更新改造項目實行代建制管理的必要性和措施

郁敏榮

上海建科工程咨詢有限公司 上海 200032

引言

代建制是指通過招標(biāo)的方式選擇項目管理企業(yè)，負(fù)責(zé)整個項目的施工。此間，代建單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制工程的投資、施工質(zhì)量和建設(shè)工期，并在竣工后，作為建設(shè)單位的權(quán)限，按照合同的有關(guān)規(guī)定，將其轉(zhuǎn)回使用人，代建企業(yè)在進(jìn)行建設(shè)期間，代行著建設(shè)單位的職權(quán)，且要遵循合同的相關(guān)規(guī)定，對工程項目進(jìn)行管理。在實際的工程中，涉及的改造項目并不多。這種模式是將項目管理委托給一個專業(yè)機構(gòu)，不僅負(fù)責(zé)組織策劃、施工、材料設(shè)備的選擇，而且負(fù)責(zé)全過程的監(jiān)管，生產(chǎn)管理模式專業(yè)化，技術(shù)和管理手段現(xiàn)代化。

1 實施代建制管理的必要性

1.1 專業(yè)管理需求

現(xiàn)如今，多數(shù)的更新改造項目的管理均是采用建設(shè)單位業(yè)主負(fù)責(zé)制，其原因在于管理者的本專業(yè)并不是工程建設(shè)管理，因此對改造項目管理有一定的要求，管理者要具備相應(yīng)的法律、經(jīng)濟、合同管理等知識儲備；若缺乏全過程管理、完整流程規(guī)劃、投資管理和完整流程設(shè)計、采購管理等專業(yè)經(jīng)驗，對項目投資的質(zhì)量、時間和控制難以負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任。專業(yè)的項目管理公司在管理項目方面具有豐富的管理經(jīng)驗，通過與業(yè)主的密切溝通，聘請具有類似項目建設(shè)經(jīng)驗的人才，培養(yǎng)專業(yè)的管理技能，才能很好地完成項目管理任務(wù)[1]。

1.2 項目決策需求

在更新改造項目中常常過于重視工程實施期間的承包價格，以及建造期間的變更造價與結(jié)算造價，相反在工程立項階段與設(shè)計階段的造價常常被忽略，在更新改造項目的落實的中，部分工程在立項階段便缺少相應(yīng)的科學(xué)性，與此同時作為建設(shè)單位與使用單位，有的只顧著支出而不用償還的可能性，在更新改造項目的建設(shè)期間，基于本單位的利益考慮，沒有經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，就擅自的擴大規(guī)模，擅自提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，致使更新改造項目出現(xiàn)了超預(yù)算的現(xiàn)象，一旦約束雙方的行為，簽訂代建合同，便可以排除實施過程中的各種因素干擾，從根源上化解了項目“三超”的問題。

1.3 項目后評估需求

項目后評估是項目完成后對項目的審查。由于正在進(jìn)行的更新改造項目后評價體系不健全，從而腐敗不能得到妥善監(jiān)測和查處，同時一些隱患項目也不能及時發(fā)現(xiàn)。代建制管理可以最大限度地消除業(yè)主對專業(yè)的無知造成的失誤，也方便相關(guān)部門的監(jiān)督檢查。專業(yè)的代建制管理單位可以通過科學(xué)的功能分析、初步規(guī)劃、優(yōu)化設(shè)計和實施監(jiān)控，降低項目成本和運營成本，重點分析項目價值，實現(xiàn)項目的附加值[2]。

2 代建制管理中的問題

2.1 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

為了讓業(yè)主擺脫非專業(yè)領(lǐng)域的困擾，讓業(yè)主不必承擔(dān)無法承受的責(zé)任和義務(wù)，因此通過推行代建制以實現(xiàn)這一目的。我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定了業(yè)主、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的法律責(zé)任，但對代建單位的法律地位和相應(yīng)責(zé)任沒有明確規(guī)定。代建制承建的項目民事責(zé)任風(fēng)險雖已轉(zhuǎn)移，但較大的行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任風(fēng)險尚未轉(zhuǎn)移，代建單位無法承擔(dān)業(yè)主的質(zhì)量安全責(zé)任。業(yè)主作為工程項目的直接當(dāng)事人，必須面對工程質(zhì)量問題和項目建成后在使用中的缺陷[3]。

