淺析上海公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目投資管理

楊國梁

上?？死迕捉ㄔO(shè)咨詢有限公司 上海 201300

引言

隨著國家大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，政府和社會資本合作建設(shè)和運(yùn)營管理模式有效地提升了保障性住房資源配置，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在保證建設(shè)項(xiàng)目合理功能要求下最大限度地減少資本投入，需要加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的投資管理。

1 項(xiàng)目概況

寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)BSPO-2401單元H1-04地塊租賃住房項(xiàng)目位于月浦鎮(zhèn)慶安路35號，規(guī)劃用地面積26425.2m2，總建筑面積67830.4m2。擬建8棟預(yù)制裝配式租賃住宅樓、相關(guān)配套設(shè)施以及地下停車場等，東北側(cè)設(shè)2棟8層住宅，西南側(cè)為兩棟16層住宅，其余均為17層高層住宅。項(xiàng)目定位為全齡居租賃社區(qū)，配置青年、白領(lǐng)、家庭和適老公寓共計(jì)800套，以滿足不同層次的住房需求。

本項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算初稿近68000萬元，后經(jīng)測算審核、優(yōu)化調(diào)整接近市發(fā)改委批復(fù)金額，經(jīng)集團(tuán)公司審核批復(fù)，擬按63047萬元作為內(nèi)部投資控制目標(biāo)。因資金壓縮較多，造價控制難度比較大。

2 寶山公共租賃住房投資管理總體實(shí)施

2.1 投資管理目標(biāo)分析及總體思路

投資管理目標(biāo)。建設(shè)工程投資控制貫穿于項(xiàng)目管理的全過程，也是項(xiàng)目管理的重要組成部分，目標(biāo)是在項(xiàng)目不同階段采取有效措施，用合理的人、財(cái)、物使建設(shè)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，并隨時糾正偏差，以取得較好的投資效果或效益。

總體思路。投資控制是全過程的動態(tài)管理，為達(dá)到投資管理預(yù)期目標(biāo)，需在決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工各階段進(jìn)行投資梳理、分解，做好投資計(jì)劃，編制動態(tài)分析對比。各階段的計(jì)劃互為補(bǔ)充又相互制約，一旦發(fā)生偏差，及時分析原因，制定糾偏措施，調(diào)整方案和計(jì)劃，使實(shí)際值和目標(biāo)控制值相吻合。

2.2 投控項(xiàng)目組織構(gòu)建

為確保投資管理目標(biāo)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，特構(gòu)建投資監(jiān)理項(xiàng)目組進(jìn)駐現(xiàn)場辦公，項(xiàng)目總負(fù)責(zé)1名，土建、安裝負(fù)責(zé)人各1名，土建組員3名，安裝組員2名，資金管控1名，項(xiàng)目組人員均具有注冊造價工程師資格。

3 租賃住房建設(shè)項(xiàng)目前期投資管理

3.1 重視可行性研究報(bào)告

決策階段的投資控制是確定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對正確控制投資目標(biāo)值意義重大?？尚行匝芯渴峭顿Y決策的依據(jù)，特別是產(chǎn)業(yè)政策、市場供求關(guān)系、項(xiàng)目選址、工藝選擇、資源利用等，直接關(guān)系到工程造價的高低。

本項(xiàng)目可行性研究因未計(jì)入不計(jì)容地上面積及地下空腔面積3964m2，導(dǎo)致初步設(shè)計(jì)概算比投資估算增加893萬元，超資比例1.44%。為降低上述原因增加的投資，初步設(shè)計(jì)時進(jìn)行多方案比選，且方案反復(fù)優(yōu)化，但概算價格水平已充分結(jié)合市場，集團(tuán)公司在原立項(xiàng)批復(fù)的基礎(chǔ)上追加至63047萬元作為投資內(nèi)控目標(biāo)。

