淺談房地產(chǎn)工程管理中存在的問題及優(yōu)化措施

郭大江

山東泰安恒基置業(yè)發(fā)展有限公司 山東 泰安 271000

引言

在建筑行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)工程項目施工現(xiàn)場管理水平和方式方法也在不斷創(chuàng)新，但是新的問題也在不斷地涌現(xiàn)。為了能夠更好地滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)工程管理的需要，就要認(rèn)真總結(jié)現(xiàn)場管理經(jīng)驗，剖析當(dāng)前在現(xiàn)場施工管理中的不足，對影響施工現(xiàn)場管理的各種因素進行全面分析，并針對實際情況，合理地將現(xiàn)代企業(yè)管理科學(xué)融入施工現(xiàn)場管理當(dāng)中，形成有行業(yè)特色、企業(yè)特色的管理模式，大幅度提升管理效果，讓工程項目的質(zhì)量、安全、效益得到更大的保障，讓企業(yè)得到更好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)工程管理的重要性

在新時期下，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)工程項目和建設(shè)規(guī)劃越做越大，建筑企業(yè)也隨之發(fā)展而壯大。在此發(fā)展過程中，由于一部分企業(yè)和施工人員在管理水平、素質(zhì)上都比較欠缺，他們不懂技術(shù)、不懂標(biāo)準(zhǔn)、能力水平低，無法控制房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，甚至還會引發(fā)安全事故，給國家、企業(yè)、人員等帶來非常惡劣的影響。在整個房地產(chǎn)工程的施工過程中，每個環(huán)節(jié)都非常重要，每個環(huán)節(jié)的質(zhì)量也都決定著整個工程的質(zhì)量，如施工材料、人員技術(shù)水平、機械設(shè)備、氣候因素，等等。尤其房地產(chǎn)工程和其他商品不同，一旦出現(xiàn)問題，唯一的辦法就只能拆除或者修補，給建筑企業(yè)帶來非常大的經(jīng)濟損失，甚至?xí)o企業(yè)主帶來生命財產(chǎn)損害。而以上問題，都可以通過房地產(chǎn)工程管理來改善，合理、科學(xué)的管理不但能提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和進度，還能幫助企業(yè)降低成本，提高經(jīng)濟效益，推動建筑企業(yè)更好地發(fā)展和進步[1]。

2 房地產(chǎn)施工技術(shù)管理中的不足

2.1 建筑項目技術(shù)質(zhì)量缺陷

在我國現(xiàn)代化房地產(chǎn)工程科技可持續(xù)地發(fā)展和進步的新時期，房地產(chǎn)工程項目的技術(shù)和材料方面的科學(xué)技術(shù)含量也正在不斷地持續(xù)增強，還有許多施工廠家都會配備一些部分首先進一次到工地里來做好工作，由此帶動我們提高了房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)質(zhì)量。在我國現(xiàn)代房地產(chǎn)工程中所需要包含的各種專業(yè)和內(nèi)容很多，但是針對不同的專業(yè)和內(nèi)容需要的技術(shù)、空間部位與其施工順序等都具有特定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。所以，施工企業(yè)的相關(guān)設(shè)計人員需要全面地根據(jù)各種多方面的因素進行展開測評。但在實際的施工中，因為可能會受到許多的施工公司之間交叉操作的影響，而且會導(dǎo)致部分施工環(huán)節(jié)上無法獲得周全考量，進而造成了建筑物的質(zhì)量存在問題。

2.2 材料的影響因素

進行工程施工，需要大量的施工材料，其作為最重要的物質(zhì)條件，需要嚴(yán)格保證材料質(zhì)量。如果材料質(zhì)量出現(xiàn)問題，建筑承包商首先就會承受一定程度的道德譴責(zé)，嚴(yán)重時會受到法律制裁。而針對相關(guān)采購人員，其更需要具備良好的職業(yè)素質(zhì)。一方面，要求相關(guān)采購人員全方面認(rèn)識和了解項目工程中所需要使用的施工材料，并對三家以上的供貨商進行對比，以性價比最高作為采購基準(zhǔn)，嚴(yán)格保證施工材料的規(guī)格、數(shù)量以及質(zhì)量。在購買之前，相關(guān)采購人員需要根據(jù)實際的施工情況，選擇合適的施工材料，而且要在規(guī)格、型號以及質(zhì)量上進行多次對比。由于廠家與品牌的不同，在質(zhì)量方面會有著較大差別，所以在整體項目施工過程中，一定要把握好施工材料的質(zhì)量，相關(guān)施工材料一定要符合國家標(biāo)準(zhǔn)，并且要有相配套的質(zhì)量證書、合格證書等。同時，在建筑材料到達施工現(xiàn)場時，也要及時地檢查和核驗，發(fā)現(xiàn)問題，及時提出，避免劣質(zhì)材料混入建筑工程之中。只有符合規(guī)定的質(zhì)量條件，通過認(rèn)可后，才能正式投入到工程項目施工中去。