2.2 責(zé)任交叉

由于傳統(tǒng)管理方式的缺陷和信息的劣勢，業(yè)主往往對施工方的信心產(chǎn)生懷疑。在代建的施工過程中，業(yè)主常常對代建單位的正常施工工作進(jìn)行干擾，破壞代建單位的正常施工工作。相反，也存在代建單位由于成本有限，而不愿承擔(dān)更多代建責(zé)任的情況，或者越權(quán)獲取更多利益的情況。雙方的這種越位行為對代建項目產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響，阻礙雙方各負(fù)其責(zé)。比如，在實際工作中，施工單位在接受了業(yè)主方的干擾后，容易造成工程建設(shè)中的責(zé)任轉(zhuǎn)移現(xiàn)象和責(zé)任交叉的問題，因此要保障業(yè)主知情的前提下，要發(fā)揮好代建方的實際作用[4]。

2.3 道德風(fēng)險

實際上代建單位常常會受到代建合同的制約，因此不會有太大的風(fēng)險，且在項目工程中，存在工程節(jié)約余額的分成以及履行保函的鼓勵，風(fēng)險相對較小，但是一旦代建單位想要獲取更多的利益，誤入歧途的與多方串通在一起，與施工監(jiān)理以及材料供應(yīng)等通氣，進(jìn)行含有成分的招標(biāo)，或選擇偷工減料、謊報虛報材料報價或材料數(shù)量，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)暮贤?，從而將本?yīng)屬于業(yè)主的工程節(jié)約款據(jù)為己有，這就容易引起代建單位行使私權(quán)，利用代建制的項目進(jìn)行收購，運用非法的手段從而來贏得其中存在的利潤[5]。

3 實施代建制的措施

3.1 優(yōu)化相關(guān)法律法規(guī)

在上述中所提到的代建制容易出現(xiàn)的風(fēng)險注意，主要是源自委托代建相關(guān)法律法度沒有清晰的劃分，對責(zé)任無法轉(zhuǎn)移的情況沒有相應(yīng)的法規(guī)所參考，需要借助立法來明確代建制度，且將委托代建后的行政責(zé)任予以明確的標(biāo)注，將其轉(zhuǎn)移給代建人，與此同時，業(yè)主和代建方之間的權(quán)責(zé)要予以明確的劃分，在各方的很審查和會商之前，要建立相應(yīng)的規(guī)章制度以及相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，從而避免業(yè)主出現(xiàn)越權(quán)管理或失衡管理的現(xiàn)象出現(xiàn)[6]。

3.2 確保代建單位具備相應(yīng)資質(zhì)

在實際的工程開展之前，要嚴(yán)格審核代建單位是否具備高質(zhì)量完成代建合同的能力，以及是否具有相關(guān)的資質(zhì)，真正達(dá)到業(yè)主方所需要的承擔(dān)代建項目的各項要求。例如上海市市政工程管理局頒布的《關(guān)于本市市政行業(yè)開展代建制（工程建設(shè)管理）試點方案》中，明確規(guī)定了代建單位的相關(guān)條件，其中主要包含著如下幾條。首先代建單位要具備甲級監(jiān)理單位資質(zhì)，以及前期的拆遷資質(zhì)與招標(biāo)代理資質(zhì)，并具有五年以上的工程管理資歷，其中公司注冊資金要大于五百萬元，且具備高級職稱的在職人員來擔(dān)任公司管理的主要分責(zé)人以及技術(shù)負(fù)責(zé)人，其管理公司應(yīng)該具有專業(yè)技術(shù)職稱的在職人員應(yīng)不少于五十人[7]。

3.3 設(shè)置代建考核制度

構(gòu)建完善的代建考核制度，要構(gòu)建前期的考核以及中期的評定、后期的考核考評機制，業(yè)主要對代建單位的管理過程進(jìn)行控制，即對過程的授權(quán)、對目標(biāo)的控制、全面的監(jiān)督管理以及多維度的考核，確保在能夠?qū)崿F(xiàn)最初制定的投資總體目標(biāo)、質(zhì)量以及進(jìn)度的前提下，代建單位在過程管理中得以授權(quán)，借助投資監(jiān)理審核等多方的監(jiān)管以及多個階段的考評，徹底實現(xiàn)對代建項目的全面管控[8]。

3.4 建立約束機制，降低代建風(fēng)險

可以構(gòu)建資金集中支付的相關(guān)制度，業(yè)主可以將資金委托給投資咨詢公司，進(jìn)行審核，避免資金的多個環(huán)節(jié)流動，降低資金沉淀的可能。可以優(yōu)化代建合同中的相關(guān)賠償責(zé)任條例，如若出現(xiàn)代建方?jīng)]有按時的完成合同約定款項完成建設(shè)，導(dǎo)致投資金額增加或者建設(shè)工程的項目質(zhì)量不過關(guān)，造成的投資增加額要從銀行履約保函中進(jìn)行補償，如若履約保險金額出現(xiàn)不足的情況，那么相應(yīng)的便要扣減掉項目代建費，若項目代建費用金額不足扣減金額，便要扣減掉代建單位的自有資金，最后要構(gòu)建質(zhì)量責(zé)任追究保障制度，確保代建方要對工程質(zhì)量進(jìn)行終身的負(fù)責(zé)[9]。

