提升區(qū)域功能品質(zhì)。主要包括景區(qū)配套型TOD項(xiàng)目和商圈配套型TOD項(xiàng)目。

三、TOD實(shí)踐過(guò)程中的一些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)

（一）加強(qiáng)政策機(jī)制與項(xiàng)目實(shí)踐協(xié)同，同步推動(dòng)、相互促進(jìn)

1.以綜合規(guī)劃統(tǒng)籌線路資源。由武漢地鐵聯(lián)合市規(guī)劃主管部門，按線路編制軌道交通線路綜合規(guī)劃，統(tǒng)籌軌道交通與城市功能，明確線路沿線綜合利用項(xiàng)目的位置、規(guī)模、性質(zhì)、初步規(guī)劃指標(biāo)等。

2.劃撥用地建設(shè)小體量經(jīng)營(yíng)性設(shè)施。在鼓勵(lì)地下商業(yè)空間建設(shè)的基礎(chǔ)上，支持武漢地鐵結(jié)合軌道交通站點(diǎn)的出入口、風(fēng)亭等工程設(shè)施，建設(shè)地面建筑規(guī)模不超過(guò)對(duì)應(yīng)站點(diǎn)總建筑規(guī)模20%的經(jīng)營(yíng)性配套物業(yè)。

3.市級(jí)統(tǒng)籌管理地鐵小鎮(zhèn)土地資源。地鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃、土地儲(chǔ)備供應(yīng)、土地出讓收入收繳由區(qū)級(jí)統(tǒng)一上收至市級(jí)部門負(fù)責(zé)；地鐵小鎮(zhèn)招商引資相關(guān)工作，由市規(guī)劃、武漢地鐵和區(qū)人民政府聯(lián)動(dòng)協(xié)作開展。

（二）加強(qiáng)橫向政企商合作，整合資源，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

“T”的主體為軌道交通企業(yè)，其核心目標(biāo)為“時(shí)間”，即按市政府要求，按時(shí)建成并通車運(yùn)營(yíng)；“O”的主體為市區(qū)政府，其核心目標(biāo)為“功能”，即按人民群眾需求，引導(dǎo)各方力量打造良好的城市空間和功能；“D”的主體為開發(fā)企業(yè)，其核心目標(biāo)為“效益”，即在滿足城市功能的要求之下，在軌道交通站場(chǎng)之上，實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

1.全面啟動(dòng)和開展TOD項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作。一手牽市區(qū)政府，一手牽開發(fā)企業(yè)，實(shí)施“均衡+互配”的合作模式，發(fā)揮各自政策、產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、管理、協(xié)調(diào)等優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌“時(shí)間、功能、效益”三個(gè)核心目標(biāo)，按照“先策劃再測(cè)算、先規(guī)劃再設(shè)計(jì)、先合作再實(shí)施”的原則，結(jié)合各TOD項(xiàng)目實(shí)際情況，制定項(xiàng)目推進(jìn)路線圖和時(shí)間表。

2.在“規(guī)劃一體化、設(shè)計(jì)一體化”的基礎(chǔ)上，在保證社會(huì)公共利益的前提下，推進(jìn)“投資一體化”工作，將社會(huì)投資人納入TOD建設(shè)主體，充分利用市場(chǎng)資金，減輕地鐵企業(yè)資金壓力，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，協(xié)調(diào)各方利益。

（三）加強(qiáng)縱向業(yè)務(wù)延伸，完善業(yè)態(tài)，深挖價(jià)值

·功能混合屬性：集成了居住、辦公、商業(yè)、文化、體育等城市功能。

·城市空間屬性：立體交通、無(wú)縫銜接、功能混合、安全高效的城市空間。

·公共活動(dòng)屬性：城市中最具魅力的公共活動(dòng)空間，更是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最繁榮的效益空間。

·信息集聚屬性：人流、商流、信息流等資源要素的高效集聚與流動(dòng)。

武漢地鐵積極探索向市場(chǎng)型、效益型的多元化業(yè)務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型，成立了專業(yè)化、市場(chǎng)化的資源開發(fā)和投資管理公司、商管公司、物業(yè)管理公司、文化體育廣告公司等，構(gòu)建了“投融建管退”的大資管模式，建立了覆蓋“行、住、吃、娛、購(gòu)”的全場(chǎng)景生活服務(wù)，形成了“從地鐵站臺(tái)到小區(qū)家門”的全方位物業(yè)服務(wù)，初步打造了具有武漢特色的地鐵TOD產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

（本文摘選自武漢地鐵集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理肖浩然在“城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇”上的講話）