城市不動產(chǎn)測繪存在的問題及解決對策探討

陳 昇，鐘志強

1.梅州市地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測站，廣東 梅州 514000

2.梅州市測繪與地理信息中心，廣東 梅州 514000

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，不動產(chǎn)測繪工作也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨更為艱巨的挑戰(zhàn)。各種先進測繪技術的應用在提升不動產(chǎn)測繪精準性的同時，也為后續(xù)房產(chǎn)交易的開展提供了保障。但是在實際測量工作中，仍存在部分問題影響到了測繪工作價值的體現(xiàn)，因此需采取科學的解決措施，進一步提升不動產(chǎn)測繪水平，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

1 不動產(chǎn)測繪存在的問題

1.1 人為因素誤差

不動產(chǎn)測繪工作對其工作人員的素質(zhì)能力有著嚴格要求，但是當前部分測繪單位未重視對測繪人員能力的把控，在測繪工作開展過程中出現(xiàn)人為失誤，導致其不動產(chǎn)測繪存在嚴重誤差問題。例如，工作人員未全面掌握先進測繪技術的應用，或者在測繪期間無法做到對圖紙的精準判斷，導致不動產(chǎn)測繪失準。另外，部分開發(fā)商出于利益，選擇以不合理手段控制誤差，而部分測繪人員則與開發(fā)商串通一氣，在測繪期間故意造成測繪誤差來賺取利益，進而影響到不動產(chǎn)測繪工作作用的發(fā)揮[1]。

1.2 測繪標準制度不完善

盡管現(xiàn)階段我國提高了開展不動產(chǎn)測繪工作的重視度，但是因起步時間晚，難以做到對各地區(qū)測繪工作的均衡把控，且現(xiàn)階段尚未構建契合我國所有地區(qū)測繪需求的統(tǒng)一制度規(guī)定，導致不動產(chǎn)測繪工作開展無據(jù)可依，影響到測繪相關制度與規(guī)定作用的體現(xiàn)[2]。也正因不動產(chǎn)測繪法規(guī)制度的尚未健全，為不法分子創(chuàng)造了盈利的空間，影響了我國不動產(chǎn)測繪行業(yè)的健康發(fā)展。

1.3 測繪先進技術應用不到位

隨著我國科學技術的持續(xù)升級與發(fā)展，各種先進測繪技術的應用推動了我國不動產(chǎn)測繪朝著科技化、智能化的方向發(fā)展。先進測繪技術的合理應用可以在提升房地產(chǎn)測繪水平的同時，確保其測繪精準性得到質(zhì)的提升。但是當前仍有部分測繪單位未重視對先進測繪技術的引進，在測繪工作開展時仍以傳統(tǒng)測繪手段為主，不僅會增大人為失誤的出現(xiàn)概率，甚至會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

2 不動產(chǎn)測繪問題的解決對策

2.1 建設高質(zhì)量的測繪隊伍

作為不動產(chǎn)測繪的主要參與者，測繪人員專業(yè)素養(yǎng)、技術能力關乎不動產(chǎn)測繪工作開展水平，影響到測繪結果的精準性。因此，測繪單位需加大構建高素質(zhì)、多經(jīng)驗測繪隊伍的力度，確保測繪工作的開展有充分的人才支撐。首先，測繪單位需定期開展專業(yè)培訓活動，要求相關測繪人員全面掌握《房地產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986—2000）中的相關規(guī)定條款，致力于人員專業(yè)技術、職業(yè)素養(yǎng)的提升，確保測繪人員的技術素養(yǎng)符合崗位需求，促進不動產(chǎn)測繪作業(yè)的高效進行。其次，重視對測繪人員職業(yè)道德、職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，通過幫助其樹立責任意識，端正工作態(tài)度，認識到不動產(chǎn)精準測繪的必要性，避免因測繪人員與開發(fā)商存在利益糾葛而影響測繪工作價值的體現(xiàn)，使其真正做到以更為端正、嚴謹?shù)膽B(tài)度對待測繪工作，進一步發(fā)揮出不動產(chǎn)測繪工作的作用。最后，測繪單位可以結合多形式培訓活動的開展來提高人員綜合素質(zhì)，例如，組織表現(xiàn)優(yōu)異的測繪人員外出進修學習，給予人員更多的發(fā)展空間，又如，結合測繪人員自身素質(zhì)基礎，組織開展專題講座等活動，進一步提高人員綜合素質(zhì)，組織開展技術問題交流活動，為測繪人員開展技術性交流活動提供機會，為不動產(chǎn)測繪工作開展提供有力的人才支撐。

2.2 合理應用測繪技術

測繪單位只有加強對各種先進技術的應用，才能進一步提升測繪工作開展水平，并降低人為測繪失誤的發(fā)生概率。對此，測繪單位需結合自身所需，合理應用以下測繪技術：

（1）全站儀技術。作為現(xiàn)階段不動產(chǎn)測繪常用技術之一，全站儀已成為測繪工作必備的設備之一。相較于傳統(tǒng)測繪設備，全站儀集成微處理、測角、測距等功能，可實現(xiàn)在測量期間進行相關信息的自動化計算與測量，并依托于存儲功能實現(xiàn)大量測繪信息的輸出、記錄以及存儲。同時，全站儀不僅支持人工操作控制，還可以實現(xiàn)測繪期間的自動化操作，并實現(xiàn)借助遙控設備進行不動產(chǎn)的遠程操控[3]。