2.3 房地產(chǎn)管理制度的欠缺

在房地產(chǎn)施工管控落實的進程中，不管是前期的規(guī)劃還是完成后的保養(yǎng)，都需要通過設(shè)計科學(xué)有效地管控體系來確保房地產(chǎn)質(zhì)量的管控成效。雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，有關(guān)的管控體系并無法及時地緊跟時代發(fā)展，多數(shù)的施工企業(yè)仍舊通過各種固化腐朽的管控制度，甚至直接生搬硬套其他企業(yè)的管控規(guī)章，不但與企業(yè)自身不吻合，并且也會影響到管控工作的成果，甚至束縛企業(yè)施工管控的合理落實。

2.4 圖紙設(shè)計存在缺失

在房地產(chǎn)工程中，圖紙設(shè)計是成本形成的關(guān)鍵所在，它貫穿于整個工程，只有把經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合于設(shè)計中，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入。但現(xiàn)實并非如此。很多房地產(chǎn)企業(yè)只看重技術(shù)而忽略經(jīng)濟成本，在技術(shù)與經(jīng)濟不符的情況下展開圖紙設(shè)計，就會使得圖紙設(shè)計要么缺失了有效的經(jīng)濟成本考量，要么技術(shù)與經(jīng)濟成本嚴(yán)重脫節(jié)。除此之外，設(shè)計部門在審圖的時候也存在許多不足之處，比如過多的設(shè)計表會導(dǎo)致成本超標(biāo)，這主要是因為各部門的利益不同，他們在工作中的側(cè)重點也會有所偏差?；诖?，施工中經(jīng)?？梢婋S意變更施工方案、雙方磋商時間久、遲遲無法達成協(xié)議等現(xiàn)象，這就很容易出現(xiàn)成本超標(biāo)等問題[2]。

3 房地產(chǎn)工程施工技術(shù)管理水平的提升措施

3.1 加大工藝技術(shù)控制力度

首先，在房地產(chǎn)工程項目的實際進行施工前，我們需要充分根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的實際條件以及房地產(chǎn)工程合同中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，建立一套相關(guān)的工藝技術(shù)措施方案以及其他相關(guān)的管理要點，需要把房地產(chǎn)工程項目的工藝技術(shù)與其施工過程中的質(zhì)量風(fēng)險控制有機地融為一體，確保了目標(biāo)的統(tǒng)一性，并且能夠從實質(zhì)上預(yù)防因為這些工藝技術(shù)的缺陷給我們房地產(chǎn)工程項目帶來的安全隱患。其次，我們還需要根據(jù)自己的房地產(chǎn)工程實際確定了房地產(chǎn)工程項目的技術(shù)控制目標(biāo)和工藝技術(shù)管理的要點，在技術(shù)層面對其進行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化和調(diào)整，進而有效地保證了建筑施工的效果，防止其在施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督管理中出現(xiàn)一些通病。我們需要基于國家戰(zhàn)略的全局視野去思考這個問題，抓住工藝技術(shù)各個方面的重點和核心環(huán)節(jié)，持續(xù)地優(yōu)化對于施工人員以及建筑機械等各個方面的工藝技術(shù)質(zhì)量管理控制，從而有限度地保障工藝技術(shù)各個方面專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，不斷地提高工程建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)督管控能力。