3.2 設(shè)計(jì)階段控制

項(xiàng)目決策后，控制造價的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段，該階段是生成和確定工程造價的重要部分，其中初步設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目的投資影響最大。設(shè)計(jì)方案的合理性、質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響工程造價控制目標(biāo)和投入資源的多少。

因此，在初步設(shè)計(jì)階段投資監(jiān)理介入投資控制，及時對初步方案深入研究、理解，并和項(xiàng)目單位溝通，準(zhǔn)確掌握業(yè)主的意圖，利用價值工程法，結(jié)合項(xiàng)目情況對方案提出合理化建議，并推行限額設(shè)計(jì)。再根據(jù)調(diào)整后的方案對設(shè)計(jì)概算進(jìn)行審核，做到方案與概算保持一致。

如基坑圍護(hù)：場地原為民兵訓(xùn)練場地，現(xiàn)場地內(nèi)分布有水泥道路、大量綠化及堆土，自然地坪標(biāo)高為-0.15m左右，車庫基底標(biāo)高為-6.1～-7.15m，土方挖深在5.95m至7m間。建議是否能在保證基坑安全的情況下，先卸土一部分，減小挖土深度，以優(yōu)化基坑圍護(hù)的形式，并考慮施工的便利性，盡量降低造價，提高經(jīng)濟(jì)效益。

項(xiàng)目單位和設(shè)計(jì)溝通后采用了該建議，并經(jīng)專家組論證通過了圍護(hù)方案，施工前先卸土至-0.65m，7#、8#樓處圍護(hù)采用放坡+重力壩，其余部位采用850mm直徑SMW工法攪拌樁圍護(hù)，內(nèi)插H700×300型鋼，水平向設(shè)置一道609×16鋼管支撐，立柱采用H400×400型鋼，降水采用真空管井。該部分造價節(jié)約近300萬元。

通過引進(jìn)價值工程法，實(shí)行方案比對、優(yōu)化方案及限額設(shè)計(jì)方法，把費(fèi)用控制在概算目標(biāo)內(nèi)。

3.3 施工招投標(biāo)控制

以往由于招投標(biāo)文件、施工合同等不夠嚴(yán)密、明確，工程量清單不夠準(zhǔn)確、一致及完備，造成施工單位鉆空子，為日后糾紛埋下隱患。因此該階段的工作重心是完善嚴(yán)密的招標(biāo)文件和施工合同文本，編制完備的工程量清單及合適的最高投標(biāo)限價，以減少索賠隱患，避免造價失控和扯皮現(xiàn)象。

因本項(xiàng)目單體多，時間緊，收到施工圖后，立即召開項(xiàng)目組工作會議。明確分工、責(zé)任到人，各專業(yè)人員積極配合、相互溝通，避免專業(yè)間脫節(jié)。做到盡快熟悉圖紙，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，正確編制工程量清單，合理套用單價，防止出現(xiàn)漏計(jì)、重計(jì)、錯套等錯誤。審查招標(biāo)文件和施工合同文本的合法性、完整性、準(zhǔn)確性，提出合理的建議，并出具書面審核意見。

3.3.1 如關(guān)于裝配式預(yù)制構(gòu)件工程量清單。項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容是施工單位投標(biāo)報(bào)價和結(jié)算的依據(jù)，如果描述不清楚、不具體，會使施工單位無法準(zhǔn)確理解清單項(xiàng)目的構(gòu)成要素，評標(biāo)時就會難以合理評定中標(biāo)價，結(jié)算時也會引起甲乙雙方爭議。

為防止描述和實(shí)際工作內(nèi)容漏項(xiàng)缺項(xiàng)，查閱了以往招投標(biāo)和結(jié)算的案例，并同專業(yè)分包單位溝通了解，掌握PC構(gòu)件在制作安裝過程中可能出現(xiàn)的工序、工作內(nèi)容，在該項(xiàng)目清單描述中增加了以下內(nèi)容：如接合面包括粗糙面合鍵槽接合面及預(yù)制構(gòu)件連接、灌縫、防水做法滿足設(shè)計(jì)及規(guī)范要求；又如構(gòu)件內(nèi)所有的鋼筋規(guī)格、連接方式、加工損耗、成型、接頭鋼筋除銹調(diào)直等相關(guān)費(fèi)用在報(bào)價中綜合考慮。