4 建立代建工程保險制度

首先要降低代建單位所承擔(dān)的技術(shù)管理與安全的風(fēng)險，切實提升代建單位在出現(xiàn)危機情況時的抗風(fēng)險能力；其次要構(gòu)建代建工程保險制度，可以更好地規(guī)范代建管理的所在市場，對于不良的代建單位，由于其自身不良發(fā)展的緣故而無法參保，如代建單位的代建管理水平較低、頻繁出現(xiàn)代建管理事故等，長此以往不良的代建單位便會被代建市場所淘汰[10]。

構(gòu)建代建工程保險制度的對優(yōu)勢，便是可以有專業(yè)的保險公司企業(yè)或委托專業(yè)項目管理公司，可以參與到項目管理中，對代建管理企業(yè)的管理水平提升有積極的意義，構(gòu)建代建工程保險制度要積極的提倡組織發(fā)改委、建設(shè)部、保監(jiān)會、保險公司等過個部門相互聯(lián)合，共同探尋代建工程保險相關(guān)的內(nèi)容細(xì)則，保障各個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容都予以優(yōu)化，避免因某個環(huán)節(jié)的工作出現(xiàn)差池而造成不可預(yù)估的損失。

5 應(yīng)積極推行全過程代建管理

對于更新改造的建筑工程，以筆者的建議是實施全過程代建，具體流程為：業(yè)主完成相應(yīng)的建設(shè)項目建議書，報主管部門審批。業(yè)主可以針對當(dāng)前市場進(jìn)行比較，根據(jù)代建單位的資質(zhì)、業(yè)績和建設(shè)施工水平、代建單位的管理團隊成員以及以往的代建率等方面，選擇符合條件的代建單位，簽訂咨詢合同。合同第一階段，雙方約定由代理人協(xié)助業(yè)主完成一份更詳細(xì)的項目可行性研究報告，并報主管部門審批。除非審批不合格導(dǎo)致必須放棄此項目，否則將與業(yè)主及政府有關(guān)部門簽訂更新改造項目代理合同。

在業(yè)主改造意向明確，并且原設(shè)計圖紙、原施工資料、初步改造資料都經(jīng)代建單位確認(rèn)的情況下，主管部門審批。政府主管部門在聘請專業(yè)咨詢公司進(jìn)行審查后，方可根據(jù)實際情況對建設(shè)單位提交的可行性研究報告進(jìn)行審批。當(dāng)可行性研究報告結(jié)論和審查結(jié)果之間不存在重大差異的，主管部門方可根據(jù)可行性研究報告的內(nèi)容審查、批準(zhǔn)和實施可行性研究報告。當(dāng)可行性研究報告結(jié)論和審查結(jié)果存在重大差異，相關(guān)機構(gòu)將向業(yè)主反饋評估意見。建設(shè)單位各方意見不一，爭議較大時，通過政府建設(shè)部門建立的專家?guī)欤S機抽取專家組進(jìn)行審核，將其審核的意見可作為政府部門的最中意見，為政府執(zhí)行決策提供參考。當(dāng)出現(xiàn)可行性報告被否決的情況時，代建單位可以與業(yè)主單位相協(xié)商，選擇重新修整可行性報告，并進(jìn)行相應(yīng)審查，或退出改造項目，業(yè)主向與第一階段的工程相關(guān)的施工單位支付費用，暫停咨詢合同，此間由政府審核所產(chǎn)生的相關(guān)費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。如經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，簽訂第二階段咨詢合同，期間政府因?qū)彶閹淼馁M用支出，可以選擇從審批改造工程費用進(jìn)行結(jié)算，同時業(yè)主、代建單位與受托單位簽訂代理建設(shè)合同，其涉及的合同金額為政府改造金額，之后，施工單位將按照施工單位的施工合同，依次進(jìn)行結(jié)構(gòu)檢驗、設(shè)計投標(biāo)、監(jiān)理投標(biāo)、施工各階段的管理工作，直至工程竣工移交給施工單位。

6 結(jié)束語

以上便是筆者對改造項目實施代建制度管理的看法，現(xiàn)如今業(yè)內(nèi)人士對改建項目中怎樣實施代建管理仍然較為陌生，本文對改造項目管理的必要性和特點進(jìn)行探究，鑒于筆者的學(xué)識經(jīng)驗尚淺，文章中若存有一定的問題，希望廣大的業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行指點，希望對業(yè)內(nèi)人士帶來一定的參考，期待代建制得到更多業(yè)內(nèi)學(xué)者的關(guān)注，并使代建制得到深層次的優(yōu)化。