（2）RTK技術。RTK技術在現(xiàn)階段不動產(chǎn)測繪中的應用受到人們的高度關注，在實際測繪工作中，測繪人員可結合需求進行RTK精準定位，此時測量、觀測數(shù)據(jù)會依托于基準站傳遞至GPS接收機，流動站在接收數(shù)據(jù)后會進行整周模糊度的計算，進而實現(xiàn)對流動站位置的實時、精準計算。在不動產(chǎn)測繪中，借助RTK技術可實現(xiàn)對地物點、權屬界址點的厘米級測算。同時，利用GPS系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)信息的錄入，可達到精準獲取房地產(chǎn)圖的目的。

（3）機助制圖技術。機助制圖技術相較于傳統(tǒng)人工繪制手段，能夠進一步提升繪圖的精準性與效率?，F(xiàn)階段不動產(chǎn)測繪中，機助制圖主要借助AutoCAD軟件為主，測繪人員僅需進行不動產(chǎn)圖形交換文件的調(diào)入，通過數(shù)據(jù)預處理技術就可以實現(xiàn)圖形的自動生成，依托于顯示屏可精準呈現(xiàn)所測物體的相關信息，相關人員可更為直觀地分析數(shù)據(jù)。AutoCAD軟件具備強大的自我保護功能，在測繪期間即使人員出現(xiàn)操作失誤，也不會對系統(tǒng)自身造成較大損害，能夠保障不動產(chǎn)圖形編輯工作的高效、高質(zhì)量開展。

（4）GIS技術。在不動產(chǎn)測繪中應用GIS技術可以有效提升其測繪管理的自動性與科學性。通過對不動產(chǎn)測量信息的計算機處理化，使用GIS技術能夠構建完善的測量信息體系，并為相關統(tǒng)計、決策工作的開展提供輔助決策。但是需注意，GIS管理系統(tǒng)的構建具有復雜性、技術性特點，因此對相關管理人員有著更為嚴格的技術水平、素質(zhì)能力要求[4]。對此，測繪單位可以依據(jù)自身需求，引進ARC/INFO系統(tǒng)。相較于其他GIS系統(tǒng)而言，該系統(tǒng)具備更完善的體系，且囊括的GIS分析工具超過千個。

此外，除引進上述先進技術，測繪單位還應重視測繪設備的更新與完善，加大設備更新、維護的資金投入力度，實現(xiàn)測量精準度的進一步提升。

2.3 完善測量審核制度

現(xiàn)階段不動產(chǎn)測繪工作的開展需依托計算機技術，依據(jù)房產(chǎn)實際測量值進行相關圖紙的繪制，通過技術審核、圖紙審核工作的開展，最終制成符合標準的房產(chǎn)效果圖。在后期測量工作中，測繪人員可在繪制實圖的前提下，進行實圖與效果圖的繪制，挖掘其中不同之處、變化之處，確保其測繪結果的精準性。要想進一步保證不動產(chǎn)測繪的精準性與效果，可結合實際情況進行二級檢查、一級驗收制度的全面實施，即在具體測繪期間，在質(zhì)量檢測機構檢查前，實施自查與互查工作，要求測繪人員嚴格按照標準要求進行檢查，避免出現(xiàn)測量結果不符合標準要求的問題，并保證相關作業(yè)流程的開展符合規(guī)定要求，在檢查無誤后交由相關專業(yè)人員實施二次檢查工作，進一步提升測量工作的準確性，降低測量誤差的發(fā)生概率。

2.4 完善測繪法規(guī)制度

目前我國尚未構建完善且統(tǒng)一的不動產(chǎn)測繪法規(guī)與制度，導致其測繪工作開展缺乏科學支撐。對此，為進一步提升不動產(chǎn)測繪工作的規(guī)范性，相關部門應加大對相關不動產(chǎn)測繪管理體制、法律法規(guī)的完善力度，結合現(xiàn)階段不動產(chǎn)測繪現(xiàn)狀，構建契合所有地區(qū)的行業(yè)標準，優(yōu)化相關監(jiān)督機制，保證不動產(chǎn)測繪工作的開展符合規(guī)范性、合理性要求。針對房地產(chǎn)測繪監(jiān)督工作，需在完善相關監(jiān)督機制的前提下，在不動產(chǎn)測繪工作中全面落實測繪監(jiān)督工作，充分發(fā)揮不動產(chǎn)測繪的作用與價值。

2.5 加強非典型測量曲線圖形測量

我國建筑行業(yè)發(fā)展迅猛，誕生了諸多類型的房產(chǎn)建筑，這也使得不動產(chǎn)測繪工作的開展極易遇到非典型幾何圖形。針對此類問題，測繪人員需重視對先進測繪技術的合理應用，并依據(jù)測量需求進行非典型圖形的精準測量。作為房屋測量的重難點，非典型圖形的測量精準性直接影響到不動產(chǎn)整體測量效果，若存在測量誤差，輕則影響到開發(fā)商利益獲取，重則對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成不利影響。因此，需在實際測繪期間，以非典型幾何圖形的分析為基礎，選擇最佳測量點來保證測量結果的精準性，或按照相關標準進行非典型幾何圖形的合理切割，以此實現(xiàn)對測量誤差的合理控制。

3 結束語

綜上所述，目前城市不動產(chǎn)測繪存在的問題在不同程度上影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，為進一步發(fā)揮出不動產(chǎn)測繪工作的作用與價值，需依據(jù)當前不動產(chǎn)測繪存在的問題，通過完善測繪制度法規(guī)，合理引進GIS、GPS、RTK等技術，構建高素質(zhì)的測繪隊伍等措施，提升不動產(chǎn)測繪水平，減少測繪誤差的產(chǎn)生，為后續(xù)房產(chǎn)交易的順利開展提供保障。