3.3.2 關(guān)于施工合同人材機(jī)風(fēng)險補(bǔ)差問題。本項(xiàng)目采用固定單價計(jì)價方式，合同單價不因結(jié)算工程量與合同暫定工程量的差異而調(diào)整，并以此原則最終按實(shí)際工程量結(jié)算。施工期內(nèi)人材機(jī)價格會發(fā)生變化，給建設(shè)工程項(xiàng)目成本、工程合同價款調(diào)整或工程造價結(jié)算帶來一定影響，因此需明確約定承擔(dān)風(fēng)險的范圍和幅度以及超出約定范圍和幅度的調(diào)整辦法。常規(guī)是施工期與基準(zhǔn)期相比，價格浮動人工≥±3%、鋼材≥±5%、其他材料≥±8%時采用加權(quán)或算術(shù)平均法計(jì)取超過部分的價格。

本項(xiàng)目工期732日歷天，周期較長，按常規(guī)測算，勞務(wù)用工價格一直呈上升趨勢，材料價格有漲有跌。為減少項(xiàng)目人工成本，規(guī)避材料價格波動風(fēng)險，特建議本項(xiàng)目施工合同內(nèi)價格施工期調(diào)整約定為：建筑結(jié)構(gòu)人工、鋼筋主材、混凝土按開工月至2020年8月份結(jié)構(gòu)封頂，安裝及裝飾人工按地下工程土建完工后至2021年5月。

3.3.3 最高投標(biāo)限價。限價是招標(biāo)人對工程價格承受的上限，合理的確定限價，即利于控制投資，又利于投標(biāo)人價格競爭。本項(xiàng)目的招標(biāo)限價內(nèi)容包括基坑圍護(hù)、樁基、建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、機(jī)電、人防工程、室外總體等施工及相關(guān)零星工程，以及消防、智能化、泛光照明、電梯安裝、室內(nèi)精裝修等專業(yè)工程施工總承包管理。

經(jīng)多次與項(xiàng)目單位溝通、協(xié)調(diào)、談判，最后本項(xiàng)目最高投標(biāo)限價為29036萬元，其中總包土建安裝23217萬元，專業(yè)工程暫估價5819萬元。比概算金額減少360萬，約下浮1.22%。

4 租賃住房建設(shè)項(xiàng)目中期投資管理

4.1 圖紙會審

圖紙會審是在施工前熟悉、消化、審查圖紙，結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)和利用BIM軟件檢查，掌握工程情況以及設(shè)計(jì)圖紙中的錯誤、矛盾、不合理、不經(jīng)濟(jì)的問題，組織各參建方協(xié)商解決，在保證安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理、滿足功能的前提下，控制工程造價，避免后續(xù)變更索賠造成的投資增加。

4.2 設(shè)計(jì)變更管理

當(dāng)施工過程中發(fā)生了各種變化，投資監(jiān)理應(yīng)充分深入現(xiàn)場，了解和掌握第一手資料，及時審核設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費(fèi)用，向項(xiàng)目單位提供動態(tài)報(bào)告。造價大且必要的變更召集項(xiàng)目單位、設(shè)計(jì)及施工單位溝通協(xié)商，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面論證，在滿足規(guī)范和使用要求的前提下，通過方案優(yōu)化，盡量降低造價。對非必要變更堅(jiān)決不予通過，嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證，認(rèn)真核實(shí)符合實(shí)際發(fā)生的工作量，合理確定材料價格。