3.2 加強目標(biāo)成本動態(tài)管理

在房地產(chǎn)工程造價管理中進行成本控制，還要從目標(biāo)成本動態(tài)管理著手。具體來說，目標(biāo)成本動態(tài)管理主要包含目標(biāo)成本編制、分解、管理等內(nèi)容。但是，這種動態(tài)管理經(jīng)常出現(xiàn)臺賬機制執(zhí)行力不夠、目標(biāo)成本不能指導(dǎo)中標(biāo)合同價、編制依據(jù)不充分等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化目標(biāo)成本動態(tài)管理，可以從以下幾方面展開：①合理編制目標(biāo)成本。根據(jù)房地產(chǎn)工程的定位來確定研究階段的目標(biāo)成本，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)確定概念階段的目標(biāo)成本，既而為成本控制提供有效的依據(jù)。同時，施工階段要把施工圖設(shè)計結(jié)果和上述步驟相結(jié)合，編制出施工圖的目標(biāo)成本，并及時調(diào)整成本偏差。②目標(biāo)成本分解。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)步驟對目標(biāo)成本進行分解，明確所有成本控制單元，細(xì)化分項成本，既而得到成本分解指標(biāo)。③已發(fā)生的成本統(tǒng)計。時刻關(guān)注合同、變更臺賬，準(zhǔn)確統(tǒng)計已發(fā)生的成本，審核已完成的費用，比如索賠、預(yù)算、洽商等費用。④預(yù)測可能發(fā)生的成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每個月組織相關(guān)人員對工程可能發(fā)生的情況進行分析，注意變更產(chǎn)生的費用。⑤定期進行反饋。一般情況下，動態(tài)成本分析盡可能在每個月的前幾日開展，保證成本管理的月報能夠按期完成。假使其間存在重大事件，那么就要及時提出并發(fā)出預(yù)警，明確該事件產(chǎn)生的主要原因和需要改進的措施。⑥調(diào)整目標(biāo)成本。房地產(chǎn)企業(yè)需要平衡處理不同的指標(biāo)責(zé)任區(qū)，假使要增加費用指標(biāo)，就要按流程合理申請。除此之外，房地產(chǎn)工程造價管理中的成本控制不是造價越低就越好，而是要在保證品質(zhì)和突出特點的基礎(chǔ)上讓效益最大化。企業(yè)要結(jié)合目標(biāo)成本動態(tài)控制，關(guān)注下游企業(yè)，在開源節(jié)流的同時提高產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)價值鏈成本。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)工程造價管理的成本控制得到優(yōu)化。

3.3 總結(jié)完善功能設(shè)計，持續(xù)提升產(chǎn)品質(zhì)量

開發(fā)公司建立持續(xù)改進設(shè)計機制，是開發(fā)公司推出優(yōu)良產(chǎn)品設(shè)計的制度保障。開發(fā)公司在持續(xù)發(fā)展過程中應(yīng)組織開發(fā)設(shè)計專業(yè)人員不斷深入調(diào)研已入住顧客意見，分析整理每個地區(qū)、每個群體的住房和功能需求，通過對比同行設(shè)計方案，適時改進完善后續(xù)功能設(shè)計，以此來滿足顧客日益增長的生活需求。開發(fā)公司為適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異的發(fā)展，在樓盤創(chuàng)新設(shè)計方面也在持續(xù)創(chuàng)新，推出了更適合現(xiàn)代年輕群體家庭居住的房屋，在房屋戶型的布局、功能完善、舒適細(xì)部處理等方面都有所提升。

3.4 材料管理要點

在工程的施工過程中，需要使用到大量的施工材料，為了進一步提升房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量和經(jīng)濟效益，這就需要做好以下三個方面的工作。首先，在進行施工材料的選擇時，需要結(jié)合房地產(chǎn)工程的實際施工情況來選擇性價比較高的施工材料；其次，在對施工材料進行管理的時候，需要根據(jù)材料的特性來選擇最佳的管理環(huán)境，從而使得施工材料的質(zhì)量能夠滿足房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；最后，在對施工材料進行使用時，需要進行嚴(yán)格地把控，做好每一項施工材料的使用記錄，以免造成大量的浪費。

3.5 建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系

通過提升房地產(chǎn)項目的整體質(zhì)量監(jiān)督水平，則需要不斷地完善房地產(chǎn)項目相關(guān)的管理系統(tǒng)，不斷探究符合房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督管理的方式方法，通過采取符合房地產(chǎn)項目的質(zhì)量監(jiān)督管理體系。其一，可以通過建立是專業(yè)的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督的負(fù)責(zé)部門，才能有效提高建筑工程技術(shù)的全面提升，更好地發(fā)揮好監(jiān)理以及監(jiān)督管理的作用和價值；其二，建立科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理的相應(yīng)工作體系，從而更好地提高房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督檢查的相應(yīng)程序，同時能對各個部門以及現(xiàn)場施工人員具體施工的情況進行質(zhì)量管理責(zé)任分工。其三，通過建立科學(xué)化的監(jiān)督機制，深入分析數(shù)據(jù)，利用BIM工程管理的相應(yīng)數(shù)據(jù)分析辦法，能更好地建筑工程的整體質(zhì)量進行全面的監(jiān)督和管理，從而更好地利用質(zhì)量工程建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)以及辦法[3]。

4 結(jié)束語

綜上所述，如果能在房地產(chǎn)工程的施工前期，提前發(fā)現(xiàn)、預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，并給出針對性的處理方案，房地產(chǎn)工程的質(zhì)量便能夠在一定程度上得到良好的保證。因此，相關(guān)人員需要進行動態(tài)控制，并且注重提前預(yù)防，同時堅持事先指導(dǎo)、事中檢查以及事后驗收等原則，以正確的理論和相關(guān)實踐經(jīng)驗為基礎(chǔ)，更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)工程的長足發(fā)展。