4.3 三大控制關(guān)系處理

在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，科學(xué)的組織建設(shè)，正確處理工程造價、工期以及施工質(zhì)量的辯證統(tǒng)一關(guān)系，是控制造價的重要組成部分。低造價、短工期、高質(zhì)量是項(xiàng)目建設(shè)的理想目標(biāo)，三目標(biāo)既統(tǒng)一又矛盾，任何一目標(biāo)變化，都會引起另外兩目標(biāo)變化，并受他們影響和制約。三大控制關(guān)系應(yīng)以造價控制為核心，在滿足規(guī)定質(zhì)量、合理工期前提下，將造價降到最低。

4.4 監(jiān)理及跟蹤審計(jì)的第三方管理

監(jiān)理是按照合同約定的監(jiān)理范圍、職責(zé)以及建設(shè)單位的授權(quán)，對施工單位在質(zhì)量、進(jìn)度、造價、安全生產(chǎn)、合同、信息等方面開展的監(jiān)督管理工作。

跟蹤審計(jì)是受建設(shè)單位委托，通過提供合理化建議、造價咨詢、方案比對、數(shù)據(jù)審核等方法，全過程、全方位的動態(tài)控制建設(shè)成本，節(jié)約投資，提高效益。

監(jiān)理和跟蹤審計(jì)的關(guān)系相輔相成，監(jiān)理的重點(diǎn)是安全、質(zhì)量，跟蹤審計(jì)的重點(diǎn)是對工程量和造價的控制，各有側(cè)重，只有同心協(xié)力才能順利建設(shè)項(xiàng)目，控制建設(shè)成本。

5 租賃住房建設(shè)項(xiàng)目后期投資管理

5.1 竣工驗(yàn)收及結(jié)算審計(jì)

竣工驗(yàn)收是結(jié)算審計(jì)的依據(jù)，證明已按合同規(guī)定的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量要求完成施工，并驗(yàn)收合格，具備辦理結(jié)算審計(jì)的條件。

本項(xiàng)目的結(jié)算審計(jì)對工程量采用全面審核法，按照竣工圖紙，結(jié)合施工合同、招投標(biāo)文件、施工現(xiàn)場情況等，全面細(xì)致地審核結(jié)算工程數(shù)量。

對單價和費(fèi)用采用重點(diǎn)審核法，尤其是設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證引起的新增工作項(xiàng)目。首先是資料的真實(shí)性、合理性，所有的變更和簽證均需有工程洽商記錄為前提，并明確該變更是由甲方提出的內(nèi)容增加或標(biāo)準(zhǔn)提高，設(shè)計(jì)、甲方、監(jiān)理、施工各方簽字確認(rèn)，然后由現(xiàn)場工程簽證單來明確調(diào)整的具體數(shù)量，以此作為結(jié)算依據(jù)，缺少任何一方確認(rèn)手續(xù)且非甲方原因造成的費(fèi)用增加均不計(jì)入結(jié)算。其次是新增項(xiàng)目工程量對應(yīng)的單價，根據(jù)各工作的施工工藝、工序，選套適用定額子目，仔細(xì)核實(shí)人材機(jī)價格和費(fèi)率的計(jì)取。

5.2 竣工驗(yàn)收后需注意的問題

項(xiàng)目結(jié)束后，及時對投資數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、分析、指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、提煉等工作，編制有關(guān)報(bào)表，錄入數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)工程提供參考和依據(jù)?？偨Y(jié)分析過程中投資控制的不足之處和優(yōu)點(diǎn)，并對不足之處優(yōu)化調(diào)整，為以后項(xiàng)目提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

6 結(jié)束語

建設(shè)項(xiàng)目投資管理是貫徹在項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及結(jié)算審計(jì)等不同階段全過程、全方位中，缺一不可。需要不斷地學(xué)習(xí)，提升道德素養(yǎng)，提高專業(yè)能力水平，通過研究并掌握造價管理中合理、先進(jìn)的理論和方法，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況加以改進(jìn)、運(yùn)用，將有限資金合理分配，使項(xiàng)目建設(shè)以最經(jīng)濟(jì)的方式回饋?zhàn)畲蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會效益。